（2015）佛城法民一初字第579号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2016-08-09
案件名称
佛山国际商业中心物业管理有限公司与广州友谊集团股份有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山国际商业中心物业管理有限公司,广州友谊集团股份有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第579号原告佛山国际商业中心物业管理有限公司，住所：佛山市禅城区。注册号：440600000004748。法定代表人叶鹏勇。委托代理人雷电、饶婵，均为广东华科律师事务所律师。被告广州友谊集团股份有限公司，住所：广东省广州市越秀区。注册号：440101000165053。法定代表人房向前。委托代理人苏斌，广东格林律师事务所律师。委托代理人杨阳，男，汉族，××年××月××日出生，住所：广州市越秀区。原告佛山国际商业中心物业管理有限公司诉被告广州友谊集团股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员田媛独任审判，并于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷电、饶婵，被告的委托代理人苏斌、杨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是佛山市禅城区城门头路18号房产即国际商业中心商业裙楼的物业管理者。原告与广州新谊百货有限公司（下简称“新谊百货”）于2009年11月25日签订了《佛山国际商业中心商业裙楼物业管理合同》（下简称《裙楼物管合同》），约定由原告负责该商业裙楼的物业管理项目和服务，物业管理费价格为13元／平方米／月，新谊百货租赁面积为30337.70平方米。2011年11月10日，原告、新谊百货、广州友谊集团佛山商店有限公司（下简称“友谊佛山店”）签订《佛山国际商业中心商业裙楼物业管理补充协议（一）》（下简称《补充协议一》，约定物业使用者由新谊百货变更为友谊佛山店。2014年4月21日，原告、友谊佛山店、被告签订《佛山国际中心商业裙楼物业管理补充协议（四）》（下简称《补充协议四》），约定物业使用者由友谊佛山店变更为被告，《裙楼物管合同》的其他条款及附件不变。现被告于2014年12月26日已经提前撤出该商业裙楼，已经实际解除了《裙楼物管合同》。根据《裙楼物管合同》第九条第1款之约定，甲乙双方均应严格履行本合同，任何一方无正当理由提前终止合同的，应当向对方支付三个月商业裙楼物业管理费作为违约金，合计1183170.30元。原告现诉请判令：1、被告向原告支付违约金，即三个月物业管理费1183170.30元；2、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：一、租赁合同解除是基于该租赁合同成立后发生种种不能预见、不能克服的重大客观情况变化，符合合同法第94条第1款有关因不可抗力致使不能实现合同目的而解除合同，被告的违约责任依法可予免除。反映在：①佛山政府将友谊集团作为禅城区重点招商引资项目引进，但被告进驻涉案租赁物业后，原定的禅城祖庙商业区周边的商业环境改造并未实现，导致该区域无法形成商业氛围，直至现在仍无法实现当初改造的目的；②被告2011年进驻后，国内整个经济形势变化以及各种政令的实施都导致友谊佛山公司的经营氛围与各方当初签订合同时的预期都发生了重大变化。根据财务年报反映，友谊佛山公司每年亏损都达到1900多万元，如果按照目前的客观情况以及实际状况，被告无法克服目前困境，继续履行合同对被告而言也无法实现合同目的，根据合同法及相关司法解释，原告不能据此要求被告承担双方约定的违约责任。二、至租赁合同终止之前，友谊公司共支付租金合计55317200元，由此可以看出，友谊公司即使存在严重的经营困难，在解除租约之前也是足额交纳租金，即本案合同的履行是建立在友谊公司持续亏损之上，这有违公平原则，客观上也符合合同法有关不可抗力的相关规定，因此被告认为涉案物管合同应予解除，被告不应承担违约责任。