（2015）原民初字第220号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-06-26
案件名称
李旭升与张晓蕊确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
固原市原州区人民法院
所属地区
固原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李旭升,张晓蕊
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款
全文
宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民 事 判 决 书（2015）原民初字第220号原告李旭升，男，汉族，生于1988年8月10日，初中文化，宁夏固原市人，农民，住固原市原州区。委托代理人王永仓，宁夏张岳律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告张晓蕊，女，汉族，生于1985年9月13日，小学文化，宁夏固原市人，农民，现租住固原市原州区。原告李旭升与被告张晓蕊确认合同无效纠纷一案，经固原市中级人民法院发回重审，本院于2015年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李旭升的委托代理人王永仓、被告张晓蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李旭升诉称，2013年8月，原告得知固原西关十字“铭丰”烟酒商行门面房转让的信息，便找到被告商量转让事宜。经协商于8月17日签订了《转让合同》，合同约定房租每年85000元，租期三年；原告一次性支付被告转让费50000元；被告承诺向原告提供60000元贷款。合同签订后，原告一次性支付被告50000元转让费。正当原告准备接收房屋时，却发现该房门上悬挂“小额贷款公司”的字样。原告打听得知被告又将该房屋转租他人。原告要求被告返还转让费，被告称没钱。综上，原告认为被告转租房屋没有征得房主同意，且未按约定交付房屋，诉讼要求确认原、被告签订的房屋转让合同无效；由被告返还原告转让费50000元；诉讼费用由被告负担。原告向法庭提供的证据有：1.转让合同一份，证明原、被告签订房屋转让合同的事实。2.收条一份，证明被告收到原告转让金50000元的事实。被告张晓蕊对原告提供的上述证据无异议。被告张晓蕊辩称，原告诉称的事实是错误的。房屋我租给原告之后，再没有给他人转租，不存在两次转租的事实。与原告签订合同后，我同房东给原告打电话，一直没有打通。经过43天之后，我就把未到期的房子退还给房东，房东在2014年4月份把房屋卖给一家小额担保公司。我认为合同是有效的，我已经履行了合同，所以不承担返还转让费的责任。综上，我不同意原告的诉讼请求。被告张晓蕊向法庭提供的证据有：1.被告与房东张金鹏签订的房屋租赁合同一份，证明被告租用房屋的租赁期限自2012年8月31日起至2015年8月30日止，租金每年85000元的事实。2.被告与原告之间签订的转让合同一份，证明原、被告签订转让合同转让“铭丰”烟酒商行的事实。3.被告与盖旭旭签订的房屋租赁合同一份，证明被告租赁盖旭旭房屋，把“铭丰”烟酒商行所有的货物转移的事实。原告质证认为，对证据1的真实性、合法性有异议，在一审原审开庭时被告向法庭明确陈述该房屋租赁期限在2013年8月30日到期，今天又出示该合同，显然存在与房东补签合同的可能性。同时在二审时被告也没有提及有该份合同，二审时法庭询问房屋租赁期限时，被告承认租期到期时间是2013年8月30日。对于证据2无异议。证据3与本案没有关联性。经庭审举证、质证，本院对原、被告提供的证据分析认定如下：原告提供的证据1、2，被告提供的证据2，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，经质证原、被告均无异议，本院予以确认，作为认定案件事实的根据；被告提供的证据1，即被告与房东张金鹏签订的《房屋租赁合同》，因被告在本案一审、二审期间没有向法庭提交，同时该合同约定的租赁期限“自2012年8月30日至2015年8月30日”与被告前期庭审“2013年8月30日租房到期”的陈述不符。经本院调查核实，出租人亦不能提供该合同。因此被告提供的此份合同来源是否合法、内容是否客观真实本院无法确定，故不予认定。庭审后，经本院调查核实，被告在与原告签订《转让合同》之前，就转租事宜口头取得出租人的同意。经审理查明，被告张晓蕊租用固原市区西关十字附近门面房开设经营“铭丰”烟酒商行，该房租赁期限在2013年8月30日届满。2013年8月17日被告张晓蕊口头取得出租人的同意后，与原告李旭升签订《转让合同》，合同约定被告将该门面房空房“转让”给原告开设理发馆，使用期限三年，“转让费”50000元整；被告承诺此门面房在原告使用期间租金（每年85000元）无任何变更，如有变更，产生的纠纷由被告出面解决，并承担相应的经济赔偿；…。《转让合同》签订当日原告将“转让费”50000元交付给被告。后被告以联系不到原告为由将门面房退还出租人，出租人将门面房变卖给他人。本院认为，原告李旭升与被告张晓蕊签订的《转让合同》，实际为《房屋转租合同》。被告张晓蕊转租该门面房时，取得了出租人的同意。该合同约定使用期限为三年，签订该合同时，该门面房租赁期限即将届满，依据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条的规定，认定13天租赁期内的合同有效，超过被告剩余租赁期限的租赁合同无效。同时，被告在签订合同后并未将该门面房实际交付原告占有使用，而是退还给出租人，经由出租人变卖，导致租赁期内的有效合同实际履行不能，合同目的不能实现，应认定合同全部无效。该合同无效，被告因该合同收取的50000元的“转让金”应当依法返还给原告。综上，原告诉讼请求成立，本院予以支持，被告辩称理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条的规定，判决如下：一、确认原告李旭升与被告张晓蕊之间签订的《转让合同》无效；二、被告张晓蕊于本判决生效后十日内返还原告“转让金”人民币50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告张晓蕊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 韩鹏飞审判员 王 炜审判员 苟向辉二〇一五年五月二十七日书记员 张春芳 微信公众号“”