（2015）溪民初字第00070号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-09-29
案件名称
王智博、刘杨与本溪市采煤沉陷治理实业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
本溪市溪湖区人民法院
所属地区
本溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王智博,刘杨,本溪市采煤沉陷治理实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
辽宁省本溪市溪湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）溪民初字第00070号原告王智博，男，1982年4月1日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无职业。原告刘杨，女，1984年12月1日出生，蒙古族，辽宁省本溪市人，无职业。被告本溪市采煤沉陷治理实业有限公司。法定代表人徐升，系该公司经理。委托代理人战宇龙，系该公司工作人员。委托代理人张志君，系辽宁湘辉律师事务所律师。原告王智博、刘杨诉被告本溪市采煤沉陷治理实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王智博、刘杨，被告本溪市采煤沉陷治理实业有限公司委托代理人战宇龙、张志君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王智博、刘杨诉称：2014年7月31日，原告就购买位于本溪经济技术开发区神农大街住宅楼3号楼2单元4层7号房屋事宜与被告签订了《本溪市商品房预售合同》。合同约定，房屋总价款268469元，根据原被告签订的上述购买合同第八条、第九条规定，被告于2014年8月31日前交付房屋，若被告逾期交房，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的5%支付违约金。合同签订后，原告按照合同的规定交付首付款148469元。原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋，经原告多次催促，被告亦未履行交付义务，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，要求解除商品房合同、返还购房款、并支付违约金。被告本溪市采煤沉陷治理实业有限公司辩称：同意解除合同、返还购房款，关于支付违约金，应按合同约定的按同期银行活期存款利率计算。理由是一、出售给原告王智博、刘杨的高新区百合二期房屋，其产权性质为经济适用住房并非商品房。1、2014年7月25日，答辩人与原告王智博、刘杨签订《本溪市商品房买卖合同》将位于本溪经济技术开发区神农大街高新百合小区99-3栋4单元2单元7号的房屋，该房屋产权性质为经济适用房。本溪市住房委员会下发本房委发【2012】《关于下达高新区百合二期2#地块经济适用住房项目建设计划的通知》和本溪市物价局下发的本价发【2013】155号《关于高新区百合二期房屋为经济适用住房预售价格的批复》两文件均确定百合二期房屋为经济适用住房。同时合同第四页第三条约定的商品房销售依据“本房预售证第001645号”为本溪市房产局下发的《本溪市经济适用房预售许可证》也明确了房屋的性质。第二、本案合同标的房屋的产权性质为经济适用房，所以不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所相关规定，而应适用《经济适用住房管理办法》（建住【2007】258号）规定，即应适用双方的约定来确定违约责任。二、原告请求的违约金损失没有法律依据和合同依据。依据原告与答辩人签订的合同第八条约定，原告退房的答辩人按同期银行活期存款利率（年利率0.35%）标准给付利息。合同已经对答辩人逾期交房作了明确的约定，所以原告的其他诉讼请求没有法律依据和合同依据，应按合同的约定按活期存款利率。答辩人系以不以盈利为目的的国有企业，开发百合二期是按照市政府的要求，解决城市困难群体住房问题，营业收入作为城市建设的专项资金，因此合同约定违约条款没有违反公平原则。经审理查明，原告王智博、刘杨与被告本溪市采煤沉陷治理实业有限公司签订了《本溪市商品房买卖合同》，合同第三条约定买受人（原告）购买座落于本溪经济技术开发区神农大街第99-3栋2-4-7号的房屋，建筑面积80.14平方米。第四条、第六条约定每平方米3350元，总金额268469元，首付148469元，贷款120000元。第七条约定买受人逾期付款的违约责任。1、按约定时间，分别处理（不做累加）。⑴逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。第八条约定出卖人应在2014年8月31日前交付买受人房屋，如遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内同时买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第九条出卖人逾期交房的违约责任（没有填写）。第十一条约定买受人应在收到出卖人书面通知之日起10内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，如因买受人个人原因未办理房屋交接手续，买受人所购买房屋的毁损、灭失等风险及该套房屋所产生的相关费用由买受人承担，同时买受人按日万分之五的比率向出卖人支付违约金。合同签订后，原告按照合同的约定于2014年7月31日交付首付款148469元。本院确认的上述事实，有原、被告的陈述、本溪市商品房买卖合同和发票、关于高新区百合二期经济适用住房预售价格的批复、关于下达高新区百合二期2#地块经济适用住房项目建设计划的通知、本溪市购买经济适用住房申请审核表、本溪市经济适用房预售许可证等证据在案为凭，这些证明材料已经庭审质证和审查，可以采信。本院认为，被告就原告要求解除商品房屋买卖合同、退还购房款的诉讼请求不持异议，本院予以确认。针对原告要求被告承担日万分之五违约金，被告抗辩按合同第八条的约定应按同期银行活期存款利率计算利息。被告的抗辩是有前提条件的，即遭遇不可抗力。因此被告的抗辩不符合合同权利、义务对等性。根据公平原则，视本案具体情节，被告承担的违约金应按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共同合同法》第八条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王智博、刘杨与被告本溪市采煤沉陷治理实业有限公司签订的《本溪市商品房买卖合同》；二、被告本溪市采煤沉陷治理实业有限公司于本判决生效后十日内退还原告王智博、刘杨购房款十四万八千四百六十九元，并承担2014年8月1日起至本判决确定的给付之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千五百八十三元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长 王 丹人民陪审员 黄兴贺人民陪审员 梁 莹二〇一五年五月二十七日书 记 员 关雨婷附：本判决所适用的法律条文?《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共同合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 搜索“”