（2015）黔南民终字第243号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2015-06-24

案件名称

独山县福林房地产开发有限公司与重庆商策天下房地产经纪有限公司劳务合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院

所属地区

贵州省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

独山县福林房地产开发有限公司,重庆商策天下房地产经纪有限公司

案由

劳务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2015）黔南民终字第243号上诉人（原审被告）独山县福林房地产开发有限公司法定代表人李开林，该公司总经理。被上诉人（原审原告）重庆商策天下房地产经纪有限公司法定代表人袁德湘，该公司执行董事。上诉人独山县福林房地产开发有限公司（以下简称独山福林公司）与被上诉人重庆商策天下房地产经纪有限公司（以下简称重庆商策公司）劳务合同纠纷一案，独山县人民法院于2014年12月28日作出（2014）独民初字第624号民事判决后，独山福林公司不服，向本院提出上诉。本院于2015年3月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：2014年1月14日，原、被告签订《福林铭城销售代理合同》，主要约定：“被告将其开发的贵州省独山县福林铭城项目委托原告进行销售代理，有效期至2014年6月30日前，委托房源销售中，住房不得低于180套；住房销售底价由原、被告双方确定，在该代理合同签订后前三个月为A区2800元／平方米、B区2700元／平方米，此后价格按照房地产市场状况另议；商铺销售底价由原告根据区域��置按照被告要求提供配价表，由被告签署执行，被告已经销售有定价的，销售底价按照该定价；B区负一层商铺销售底价在该代理合同签订后前三个月均价为8000元／平方米，此后价格按照房地产市场状况另议；原告销售代理佣金按照原、被告双方认可的项目销售及工作计划，以实际完成销售额提取，计算方式为：完成销售量的，比例为2%；未达到销售计划60%的，比例为1.6%；实际销售量为销售计划61%-80%的，比例为1.7%；实际销售量为销售计划81%-90%的，比例为1.8%；被告已经确定销售价格的商铺，原告销售代理佣金为1%，原告溢价销售的，溢价部分原告佣金20%；结算支付佣金时间为1次／月，即原告每月20日前将销售结算表交被告审核后，被告在5个工作日内支付原告应领取佣金的80%，余下20%作为履约保证金；如果任意一方未按照法定程序终止合同，给另一方造成经济损失，应承担赔偿50万元”。合同签订后，原告在进行销售代理期间，于2014年2月27日、3月24日、4月25日、5月25日、6月30日、7月25日、8月25日、9月1日向被告申请销售代理费请款八次，经被告相关管理人员及财务核实后，该八次请款数额扣留保证金后分别为16997元、54037元、165397元、394224元、402119元、96330元、159378元、51205元，共计1339687元。原告八次请款被扣留的保证金累计334904元，该款加上请款数额总计1674591元。被告在收到原告请款申请后支付原告636431元，尚欠1038160元未付。2014年9月1日，原、被告双方终止履行《福林铭城销售代理合同》，并签署了《工作交接单》，被告认可原告累计销售住房84套、商铺114套。庭审中，原、被告认可原告累计住房和商铺销售量中，有15套未履行完毕销售手续，未计算该住房和商铺的代理销售佣金。一审另查明，1、原、被告签订《福林铭城��售代理合同》时，未对商铺代理销售数量进行约定，原告八次销售代理费请款数额均包含商铺销售代理佣金。2、本案诉讼过程中，原告代理销售的住房和商铺的部分业主要求退房，经原、被告核算，该部分代理销售佣金为32266元，原告同意从其主张的销售代理佣金及扣留的保证金总额中扣除，被告对此无异议。原审原告重庆商策公司一审诉称：2014年1月14日，与被告签订《福林铭城销售代理合同》，约定被告开发的贵州省独山县福林铭城项目由原告进行销售代理，至当年9月1日实际终止该合同时，已累计销售住房89套、商铺114套，其中15套因未符合合同约定扣除销售业绩以外，被告应按照合同约定给付原告销售代理佣金及每次请款累积扣留的保证金共计1674591元，但被告仅累计给付636431元，余款久拖未付，现要求被告给付拖欠的销售代理佣金及扣留的保证金共计1038160��，并从2014年7月26日起至欠款给付完毕止，按照中国人民银行同期贷款利率给付逾期付款利息。原审被告独山福林公司一审辩称：合同约定原告应代理销售住房180套，但实际销售80套，应当按照合同约定的没有完成销售计划的佣金计算方式，对原告的佣金进行核算；原告代理销售数量没有达到合同的约定，属于违约，故原告的保证金不应退回；现在有业主要求退房，按照合同应扣除原告的该部分销售佣金，与原告没有达成一致的结算意见，不存在延迟给付。