（2015）思民初字第2945号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-12-30
案件名称
黄超忠、刘惠民与厦门群鸿物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄超忠,刘惠民,厦门群鸿物业服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第2945号原告黄超忠，男，1969年9月9日出生，汉族，住泉州市泉港区。原告刘惠民，男，1961年7月7日出生，汉族，住厦门市湖里区。上列原告共同委托代理人林龙辉，福建志远律师事务所律师。被告厦门群鸿物业服务有限公司，住所地厦门市思明区将军祠路28号办公楼底层01单元。法定代表人吴国平，总经理。委托代理人吴晓文，福建天翼律师事务所律师。原告黄超忠、刘惠民与被告厦门群鸿物业服务有限公司（以下简称群鸿物业）房屋租赁合同纠纷一案本院受理后，依法由审判员吕云平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄超忠、刘惠民的委托代理人林龙辉、被告群鸿物业的委托代理人吴晓文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄超忠、刘惠民诉称，2009年4月10日，郑清龙与被告签订了一份《房屋租赁合同》约定，被告将厦门市思明区将军祠路28号（原厦门橡胶厂）的部分房屋出租给郑清龙作为旧货、二手市场使用，租赁期限至2014年4月9日止；月租金6万元，第四年起租金按10%递增；押金为1个月租金，租金按季结算，由郑清龙于每季的第1个月的5日交付给被告；郑清龙与被告签定正式合同时支付一个月租金，免租期期满当日补交齐第一个季度的租金；租赁期满后，本合同遵照合同第四条自动继续生效等。合同签订后，因郑清龙需使用阁楼，被告将月租金增加了5000元，双方就此未另签补���协议。2010年1月18日，郑清龙按被告要求又交纳了押金5000元。租赁合同的月租金相应调整为6.5万元。此后，郑清龙将上述租赁物交由二原告实际经营，并由二原告对租赁物进行装修，装修款均是二原告支出。经征得被告同意，郑清龙约于2010年2月将上述合同的权利正式全部转移给二原告，并将上述两份押金条移交给二原告，二原告亦将65000元押金支付给郑清龙。二原告接手后，对租赁房屋及阁楼进行了装修，共花费装修费计596547.74元。2012年7月25日，经被告要求，原、被告同意将原合同的付款方式由押一付三改为押三付一，二原告又再交纳了总计334656元的押金（包括本案租赁物的两个月租金14.3万元，其余作为原告向被告租赁群鸿商业城其他两处租赁物的押金），此后租金按月支付。两原告持续将租金支付至2014年6月14日。因被告违反合同约定要求将租金大幅上调，未能与原告取得一致，被告于2014年5月16日对租赁房屋断水断电，并强行将租赁房屋收回。现双方租赁关系实际上早已终止，但被告拒绝退还押金及多收的租金，亦拒绝赔偿二原告的装修损失。故请求判令：一、被告立即退还二原告房屋租赁押金20.8万元；二、被告立即退还二原告多收的房屋租金计86515元（以月租金86515元为基数，从2014年5月16日计至6月14日共计30天）；三、被告赔偿二原告装修损失计298273.87元（以实际装修费用596547.74元的50%计算）。被告群鸿物业辩称，一、原告租期内持续严重违法违规，进行大量违建牟利活动，被告因此于2013年11月已通知不再续租。原告在租期届满日就应承担返还租赁房屋的义务，但原告仍继续非法占用租赁房屋。原告非法占用期间应承担占用费，该占用费应以押金折抵，折抵不足的，原告应继续偿付被告。本案证据体现，租期届满后二原告在被警方查处后并未于当日返还房屋，二原告的租客仍继续占用讼争房屋。根据被告提供的合同及现场照片可见，截止2014年12月，被告才得以在二原告租客基本迁出时与第三方签订部分房屋租赁合同，截止2015年3月9日，仍有个别二原告的租客盘踞在残余违建之中，因此在二原告负有返还房屋义务的情况下、同时根据商业活动的基本常识，二原告占用费至少应计至2014年12月，但二原告的押金尚不够折抵2014年6月10日起至2014年8月21日的2.4个月的占用费。二、原告关于装修损失的主张毫无依据。