（2015）浙嘉民终字第345号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2016-07-07

案件名称

嘉兴市南湖名胜发展有限公司与嘉兴香溢房地产有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

嘉兴香溢房地产有限公司,嘉兴市南湖名胜发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2015）浙嘉民终字第345号上诉人（原审被告）：嘉兴香溢房地产有限公司。住所地：嘉兴市南湖新区中山怡和园公建房***室。法定代表人：董勤，该公司董事长。委托代理人：徐海明，浙江安策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴市南湖名胜发展有限公司。住所地：嘉兴市烟雨*期北公建办公房*层14—**号。法定代表人：陈保良，该公司董事长。委托代理人：沈慧，浙江澜湾律师事务所律师。委托代理人：冯仲庆，浙江嘉洲律师事务所律师。上诉人嘉兴香溢房地产有限公司（以下简称香溢房产公司）因与被上诉人嘉兴市南湖名胜发展有限公司（以下简称南湖名胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南民初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理认定，2009年12月22日，香溢房产公司与嘉兴市嘉城资产管理有限公司签订《房屋及场地租赁协议》一份，约定香溢房产公司承租位于嘉兴市南湖景区揽秀园南园广场以南的2300㎡房屋及7200㎡场地，场地四至为东至采菱港，南至采菱港，西至鸳湖路，北至揽秀园南园房屋及7200。租赁期限为10年，从2010年3月1日至2020年2月29日。房屋租金第一年每月32元/㎡，第二年每月34元/㎡，第三年每月36元/㎡，第四年每月38元/��…租金为一年一付，每年的2月15日支付下一年度的租金；水电费以当月的实际发生数为准，按月结清。香溢房产公司应当如期支付租金，逾期一日，需偿付未付租金日千分之一的违约金；如逾期支付租金达到三个月的，视为香溢房产公司单方终止协议，南湖名胜公司有权收回租赁房屋。2010年8月7日，嘉兴市城市投资发展集团有限公司向香溢房产公司出具证明，称原由集团子公司嘉兴市嘉城资产管理有限公司经营管理的南湖房屋及7200揽秀园南园房屋及7200以南的资产自2010年3月起划至集团另一子公司南湖名胜公司，《房屋及场地租赁协议》中甲方的权利义务由南湖名胜公司承袭。2010年8月10日，香溢房产公司发函予以认可南湖名胜公司承袭出租人地位。后南湖名胜公司、香溢房产公司签订补充协议一份，约定租赁期限变更为“2010年8月1日至2020年7月31日止”，租金一年��付，每年的7月15日支付下一年度的租金。香溢房产公司承租后，与上海伊富酒店管理咨询有限公司（以下简称伊富酒店公司）签订合同，约定由伊富酒店公司承包经营揽秀园会所。后在揽秀园会所建设过程中，香溢房产公司与伊富酒店公司发生纠纷，伊富酒店公司与其法定代表人康克章签订内部承包合同。2013年3月18日，伊富酒店公司法定代表人康克章在揽秀园南园景区配套房开设嘉兴市南湖区城东揽秀园饭店，其提供工商部门的“证明”现存档案中的为复印件。后香溢房产公司拒绝支付2013年8月1日之后的房租及2013年8月11日后的水电费等。针对租金未支付一事，双方多次函件往来。南湖名胜公司要求香溢房产公司及时支付租金及逾期付款违约金；香溢房产公司答复称南湖名胜公司出具证明给康克章，致使租赁标的物为康克章占有，而南湖名胜公司虽否认��明真实性，但怠于履职，未进行有效主张，使租赁物存在法律瑕疵，故敦促南湖名胜公司消除租赁物的法律瑕疵；双方各执一词，香溢房产公司主张先履行抗辩权，至今未付租金。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案租赁房屋系国有资产，未办理产权证但有建设规划用地许可证，合同合法有效。最初的租赁合同是嘉兴市嘉城资产管理有限公司与香溢房产公司签订，后国资委将租赁物交由南湖名胜公司管理，南湖名胜公司取代嘉兴市嘉城资产管理有限公司的出租人地位，双方均受合同约束，理应按照合同约定诚信履行。按照双方租赁合同约定，逾期支付租金三个月以上视为香溢房产公司单方终止合同。虽然合同中使用的是“终止”，但逾期支付租金并不属于当事人约定的权利义务终止的情形，而是合同解除的条件，即在香溢房产公司拖欠租金三��月以上的情况下赋予南湖名胜公司单方解除合同的权利。南湖名胜公司自2013年8月起至今未付租金事实明确，根据双方诉辩主张，争议的焦点在于香溢房产公司拒付租金有无合理依据，南湖名胜公司是否有权单方解除合同。