（2015）榕民终字第605号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-07-27
案件名称
林英雄与福州顺厦物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林英雄,福州顺厦物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第605号上诉人（原审被告）林英雄，男，1963年9月28日出生，汉族，住福州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）福州顺厦物业管理有限公司，住所地福州市晋安区岳峰街横路18号。法定代表人林锦明，总经理。委托代理人郑春芳，福建秉峰律师事务所律师。委托代理人黄小霞，福建秉峰律师事务所实习律师。上诉人林英雄因与被上诉人福州顺厦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2001年9月18日，名人翠苑的建设单位福州嘉丰房地产有限公司选聘原告为名人翠苑提供物业服务，双方签订《前期物业管理委托合同》（以下简称“合同”），合同第三条约定：“乙方（原告）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”合同第十三条约定了原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理综合服务费；2、车辆管理服务费；3、水电等代办性质的费用。合同第二十一条约定了本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米人民币1元向业主或物业使用人收取。之后福州市鼓楼区物价局的批复同意了原告的物业费收费标准。合同签订后，原告即按照前期物业管理委托合同的约定，为业主提供相应的服务。福州市住房保障和房产管理局提供的《关于原告资质的情况》载明，原告的资质为三级。福州市工商行政管理局提供的《内资企业登记基本情况表》载明，原告从1999年至2012年年检均通过。被告于2001年12月14日入住福州市鼓楼区福新路173号名人翠苑X#XXX，系该小区X#XXX业主。被告每月应缴纳的物业服务费为141.4元。原告曾向原审法院起诉，并于2012年12月11日撤诉。原审认为：原告根据前期物业管理委托合同对被告所在小区提供物业服务，与被告之间形成物业服务合同关系。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告作为涉诉物业实际使用人，应对使用物业所产生的费用承担责任。被告享受了原告提供的物业服务，应依约及时向原告支付物业服务费，被告未及时支付物业管理服务费，已构成违约，故被告应及时支付所欠的物业管理服务费。前期协议期满后至新的《物业管理委托合同》签订之前，原告实际为该小区提供物业管理服务，原、被告之间形成事实合同关系。原审法院认为，被告拒缴物业费，客观上损害了小区其他按时缴纳物业费业主的利益，是对业主共同利益的侵犯。原告主张的2004年9月至2010年8月物业管理费用已超过诉讼时效期间，原审法院不予支持。故被告应向原告缴纳2010年9月至2012年7月的物业费141.4元×23个月=3252.2元。原告诉请被告支付水费1274.9元、公摊电费2228.9元、公摊水费161.3元、温泉费3886.3元、停车费1150元，因原告未能提供任何证明水费、公摊电费、公摊水费、温泉费、停车费实际费用和已为被告代办代垫的证据，故原告的该诉请，原审法院不予支持。被告提出精神损害等主张与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、被告林英雄于本判决生效之日起十日内向原告福州顺厦物业管理有限公司支付2010年9月起至2012年7月31日止拖欠的物业费3252.2元；二、驳回原告福州顺厦物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费401元，原告负担361元，被告负担40元。一审宣判后，原审被告林英雄不服，向本院提起上诉。上诉人林英雄上诉称：一审法院在审理及判决中违背客观事实，事实认定错误。一、2013年被上诉人未年检，被上诉人不具备诉讼主体。二、被上诉人要求上诉人交纳物业管理费用期间，被上诉人未在名人翠苑从事物业管理活动。《前期物业管理委托合同》约定的被上诉人物业管理活动时间是2001年9月18日至2006年9月17日。上述合同期满后，被上诉人未履行任何手续，亦未告知业主，就撤离了名人翠苑。同时，被上诉人注销了物业管理资质。上诉人提供了福州市12345答复件可以证实上述事实。三、被上诉人无从事物业管理活动的资格。其提供的《榕房物暂定2012027号》物业资质证书，可以证明：被上诉人系暂定三级物业管理资质，准予从事物业管理活动时间为2012年5月15日至2013年5月14日止。四、被上诉人曾滥用诉权，被上诉人于2012年9月14日向鼓楼法院起诉，判决前主动申请撤诉。综上，请求：1.撤销一审判决；2、依法判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。被上诉人福州顺厦物业管理有限公司答辩称：一、被上诉人依法领取营业执照，是法人，而且与建设单位签订了《前期物业管理委托合同》，与案件具有利害关系，是本案适格的当事人。二、前期物业管理合同虽然期限到2006年9月17日止，但期满因开发商下落不明无法续签协议，被上诉人仍然为业主提供物业服务，上诉人已享受相应的物业服务，仍应按协议约定的物业费标准支付物业费。三、被上诉人在一审中提交了相应的物业服务资质证书，可以承接物业管理业务。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人是上诉请求，维持原判。经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中，上诉人向本院申请调取：1.诉求编号为FZ140××××0418、FZ140××××0223、FZ12082300563的诉求件回复；2.被上诉人退出名人翠苑时，选聘新物业、新旧物业交接需向业主履行的表决文书，选聘新物业、新旧物业交接需向所在街道办事处等政府部门履行的法定文书；3.被上诉人在名人翠苑从事物业管理时，依法为员工缴纳社保医保等清单。本院经审查认为，上诉人的上述申请未在一审法院指定的举证期限内提出，故对其申请本院不予准许。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，根据原审法院依法向福州市住房保障和房产管理局调取的《关于福州顺厦物业管理有限公司有关资质的情况》、向福州市工商行政管理局调取的《内资企业登记基本情况表》的内容，在原审法院判令上诉人应向被上诉人支付物业服务费的2010年9月至2012年7月期间，被上诉人均通过工商行政管理机关年检并经物业服务主管行政机关确认具备物业服务企业三级资质。上述《关于福州顺厦物业管理有限公司有关资质的情况》及《内资企业登记基本情况表》均在原审诉讼过程中经原审法院组织双方当事人进行质证，上诉人对上述两份证据上加盖的公章的真实性均无异议。因此，上诉人关于被上诉人不具备诉讼主体资格的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据被上诉人一审提交的《证明》和《协议》，可以证实被上诉人于2006年9月18日至2012年7月31日期间确在名人翠苑小区提供物业管理服务。因此上诉人关于被上诉人在2006年9月17日后未在名人翠苑小区提供任何物业管理的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币401元由上诉人林英雄负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森代理审判员 陈碧珍代理审判员 陈秀瑜二〇一五年五月二十七日书 记 员 黄晓琴 来源：百度“”