（2015）六民一终字第00160号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-08-21
案件名称
叶长松、叶长飞等与姚远东、姚生友房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省六安市中级人民法院
所属地区
安徽省六安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）六民一终字第00160号上诉人（原审被告）：姚远东，男，汉族，1987年1月26日生，住安徽省霍邱县。上诉人（原审被告）：姚生友，男，汉族，1963年9月12日生，住安徽省霍邱县。两上诉人共同委托代理人：李甫，安徽英锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：饶从莲，女，汉族，1964年11月20日生，住安徽省霍邱县。原审原告：叶长松，男，汉族，1986年3月4日生，住安徽省霍邱县。原审原告：叶长飞，男，汉族，1990年10月20日生，住安徽省霍邱县。原审原告：叶炳村，男，汉族，1935年4月17日生，住安徽省霍邱县。原审原告：周开云，女，汉族，1933年6月6日生，住安徽省霍邱县。被上诉人饶从莲与上述五原审原告共同委托代理人：程玉峰，安徽晟成律师事务所律师。上诉人姚远东、姚生友因与被上诉人饶从莲，原审原告叶长松、叶长飞、叶柄村、周开云房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院于2014年12月29日作出的（2014）六裕民二初字第00770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人姚生友及其与上诉人姚生友与姚远东的共同委托代理人李甫，被上诉人饶从莲、原审原告叶长飞、叶长松、周开云及其与周开云、叶柄村的共同委托代理人程玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告饶从莲、叶长飞、叶长松、周开云、叶柄村共同诉称：五原告系叶乃明的近亲属，和叶乃明共同生活多年。2004年五原告及叶乃明共同从六安市购买门面房一处，位于六安市裕安区磨子潭路帝都豪园小区2幢S36号，面积147.36平方米，该房登记在叶乃明名下，于2005年9月6日领取了房地产权证。2013年10月叶乃明因沉迷于赌博，欠下被告姚生友赌债。于是，姚生友伙同其子姚远东强行将叶乃明和妻子饶从莲从姚李绑架到六安市皋翔公证处，逼迫叶乃明签下《存量房买卖合同》，逼迫叶乃明将价值240万元的门面房以140万元低价卖给姚远东，而姚远东并未实际支付购房款140万元。叶乃明自从签下卖房合同后，一直心神不宁，精神十分痛苦，五原告并不知道其中原因，也不敢多问，2014年5月9日深夜，叶乃明上吊身亡。叶乃明去世后，五原告才了解到诸多其长期参与赌博欠下赌债的事实，同时也了解到叶乃明未经财产共有人同意出售门面房的事情。五原告认为，两被告恶意串通，用协迫手段，强迫叶乃明签下卖房合同，违背了叶乃明的真实意思，且没有支付购房款，该《存量房买卖合同》应当判决撤销，因此，诉请法院：1、要求撤销被告姚远东与叶乃明签订的《存量房买卖合同》；2、判令被告姚远东协助办理房屋产权过户登记手续，将六安市裕安区磨子潭路帝都豪园小区2幢S36门面房过户至五原告名下，或者将涉案房屋产权恢复到叶乃明，费用由被告姚远东承担；3、由两被告承担诉讼费用。原审被告姚远东、姚生友共同辩称：对原被告的主体资格提出异议，从原告的诉请中看，是买卖合同纠纷，五原告中间除饶从莲和被告姚远东之外，均不是合同当事人，虽然其他四原告系叶乃明的近亲属，但叶乃明的合同权利和义务并不当然由该四原告享有，因此本案的原告应该为饶从莲，被告为姚远东。一、答辩人与叶乃明所签《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力。1、《存量房买卖合同》是答辩人姚远东与叶乃明、饶从莲之间本着平等、自愿、合法的原则所签订的。从合同的内容看，完全符合合同成立及生效的条件，并无任何法定和撤销及无效的理由。2、委托书及公证书也是叶乃明、饶从莲在六安市高翔公证处真实意思表示，并非如原告诉状中所称的是在强迫的情形下签订的。3、涉案房产售前为叶乃明和饶从莲夫妻共同财产，其他原告无共有的权利，因而并不需要他们的同意。二、答辩人与叶乃明鉴定的买卖房屋价格合理，符合市场行情，并无低价买卖情形。