原告的所谓装修没有正规票据，实际金额无法确定，而且大部分“装修”实为违章搭盖牟利而非装修；即便存在装修，二原告用大约两个月的租金费用“装修”房屋，却使用了五年，根据法律规定，即使是合法装修，也应摊销于租赁期间。综上所述，二��告的诉求毫无依据，应予驳回。经审理查明，郑清龙与被告于2009年4月10日签订一份《房屋租赁合同》约定，被告将厦门市思明区将军祠路28号（原厦门橡胶厂）1、55幢轮胎车间技改，2、23幢配电室二号，3、27幢新硫化车间，4、隔声屏蔽楼等共4幢一层钢混结构的房屋，面积3750平方米出租给郑清龙作为旧货、二手市场使用；租赁期限自2009年4月10日至2014年4月9日止；月租金6万元，第四年起租金按10%递增；押金为1个月租金，租金按季结算，由郑清龙于每季的第1个月的5日交付给被告；郑清龙与被告签定正式合同时支付一个月租金，免租期期满当日补交齐第一个季度的租金；如需改变房屋内部结构或装修，需先征得被告书面同意，投资由郑清龙自理；租赁期满后，本合同遵照合同第四条（即上述租金条款）自动继续生效等。合同签订后，郑清龙于2009年4月19日交付押金6万元。后因郑清龙需使用房屋的阁楼部分，合同双方将月租金变更为6.5万元，郑清龙于2010年1月18日又向被告补交押金5000元。审理中，原、被告及郑清龙均确认郑清龙约于2010年2月将上述合同的权利义务均转移给二原告；二原告已将6.5万元押金支付给郑清龙，租赁关系终止时向被告主张押金的权利转由二原告行使。原、被告还确认，上述租赁合同中的承租方及落款处“郑清龙”字样经划线修改为二原告。上述合同履行中，二原告于2012年7月25日又向被告支付押金334656元。其中，包括本案租赁物押金（两个月租金数额）14.3万元，余款作为原告向被告租赁群鸿商业城其他两处租赁物的押金。此后，原告又陆续向被告支付至2014年6月14日止的租金。另查明，被告于2013年11月12日向原告发出一份通知，告知原告若有意续租，可在合同期限届满前与被告协商签订新的房屋租赁合同，若无法协商一致，请于租期届满之日自行完成清退租赁场所。还查明，2014年5月16日，公安消防部门对群鸿商业城旧货市场内存在火灾隐患的商铺进行查处。审理中原告陈述，二原告将上述标的物转租给他人做旧货市场。原、被告在公安消防部门对上述旧货市场的火灾隐患进行查处后因押金等问题发生纠纷，原告于2014年5月17日离开其租赁场所，双方未办理交接手续。二原告还提供钢结构阁楼承包合同及报价单、收款收据等，主张二原告对租赁物进行装修（包括阁楼、铁皮墙及卷闸门等）共花费596，547.74元。被告陈述，二原告在2014年5月16日消防检查后即离开，但留下大量转租户，公安张贴的封条也被转租户撕掉。转租户直到2014年7月起才陆续离开，直到2014年12月份。对原告提供的上述证据的��实性、合法性及关联性均有异议，二原告的进行的装修、搭建等均未审批也未经被告的同意。本院认为，原、被告签订的上述《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同。虽然原、被告在该合同期限届满后未再签订新的租赁合同，但原告继续使用租赁场所并支付租金，被告亦未提出异议，故应认定原租赁合同继续有效，但租期为不定期。由于本案存在二原告将租赁物转租情形，且二原告在离开时未办理租赁物移交手续，二原告亦无证据证明其已告知被告解除租赁关系，故应当认定双方租赁关系在2014年5月16日后仍处于持续状态，二原告主张租赁期限至2014年5月16日止的理由不能成立。在双方上述租赁关系存续期间被告将原告缴纳的上述押金等抵扣租金并无不当，原告提出的被告返还押金及租金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴��上述租赁合同中已对装修费用进行约定，二原告提出的被告赔偿装修损失的主张亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄超忠、刘惠民的诉讼请求。本案案件受理费4864元，由原告黄超忠、刘惠民负担。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 吕云平二〇一五年五月二十七日书记员 冯莉平附件：本案所适用法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规��的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自