三、退一步讲，即便法院认为被告应当承担违约责任，也应考虑以下几方面：1、原告在物管费计算上存在重大瑕疵，根据被告提交的证据可以看出，被告租赁的场地里面包括一块1-7层中空位置，根据业主取得的房产证，这部分中空位置累计3500多平方米没有计算在产权证内，但被纳入计租和计算物管费的范围。因上述中空位置没有合法产权，被告此前多缴交的租金、物管费应予折抵，原告计算的违约金也应予调减。毕竟房产证是物业是否合法的唯一标识，原告的收益权是基于物业所有权派生，如果物业属于非法建筑，那么收益应当扣除。2、即便认定被告应当承担违约责任，违约金的计算均应符合合同法第114条第2款和合同法解释二第29条等相关规定，首先考虑补偿性，应实际损失为主，兼顾惩罚性。①本案中原告不存在如此数额的损失，从这个角度而言，原告主张的违约金过高，应当予以调整。②从合同履行情况来看，尽管被告从进驻涉案场地就面临巨额亏损，但仍坚持经营三年并足额向原告缴纳物管费。退场时，被告按业主的要求保存了物业现状和将设备完好交还。被告在涉案物业内投入的费用高达4000多万元，按照五年摊销来看，其残值也达到1800多万元，从重置成本来看，其价值也远不止此。现业主将涉案场地另行投入经营，也充分证明被告交还的场地及设施设备是有价值的，该部分价值也应当予以客观公正考虑。③由于亏损严重，被告早在2014年初已向业主提出终止合同或调整经营方式的要求，由于业主的故意推诿，客观上导致被告在经营极为困难的情况下仍继续坚持经营了一年。综上所述，被告终止合同确系重大情势变更所致，在面临经营困境且不能得到业主有效支持及谅解的情况下，被告被迫终止涉案合同与故意违反合同、逃避法律责任的情况是截然不同的，请求法院在综合相关法律规定的情况下作出公正判决。诉讼中，原告就提供了以下证据：1、原告的营业执照（副本）、组织机构代码证（副本）、法定代表人身份证明书复印件；被告的商事登记信息查询结果、组织机构信息查询结果。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、《裙楼物管合同》及两份补充协议。拟证明原告与新谊百货于2009年11月25日签订《裙楼物管合同》，约定由原告负责该商业裙楼的物业管理项目和服务，物业管理费价格为13元／平方米／月，新谊百货租赁面积为30337.70平方米；2011年11月10日，原告、新谊百货、友谊佛山店签订《补充协议一》，约定物业使用者由新谊百货变更为友谊佛山店；2014年4月21日，原告、友谊佛山店、被告签订《补充协议四》，约定物业使用者由友谊佛山店变更为被告，《裙楼物管合同》的其他条款及附件不变。3、关于《关于租赁合同解除后善后工作对接的函》的复函。拟证明原、被告双方已事实解除了物业管理合同。诉讼中，被告提供了以下证据：1、佛山国际商业中心图纸与相关产权证。拟证明原告提供的租赁场地存在共计建筑面积为3527.15平方米的违法建筑，基于该部分违法建筑并没有合法产权，理应剔除涉及该部分的违法建筑的相应全部款项。2、佛山国际商业中心违法建筑部分的物业管理费剔除计算表。拟证明合计应剔除物业管理费1788266.54元。3、保证金凭据。拟证明友谊公司已向原告支付物管费保证金394390.10元。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信；原告的证据2、3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据3，原告无异议，本院予以采信；被告的证据1、2，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：位于佛山市禅城区城门头路18号首层商场、二层商场、三层商场的产权登记建筑面积合计10202.18平方米；501-506房的产权登记建筑面积为839.56平方米；601-606房的产权登记建筑面积合计821.97平方米；701-706房的产权登记建筑面积合计839.57平方米。位于佛山市禅城区城门头路18号之一负四至七层产权登记的建筑面积为23747.47平方米。上述房产登记的产权人均为广州市盈基投资有限公司（下简称盈基公司）。