该笔买卖的房产价格140万元即是双方商定的，又基本符合当时的市场价格，而且房产评估机构评定的价格也只有120万元。三、买卖房屋已经交付，且已完成了过户手续。买卖行为已经完成，答辩人也缴纳了过户登记所需各项税费，之前通过他人将购买房产的款项付予叶乃明，叶乃明也出具了收条。现该房产为答辩人的私人合法财产，被答辩人的诉讼请求无任何事实与法律依据。综上，本案被告在房屋买卖行为发生近8个月时间里，从未有人提出过任何意义，现如今因家庭矛盾，迁怒于答辩人，编造理由，企图夺回房产，系背信弃义行为，理应受到谴责。望法庭查明事实，依法判决驳回被答辩人的诉请请求。原审法院查明：原告饶从莲与叶乃明系夫妻，原告叶长松、叶长飞系饶从莲与叶乃明的儿子，原告叶炳村、周开云系叶乃明的父母。2004年原告饶从莲与叶乃明从六安市购买门面房一处，位于六安市裕安区磨子潭路帝都豪园小区2幢S36号，面积147.36平方米，该房登记在叶乃明名下，于2005年9月6日领取了房地产权证，证号：房地权商办字第322511号。叶乃明生前因沉迷于赌博，欠下许多赌债，为了偿还欠款，2013年10月叶乃明将该门面房以140万元的价格，出售给被告姚生友及其子姚远东，双方一起到六安市皋翔公证处签订了《存量房买卖合同》，合同约定：双方于2013年10月28日到六安市公证处办理本合同交易房屋授权公证、合同公证时，姚远东一次性支付房款140万元。2013年10月30日叶乃明出具一份收到140万元的收条给姚生友。2014年5月9日深夜，叶乃明上吊身亡。得知叶乃明去世后，被告于5月12日到六安市房产局办理房地产过户手续，缴纳了各项过户费用。原告当日申请本院诉前保全，冻结该房屋过户，并提起诉讼。另查，140万元购房款，两被告仅提供一笔30万元的转账凭证，其余110万元，两被告陈述，2013年8月叶乃明向他借款40万元，从中抵销，之后分期付给叶乃明70万元，分别从曹金华借款20万元、曹守俊借款20万元、从三个亲家处每人借款10万元，借款时都出具了借条。诉讼中，根据案情需要，原告申请对涉案房屋价格在2013年10月份前后的实际价格进行评估，同时对两被告借款支付叶乃明房款，所出具的借条笔迹形成时间进行鉴定。2014年10月30日经本院委托的安徽华瑞房地产土地评估有限公司作出（2014）180084号房地产估计报告，涉案门面房在2013年10月1日的市场价值为194.91万元。对借条笔迹形成时间的鉴定，被告陈述借款已还清，借条销毁了，没有原件，故无法鉴定。原审法院认为：一、关于五原告诉讼主体问题。本案是房屋买卖合同纠纷，合同相对人应当是叶乃明与饶从莲夫妇和姚远东，本案五原告中只有饶从莲主体适格，其他四原告的主体不适格。二、关于诉讼请求问题。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案涉案房屋的所有人叶乃明生前沉迷于赌博，欠下许多赌债，因债权人催要债款，夫妻俩急于还款，将194.91万元的房屋以140万元出售给两被告，双方虽签订了《存量房买卖合同》，但在订立合同时，从价款上看显然显失公平，该份合同系可撤销合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同撤销后，因该合同取得的财产应当返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。故两被告应当将涉案房屋返还给原告饶从莲。从证据看，叶乃明在生前打下了140万元的收条，而被告没有证据证明支付了140万元，只能证明支付30万元的事实，该30万元原告饶从莲应予返还。两被告因房屋过户所缴纳的相关费用，应该根据过错合理分担，因双方均有不同程度过错，如相关部门不能退还，其损失应由原、被告双方按4：6比例承担。因涉案房屋产权尚在叶乃明名下，原告的第二项诉讼请求无事实依据，不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项、第五十八条之规定判决：一、撤销姚远东与叶乃明、饶从莲签订的《存量房买卖合同》；二、被告姚生友、姚远东于判决生效之日起十日内将位于六安市裕安区磨子潭路帝都豪园小区2幢S36号（面积147.36平方米）门面房返还给原告饶从莲；三、原告饶从莲于判决生效之日起十日内返还被告姚生友、姚远东购房款30万元整；四、驳回原告叶长松、叶长飞、叶炳村、周开云的诉讼请求；五、被告姚生友、姚远东办证所受到的损失由原告饶从莲承担40%；六、驳回原告饶从莲要求被告姚远东协助办理房屋产权过户登记手续，将六安市裕安区磨子潭路帝都豪园小区2幢S36门面房过户至五原告名下，或者将涉案房屋产权恢复到叶乃明，费用由被告姚远东承担的诉讼请求。