香溢房产公司抗辩的重点在于2013年3月8日康克章开设揽秀园饭店，揽秀园南园景区用房实际为康克章占有使用。香溢房产公司提供的“证明”因系复印件不能作为定案的依据，且从该证明内容来看，并不具备租赁合同的要求，只是办理工商执照需要。从本案实际情况来看，康克章占有使用租赁物系基于其与伊富酒店公司的内部承包关系，而非南湖名胜公司一房二租，南湖名胜公司并无将租赁物实际交付康克章的行为，故原审对香溢房产公司相关抗辩不予支持。香溢房产公司从2013年8月起拖欠房租至今，经南湖名胜公司多次催讨未果，已经符合单方��除的条件，但南湖名胜公司诉前并未向香溢房产公司表达解除合同的意思表示。直至2013年12月26日，南湖名胜公司诉至原审法院，诉讼请求中虽没有解除合同的要求，但诉状内容及其他诉讼请求均表达了南湖名胜公司要求与香溢房产公司解除（南湖名胜公司认为的终止）租赁合同的意思，故认定双方合同解除之日为南湖名胜公司诉状副本送达至香溢房产公司之日，即2013年12月30日。合同解除后香溢房产公司理应支付拖欠租金及逾期付款违约金，合同约定的逾期付款违约金过高，依法调整为按同期银行贷款利率计算，2013年8月1日至2013年12月30日的房屋租金为2300×38×5=437000元，违约金起算时间为合同约定的支付时间届满次日，即2013年7月16日。合同解除后香溢房产公司应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因香溢房产公司至今未返还租赁物，故需支付逾期腾房占有使用费，南湖名胜公司要求按照合同约定的日租金3倍计算违约金，并明确表示该违约金包含逾期腾房占有使用费，原审认为合同约定明显高于南湖名胜公司的实际房租损失，故酌情调整为按照原合同约定的第四年租金的1.5倍支付逾期腾房违约金（包含占有使用费），即每月57元/㎡，该费用包含了南湖名胜公司实际的房租损失和对香溢房产公司违约的惩罚。至于水电费，香溢房产公司辩称房屋实际使用人为康克章，故不应由香溢房产公司承担水电费，原审认为基于合同相对性原则，香溢房产公司作为承租人理应按照合同约定向南湖名胜公司支付租赁房屋产生的各类费用。至于其与伊富酒店公司及康克章的结算按照各自的约定处理。庭审中南湖名胜公司明确表示仅要求计算2013年8月11日至2013年12月20日��水电费104550.20元，属于对自身权利的自由处分，未加重香溢房产公司负担，依法予以支持。合同中约定水电按月结清，南湖名胜公司要求香溢房产公司按照银行同期贷款利率支付逾期利息于法有据，其中2013年8月11日至2013年10月10日的水电费60467元从2013年10月11日起算逾期利息，2013年10月11日至2013年12月20日的水电费44083.20元从2013年12月21日起算逾期利息。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、南湖名胜公司、香溢房产公司在2009年12月22日就嘉兴市南湖景区揽秀园南园广场以南的2300㎡房屋及7200㎡场地签订的《房屋及场地租赁合同》于2013年12月30日解除；二、香溢房产公司支付南湖名胜公司2013年8月1日至2013年12月30日的房屋租金437000元并支付逾期付款违约金（按照中国人民银行同期同档次贷款利率，从2013年7月16日起计算至实际付清之日止）；三、香溢房产公司支付南湖名胜公司2013年8月11日至2013年12月20日的水电费104550.20元并支付逾期付款利息（按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算至实际付清之日止，其中60467元从2013年10月11日起算，44083.20元从2013年12月21日起算）；四、香溢房产公司腾退嘉兴市南湖景区揽秀园南园广场以南2300㎡房屋及7200㎡场地，场地四至为东至采菱港，南至采菱港，西至鸳湖路，北至揽秀园南园房屋及7200，并交还南湖名胜公司；五、香溢房产公司按照每月57/㎡的标准支付南湖名胜公司自2014年1月1日起的逾期腾房违约金(包含占有使用费)，计算至实际腾退之日止；以上二至五项均从判决生效之日起七日内履行；六、驳回南湖名胜公司的其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14418元，由香溢房产公司负担，于判决生效之日起七日内缴纳。判决宣告后，香溢房产公司不服，向本院提出上诉称，一、原审对工商登记法律事实认定错误，导致裁判结果、适用法律错误。