本案双方当事人争议焦点：1、原告要求被告给付拖欠的销售代理佣金及扣留的保证金，应否支持；2、被告应否承担逾期付款的利息。一审法院认为：2014年1月14日，原告作为房地产经纪机构，与被告签订《福林铭城销售代理合同》，接受被告的委托并在被告授权范围内，以被告的名义与第三方进行商品房买卖��原告依据销售量向被告收取佣金，原、被告间形成商品房委托代理销售合同关系，该合同不违反法律禁止性规定，应予认可，对双方具有约束力。原、被告签订的合同中虽约定销售代理期限至2014年6月30日前，但双方直至2014年9月1日才终止履行该合同，并进行工作交接，该日期应视为双方对合同履行期限的展期，故原告的代理销售截止时间应为2014年9月1日。原告在履行商品房代理销售期间，按照合同约定八次向被告申请销售代理费请款，原、被告双方相关管理、财务人员根据原告的销售量及提取费用比例，对原告应得到的佣金进行了核实，应视为被告对原告代理销售期间劳务费用数额（即佣金数额）的认可，被告在给付部分款项后，余下部分佣金1038160元（含被告已扣留的保证金334904元）在双方合同终止后未能及时给付完毕，损害了原告的合法权益，被告应向原告给��；被告辩称原告代理销售数量没有达到合同的约定，属于违约，不同意退回已扣留原告的保证金334904元，因双方仅约定“如果任意一方未按照法定程序终止合同，给另一方造成经济损失，应承担赔偿50万元”，未约定如原告未完成住房销售量应承担违约，且双方在结算时亦以销售量按比例结算佣金，合同履行期限展期及终止合同均系双方合意，该合意行为不能视为一方的违约，故被告的该项辩称，理由不充分，不予采纳，被告不应扣留保证金334904元。诉讼过程中，原告代理销售的住房和商铺的部分业主要求退房，经原、被告核算，该部分代理销售佣金为32266元，原告同意从其主张的销售代理佣金及扣留的保证金总额中扣除，被告对此无异议，依法予以确认。原告主张被告承担逾期给付尚欠的销售代理佣金及保证金的利息，因双方签订的合同中对此未作约定，且双方清算后未对余款的给付时间作明确约定，故原告对此主张，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条的规定，判决：一、被告独山县福林房地产开发有限公司尚欠原告重庆商策天下房地产经纪有限公司销售代理佣金及扣留的保证金共计1005894元，限于本判决生效后九十日内给付。二、驳回原告重庆商策天下房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14144元，减半收取为7072元，由被告承担。一审判决宣判后，独山福林公司不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决，发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一审法院��查清事实，主要是：一、上诉人与被上诉人在《福林铭城销售代理合同》约定被上诉人代理销售180套，但实际销售80套，应当按照合同约定的没有完成销售计划的佣金计算方式，对被上诉人的佣金进行重新核算。二、被上诉人在《福林铭城销售代理合同》约定被上诉人代理销售住房180套，但实际销售80套，已经构成违约，因此，上诉人不应当退回保证金。三、关于结算，因在被上诉人代理销售期限内出房源存在业主退房情况，按合同约定应当扣除该部分的销售佣金，被上诉人未与被上诉人结算，因此，不存在延迟给付的情况。被上诉人重庆商策公司二审答辩称：一、上诉人与被上诉人于2014年1月14日签订的《福林铭城销售代理合同》，双方根本未对被上诉人必须销售多少套商品房作出约定，而是在合同第二条中“具体以甲方（上诉人）提供的或销售房源清单为准”��第三条第1项中“委托房源销售中，住房不得低于180套”是对第二条补充，是指上诉人提供的房源中住房不得低于180套，被上诉人作为房屋销售代理，如果上诉人提供的房源太低，被上诉人根本无利可图，这是一个递进式的约定；并且合同第八条第2项明确约定乙方（被上诉人）是“根据双方认可的《项目销售及工作计划》提取已经实际完成销售额的销售佣金“。被上诉人每月根据双方认可的《项目销售及工作计划表》来进行销售和计提取佣金的，同时该条还对被上诉人具体所应提取佣金比例作出了明确约定。上诉人在拖欠被上诉人应提佣金之前也是按照该比例和约定进行支付，因此，上诉人所称被上诉人未销售支付180套构成违约及应对被上诉人的佣金进行重新核算没有依据。二、被上诉人在合同签订后，按合同履行了销售代理义务，根据双方第八条第4项约定”结算和支付佣金为1次／月，即每月20日前乙方将销售结算表交甲方审核签字，甲方应在提交清单之日起5个工作日内将佣金一次性支付给乙方“。上诉人于2014年7月开始未履行给付佣金的义务，严重违反合同约定。三、双方已对销售佣金进行了明确结算，上诉人应当按照约定向被上诉人支付。