姚远东、姚生友上诉称：原审判决认定《存量房买卖合同》的签订显失公平，撤销无事实与法律依据。本案《存量房买卖合同》是在自愿情况下签订，价格符合市场行情，未明显违反公平、等价有偿原则。房屋买卖后7个月，被上诉人及叶乃明都未提出异议，且房款已经支付。原审法院对证据的认证和采信均有错误：被上诉人提交的证据5没有经过任何形式的固定；上诉人对其三性持有异议，法院确定真实性错误，房地产评估报告不真实且与本案无关联，不应采信；上诉人提交的证据5法院既然认定真实，却没有据此认定案件事实；上诉人提交的证据11原审对其证明目的不认可错误。原审判决分配举证责任分配错误。原审的评估鉴定违反法定程序。请求依法撤销原审判决，改判驳回上诉人全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。饶从莲答辩称：涉案《存量房买卖合同》的签订显失公平，应当判决撤销，丈夫叶乃明欠大量赌债后，被迫与上诉人签订房屋买卖合同，将房子低价卖给上诉人，后叶乃明因此上吊自杀。且上诉人并未按合同支付140万元房款，仅支付30万元，原审判决撤销《存量房买卖合同》是正确的。涉案房产评估当事人及代理人均到场选定，程序合法、结果真实，应当采信。上诉人应当有义务证明购房款支付情况，对其造成无法鉴定的结果应当承担责任。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告叶长飞、叶长松、周开云、叶柄村共同的答辩意见同饶从莲答辩意见。上诉人姚远东、姚生友、被上诉人饶从莲及原审原告叶长飞、叶长松、周开云、叶柄村，二审期间均无新证据向法庭提交。二审查明案件事实与一审一致。本院认为：关于上诉人提出的《存量房买卖合同》是在自愿情况下签订，价格符合市场行情，经查叶乃明、饶从莲将叶乃明名下的六安市裕安区磨子潭路帝都豪园小区2幢S36号房屋，以签订《存量房买卖合同》的方式约定以140万元的价格将该房屋出卖给姚远东、徐洁，但涉案房屋出售的价格明显低于同期同类房屋的实际市场价值，一审认为该房屋买卖合同显示公平，据此认定该《存量房买卖合同》系可撤销合同并无不当；关于上诉人提出的本案一审的评估鉴定委托程序存在瑕疵，经审查，一审法院委托鉴定程序合法、内容公正，并无不当；关于姚生友、姚远东已支付购房款的返还问题，因本案一审原告提起诉讼，要求解除合同及将房屋过户在自己名下，姚生友、姚远东一审主张合同有效，未反诉要求饶从莲返还已支付购房款，则关于姚远东、姚生友已支付购房款的具体数额及返还问题，可通过另案诉讼来主张权利，一审判决饶从莲返还姚生友、姚远东购房款30万元不妥，二审予以纠正。关于因涉案房屋过户所缴纳的相关费用，因房屋尚未办理过户，在办理过户过程中已发生的费用是否为确定的损失尚不明确，一审判决应由原、被告双方按4：6比例承担不确定损失不妥，二审予以撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持安徽省六安市裕安区人民法院（2014）裕民二初字第00770号民事判决的第一、二、四、六项，即“一、撤销姚远东与叶乃明、饶从莲签订的《存量房买卖合同》；二、被告姚生友、姚远东于判决生效之日起十日内将位于六安市裕安区磨子潭路帝都豪园小区2幢S36号（面积147.36平方米）门面房返还给原告饶从莲；四、驳回原告叶长松、叶长飞、叶炳村、周开云的诉讼请求；六、驳回原告饶从莲要求被告姚远东协助办理房屋产权过户登记手续，将六安市裕安区磨子潭路帝都豪园小区2幢S36门面房过户至五原告名下，或者将涉案房屋产权恢复到叶乃明，费用由被告姚远东承担的诉讼请求”。二、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2014）裕民二初字第00770号民事判决第三项、第五项，即“三、原告饶从莲于判决生效之日起十日内返还被告姚生友、姚远东购房款30万元整。五、被告姚生友、姚远东办证所受到的损失由原告饶从莲承担40%；”。二审案件受理费10000元，由姚远东、姚生友负担6000元，饶从莲负担4000元。本判决为终审判决。审 判 长 王 军审 判 员 张海龙代理审判员 许 琛二〇一五年五月二十七日书 记 员 季 敏附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销、或者变更。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 关注微信公众号“”