香溢房产公司提交的“证明”来源于南湖区工商局档案，该证据由国家机关公信力保证其真实性，也被具体行政行为确认，原审在证据认定中确认，又在说理部分以复印件为由否认，前后矛盾，法律事实认定错误，最终导致判决结果及适用法律错误。诉争标的物存在法律瑕疵是事实，南湖名胜公司有义务保证其出租租赁物无法律瑕疵，而南湖名胜公司在知悉此事后，并未采取有效措施来排除瑕疵，造成该营业执照至今未被撤销，租赁物仍在侵权人手中，香溢房产公司无法享受租赁物的使用权，却要承担支付租金的义务。香溢房产公司基于此来行使先履行抗辩权，原审对告知函予以认定又对证明的事实不予确认，让利益受损的香溢房产公司承担租金和违约责任，显失公平。二、原审判决内容超过了南湖名胜公司的诉请，违反不告不理原则。南湖名胜公司诉请判令香溢房产公司支付自2013年8月1日至2013年10月15日的租金，原审判决香溢房产公司支付自2013年8月1日至2013年12月30日的租金，超出南湖名胜公司诉请，违反不告不理的原则。综上，香溢房产公司认为原审认定事实、适用法律均错误，请求二审撤销原判，改判驳回南湖名胜公司诉请或发回重审；诉讼费由南湖名胜公司负担。南湖名胜公司在二审中答辩称，香溢房产公司的上诉��有事实和法律依据。一、香溢房产公司原审证据一中的“证明”并非南湖名胜公司出具，且系复印件；工商部门对申请营业执照的相关材料只是做形式审查，不做实质审查，且香溢房产公司有义务提交原件；即使该证明是南湖名胜公司出具，南湖名胜公司从未将房子交付康克章，而是和香溢房产公司签订租赁合同，向香溢房产公司交付租赁物，南湖名胜公司不存在违约事实，香溢房产公司原审也承认南湖名胜公司已经将房屋交其使用，2013年8月香溢房产公司还在交纳租金。二、南湖名胜公司原审诉请第一项租金是自2013年8月1日至2013年10月15日，2013年10月16日之后是作为逾期腾退的违约金要求的，原审法院认定合同于2013年12月30日解除，所以判决租金自2013年8月1日计算至2013年12月30日，逾期腾退的违约金自2014年1月1日起计算至实际腾退之日，相较而言，判决结果未超出��湖名胜公司的诉请。双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院经审理，对原审认定事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案租赁物是否存在瑕疵以及该瑕疵能否成为香溢房产公司拒付租金的抗辩理由；二、原审判决中的租金部分是否超出南湖建设公司的诉请。一、关于涉案租赁物是否存在瑕疵的问题。香溢房产公司在原审中提供的证据一中的“证明”，工商局备案的确实为复印件，虽然盖有“此件内容与原件一致”的印章，但该证明系由案外人康克章提供至工商局，并非南湖名胜公司提供，南湖名胜公司对其真实性并不认可，且现亦无原件可查；反观香溢房产公司，其自身在（2013）嘉南巡商初字第238号案件中曾主张该“证明”系伪造，而本案又以其为真实并以此证明南湖名胜公司将涉案租赁物许可租赁予康克章开设饭店，前后出现反言，故仅凭该证据确实无法证明其主张的事实，原审对此不予认定并无不当。对于涉案租赁物在本案租赁合同签订之前已实际交付香溢房产公司使用这一事实，香溢房产公司并无异议。租赁合同期限内，涉案租赁物一直处于香溢房产公司的控制管理之下，且香溢房产公司亦认可其已将涉案租赁物交由康克章为法定代表人的伊富酒店公司承包经营，现虽存在康克章以个人名义办理营业执照承包经营的情形，但不能证明系南湖名胜公司的原因造成，故香溢房产公司不能以涉案租赁物存在瑕疵为由拒付租金。二、关于租金部分是否超出原审诉请的问题。虽然原审判决香溢房产公司支付2013年8月1日至2013年12月30日的租金，似乎超出了南湖名胜公司诉请的2013年8月1日至2013年10月15日的租金范围。但是根据南湖名胜公司原审诉请可知，南湖名胜公司要求确认租赁合同于2013年10月15日解除，在诉请租金的同时还要求按3倍租金标准支付合同解除后的逾期腾房违约金，也即说明南湖名胜公司对2013年10月15日至12月30日期间的损失亦有主张。原审经审理后判决双方合同于2013年12月30日解除，由香溢房产公司支付2013年8月1日至2013年12月30日的租金，并按1.5倍租金标准支付自2014年1月1日起至实际腾退之日的逾期腾房违约金。由此可知，原审判决内容并未超出南湖名胜公司的诉请范围，并不违反“不告不理”原则。综上，香溢房产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14418元，由上诉人嘉兴香溢房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　金富祥代理审判员　　ＸＸ芳代理审判员　　章玉萍二〇一五年五月二十七日书　记　员　　郑　茜来源：