通过一审查明的事实和被上诉人提供的证据，截止2014年9月1日，双方确认被上诉人已累计代理销售了住房89套，商铺114套，除去其中15套因欠缺资料等未计算销售业绩以外，上诉人应向被上诉人支付销售代理佣金及每次请款累计扣留的保证金共计1674591元，但截止2014年8月6日，上诉人累计向被上诉人支付636431元的销售代理佣金，尚欠销售代理佣金及扣留的保证金共计1038160元未付。上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。经本院审理，二审查明的事实与一审��明的事实一致。综合双方当事人一、二审诉辩请求及理由，归纳本案二审争议的焦点为：1、重庆商策公司销售商品房佣金是否应重新计算；2、独山福林公司是否应退保证金给被上诉人；3、业主退房涉及的佣金是否应扣除。本院认为：2014年1月14日，被上诉人重庆商策公司作为房地产经纪机构，与上诉人独山福林公司签订《福林铭城销售代理合同》，接受上诉人独山福林公司的委托并在上诉人独山福林公司授权范围内，以上诉人独山福林公司的名义与第三方进行商品房买卖，被上诉人重庆商策公司依据销售量向上诉人独山福林公司收取佣金，双方形成商品房委托代理销售合同关系，该合同不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方对此无异议，本院予以确认。关于被上诉人重庆商策公司销售商品房的佣金是否应重新计算的问题。上诉人独山福林公司认为双��约定由被上诉人重庆商策公司销售180套，但仅销售80套，没有完成任务，所涉及的佣金应重新核算。但根据上诉人独山福林公司与被上诉人重庆商策公司签订的合同中虽约定销售代理期限至2014年6月30日前，但双方直至2014年9月1日才终止履行该合同，并进行工作交接，该日期应视为双方对合同履行期限的展期，因此，被上诉人重庆商策公司的代理销售截止时间应为2014年9月1日。被上诉人重庆商策公司在履行商品房代理销售期间，按照合同约定八次向上诉人独山福林公司申请销售代理费请款，上诉人独山福林公司与被上诉人重庆商策公司双方的相关管理、财务人员根据被上诉人重庆商策公司的销售量及提取费用比例，对被上诉人重庆商策公司应得到的佣金进行了核实，且上诉人独山福林公司在一审庭审中认可被上诉人代理销售期间劳务费用数额（即佣金数额），因此，上诉人独山福林公司在给付部分款项后，余下部分佣金1038160元（含上诉人独山福林公司已扣留的保证金334904元）在双方合同终止后未能及时给付完毕，损害了被上诉人重庆商策公司的合法权益，上诉人独山福林公司应支付被上诉人重庆商策公司，对此一审认定并无不当，故上诉人独山福林公司提出的该项上诉主张，本院不予以采纳。关于上诉人独山福林公司是否应退保证金给被上诉人重庆商策公司的问题。上诉人独山福林公司上诉主张被上诉人重庆商策公司代理销售数量没有达到合同的约定，属于违约，不同意退回被上诉人重庆商策公司已扣留的保证金334904元。根据本案情况，因双方在签订的《福林铭城销售代理合同》中仅约定“如果任意一方未按照法定程序终止合同，给另一方造成经济损失，应承担赔偿50万元”，未约定如被上诉人重庆商策公司未完成住房销��量应承担违约，且双方在结算时亦以实际销售量按比例结算佣金，该合同履行期限展期及终止合同均系双方当事人的真实意思表示，所达成的协议不应视为一方的违约，上诉人独山福林公司应当退回保证金334904元给被上诉人重庆商策公司，对此，一审认定并无不当，故上诉人独山福林公司提出的该项上诉主张，本院不予以采纳。关于上诉人独山福林公司主张被上诉人重庆商策公司销售的房屋中有业主退房涉及的佣金是否应扣除的问题。被上诉人重庆商策公司在履行商品房代理销售期间，按照合同约定八次向上诉人独山福林公司申请销售代理费请款，上诉人独山福林公司与被上诉人重庆商策公司双方的相关管理、财务人员根据被上诉人的销售量及提取费用比例，对被上诉人应得到的佣金进行了核实，上诉人独山福林公司对被上诉人重庆商策公司代理销售期间劳务费用数额（即佣金数额）的认可，视为双方已协商达成协议，该协议对双方均有约束力，双方应当按协议进行履行，在一审诉讼中，被上诉人重庆商策公司代理销售的住房和商铺的部分业主要求退房，经双方核算，该部分代理销售佣金为32266元，被上诉人重庆商策公司同意从其主张的销售代理佣金及扣留的保证金总额中扣除，上诉人独山福林公司对此无异议，一审判决已在总额中予以扣除，因此，上诉人独山福林公司提出的该项上诉主张，不予以采纳。另外，被上诉人重庆商策公司在一审主张上诉人独山福林公司承担逾期给付尚欠的销售代理佣金及保证金的利息，因双方签订的合同中对此未作约定，且双方清算后未对余款的给付时间作明确约定，一审判决对其该项请求不予支持，并无不当，被上诉人重庆商策公司未提出异议，本院予以确认。综上，上诉人独山福林��司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7022元，由上诉人独山福林房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长　　莫玉魁审判员　　王　锦审判员　　高　潮二〇一五年五月二十七日书记员　　安敏捷来自：