2009年，盈基公司（出租人、甲方）与佛山市盈投置业有限公司（承租方、乙方）（下简称盈投置业）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方租赁场地位于佛山市禅城区城门头路18号的房产物业，即国际商业中心第一、二期建筑物的首层至第七层（即商业裙楼）。2009年11月25日，原告（甲方）与新谊百货（乙方）签订《裙楼物管合同》，约定：……第二条、注释。……商业裙楼指位于佛山市禅城区城门头路18号佛山国际商业中心首至七层的商业裙楼全部房产使用。开发商：盈基公司。出租方：盈投置业。租赁合同指乙方与出租方签订的《佛山国际商业中心商业裙楼租赁合同》。物业管理者：原告。……3.2乙方作为承租人已与出租方于2009年11月25日订立了《租赁合同》，租赁使用佛山国际商业中心首至七层的商业裙楼，租赁面积暂定30337.7平方米……该《租赁合同》的约定是订立本合同的基础。第四条、合同期限。4.1本合同履行期限为15年，与乙方和出租方签订的《租赁合同》约定的租赁期相同，自2011年9月1日至2026年8月31日止……6.1.1物业管理费价格按甲方履行物业管理的责任项目计费分摊价格为13元／平方米／月。以乙方租赁面积为计量面积，乙方租赁面积为30337.7平方米作为计算依据……6.1.3乙方营业期。乙方自开业之日起的整个合同期内的营业日为营业期，物业管理费按13元／平方米／月计收。乙方营业期内每个月管理费价格为394390.1元。6.2乙方于《交楼确认书》签订后7天内，向甲方支付一个月的物业管理费作为管理费押金，合计394390.1元，在本合同终止并结清水电等费用后30个工作日内无息退还。……第九条、违约责任及免责条件。9.1甲、乙双方均应严格履行本合同，任何一方无正当理由提前终止合同的，应当向对方支付三个月商业裙楼物业管理费作为违约金，合计1183170.3元……13.4乙方租赁商业裙楼的合同终止为本合同自然终止……。2011年11月9日，原告（甲方、物业管理者）与新谊百货（乙方、原物业使用者）、友谊佛山店（丙方、现物业使用者）签订《补充协议一》，主要约定：三方一致同意自2011年11月10日起《裙楼物管合同》的物业使用者主体由乙方变更为丙方；除物业使用者主体变更为丙方、甲方账户变更外，《裙楼物管合同》的其他条款及附件不变；自2011年11月10日起丙方作为《裙楼物管合同》新的物业使用者主体，享有一切相应权利并承担相应义务。2014年4月21日，原告（甲方、物业管理者）与友谊佛山店（乙方、原物业使用者）、被告（丙方、现物业使用者）签订《补充协议四》，主要约定：三方一致同意自2014年6月1日起《裙楼物管合同》的物业使用者主体由乙方变更为丙方；除物业使用者主体变更为丙方外，《裙楼物管合同》的其他条款及附件不变；自2014年6月1日起丙方作为《裙楼物管合同》新的物业使用者主体，享有一切相应权利并承担相应义务。2015年1月28日，原告向被告发出《关于﹤关于租赁合同解除后善后工作对接的函﹥的复函》，称2014年7月被告单方提出提前终止《裙楼物管合同》及相关补充协议，原告多次书面回复不同意，同时要求被告继续履行，按时依约支付物管费及其他费用。但被告2014年12月31日在未经原告同意的情况下擅自强行撤出租赁场地，导致《裙楼物管合同》及相关补充协议事实上被迫终止，被告已构成严重违约，应在2015年2月10日前向原告支付违约金暂计1183170.3元。后双方协商未果，原告遂诉至本院。另查明，2009年11月25日，盈投置业（出租方、甲方）与新谊百货（承租方、乙方）签订《裙楼租赁合同》，主要约定：甲方同意将坐落于佛山市禅城区城门头路18号“佛山国际商业中心”首至七层商业裙楼总建筑面积为30337.7平方米出租给乙方作为百货零售及相关配套业务使用；保底租金按乙方租赁面积50元／月／平方米计算，合同期内不设增幅；租赁期限为15年，暂定租赁期限自2011年9月1日至2026年8月31日。2014年12月31日，被告搬离涉案场地并与盈投置业就场地、设备办理了移交手续。被告与盈投置业一致确认《裙楼租赁合同》已于2014年12月31日解除。再查明，2011年9月13日，盈投置业与新谊百货签订《佛山国际商业中心商业裙楼中空填补及手扶电梯拆除委托协议书》，约定新谊百货委托盈投置业进行商业裙楼一期三层1-3～1-4轴交1-A～1-C轴中空、二期二至八层1／5～7轴交D～1／F轴南中空的填补工作。2011年12月15日，佛山市禅城区环境保护和城市管理局就二期内中空填补工程建设对盈基公司作出行政处罚，按工程总造价的8%对盈基公司处以罚款36000元。2011年12月21日，盈基公司就二期内天井钢结构楼板加建取得《建设工程规划许可证》。还查明，根据被告的上市公司年报显示：2011年友谊佛山店净利润-74.64万元，2012年友谊佛山店净利润-13115966.23元，2013年友谊佛山店净利润-19780297.13元，2014年友谊佛山店净利润-19075403.61元。2014年年报还记载：友谊佛山公司结合所处商圈环境的变化以及开业三年来的经营培育状况，从12月下旬开始对该商店实施“内部调整、暂停营业”。原、被告一致确认：《裙楼物管合同》与《裙楼租赁合同》一并已于2014年12月31日解除；被告交纳物管费至2014年12月31日。原告陈述：被告承租范围为一期一至三层全部和二期一至七层的部分，业主交付面积即为合同约定的30337.70平方米；被告已交纳的物管费押金在本案中不作处理。被告陈述：被告主张的中空部分违章建筑的面积包含在裙楼首至七层范围内，产权证面积33949.65平方米并非全部出租给被告，还包括影院等另行出租他人，被告承租的30337.70平方米包括一期一至三层部分面积和二期一至七层部分面积；已交纳的物管费押金另案处理。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案《裙楼物管合同》、《补充协议一》、《补充协议四》均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。被告承接《裙楼物管合同》原物业使用者的权利义务后，应全面善意的按照合同约定履行。关于被告是否构成违约的问题。根据《裙楼物管合同》的约定，任何一方无正当理由提前终止合同的，应当向对方支付三个月商业裙楼物业管理费作为违约金。据前查明的事实，被告2014年12月31日就涉案物业提前终止与盈投置业的租赁关系和与原告的物业服务关系，并于同日实际搬离。上述行为并未经得原告同意，属无正当理由提前终止合同，已构成违约。被告抗辩主张系不可抗力应免责，综合本院采信的证据，被告选择提前退出租赁物业系因连续三年巨额亏损所致，这属于市场经营主体在经营活动中面临的商业风险，而非不可抗力，被告作为成熟的市场经营者，对因商业环境成熟度、经济形势等因素可能带来的商业风险具备预估的能力，亦应接受因商业风险而导致亏损的现实，故被告抗辩主张免责，于法无据，本院不予采纳。关于被告的违约责任。被告抗辩提出违约金计付标准过高，如前所述，被告作为成熟的市场经营责任主体，在签订合同时应对自身履行合同的能力负有审慎注意义务，涉案《裙楼物管合同》关于期限和违约金的约定均是当事人真实意思表示，而被告连年亏损的事实亦不构成可任意提前终止合同的正当事由，在被告对合同解除负有过错的情况下，合同约定的违约金计付标准并未明显过高，原告诉请被告支付三个月物业管理费1183170.3元作为违约金，合法合理，本院予以支持，对被告的抗辩意见本院不予采纳。至于被告依据《裙楼物管合同》已向原告交纳的物管费押金394390.1元，原告未有诉请处理，被告亦未抗辩予以抵扣违约金，故本院在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告广州友谊集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山国际商业中心物业管理有限公司支付违约金1183170.30元。如被告广州友谊集团股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取7724元，由被告广州友谊集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一五年五月二十七日书记员 李若梅 来源：