（2014）天民初字第2145号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2017-11-17
案件名称
长沙金房房地产开发有限公司与吴铁军买卖合同纠纷一审判决书
法院
长沙市天心区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙金房房地产开发有限公司,吴铁军
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民初字第2145号原告长沙金房房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区梓园路39号701房。法定代表人吴建平，职务董事长。委托代理人王炼斌，男，1973年7月10日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。被告吴铁军，男，1960年1月13日出生，汉族，住长沙市天心区。委托代理人彭科，湖南环海律师事务所律师。原告长沙金房房地产开发有限公司（以下简称金房房地产公司）诉被告吴铁军买卖合同纠纷一案，原告金房房地产公司于2014年7月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员罗庆君担任审判长，与人民陪审员邓江艳、人民陪审员李小叶组成合议庭公开开庭进行了审理，由代理书记员易李担任记录。原告金房房地产公司的委托代理人王炼斌、被告吴铁军及其委托代理人彭科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金房房地产公司诉称，2010年3月4日，吴铁军与金房房地产公司签署一份《长沙市商品房买卖合同》，约定吴铁军购买金房房地产公司开发建设的“生活艺术城”项目第11幢N单元1层XXX小学校号房。该商品房价款总金额为1553200元，吴铁军应在合同签订之日一次性支付购房款，吴铁军逾期付款超过60日后，金房房地产公司有权解除合同。金房房地产公司解除合同的，吴铁军应按累计应付款的3%支付违约金。吴铁军愿意继续履行合同的，经金房房地产公司同意，吴铁军应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向金房房地产公司支付逾期应付款0.4‰的违约金。合同签署后，金房房地产公司依约向吴铁军交付了约定的房屋并为吴铁军办妥了该房屋的所有权证，但至今，虽经金房房地产公司催告，吴铁军未能支付该房屋的购房款。故诉至法院，请求判令吴铁军立即向长沙金房房地产公司支付“生活艺术城”项目第11幢N单元1层XXX号房的购房款1553200元，违约金981622.4元（计算至2014年7月4日，须付至购房款付清之日止）。被告吴铁军辩称，1、金房房地产公司要求吴铁军支付购房款及违约金的诉讼请求与事实严重不符。吴铁军与金房房地产公司法定代表人吴建平于2009年3月26日签订了《协议》，协议约定吴铁军为金房房地产公司开发建设的金房玲珑湾小区的总指挥长，负责总体项目开发建设、控制成本、杜绝重大安全事故，落实金房房地产公司分配给吴铁军的每一项任务，保证工程质量，不能出现重大质量安全事故，配合金房房地产公司各部门验收工作。同时，按照劳动协议约定，金房房地产公司以现金和房产的形式给吴铁军作为劳动报酬，其中房产为一套门面和一套住房，门面即本案“生活艺术城”XXX号房。吴铁军按照协议约定按质按量完成了本职工作，金房房地产公司按照协议约定支付了100000元报酬，门面和住房也已经登记在吴铁军名下。因此，按照劳动协议的内容，“生活艺术城”XXX号房是金房房地产公司支付给吴铁军的劳动报酬，吴铁军根本不需要再向金房房地产公司支付任何购房款和违约金，金房房地产公司的这一诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。2、金房房地产公司的诉讼请求早已过诉讼时效，应当予以驳回。吴铁军与金房房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：709105010106）第六条约定本合同为一次性付款，付款期限为本合同签订之日，即2010年3月4日。因此，从上述日期起算至金房房地产公司起诉之日止，早已过了两年的诉讼时效。金房房地产公司早已丧失胜诉权，人民法院应驳回其诉讼请求。原告金房房地产公司为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：证据1，商品房买卖合同，证明金房房地产公司与吴铁军之间的生活艺术城X幢XXX号房屋买卖合同关系，吴铁军应支付购房款1553200元，吴铁军应在合同签订日付清购房款，吴铁军应承担合同约定的日0.4‰的逾期违约金。证据2，登记费、手续费、契税、印花税、成果利用费的票据，金房房地产公司为吴铁军垫付了生活艺术城11幢106号房屋买卖的登记费、手续费、契税、印花税、成果利用费共计71261元。证据3-1、关于支付购房款的催告函，金房房地产公司曾书面催告吴铁军支付购房款。证据3-2、邮寄凭证，金房房地产公司曾书面催告吴铁军支付购房款。证据4、司法鉴定意见书，证明吴铁军总体负责的金房玲珑湾小区出现重大质量事故。证据5、申请，证明吴铁军至今仍未办理病假注销，金房房地产公司对其进行了合理的催告。被告吴铁军的质证情况：对证据1，真实性、合法性无异议。对证据2，真实性、合法性无异议，但该笔费用是吴铁军自己将现金一次性支付给金房房地产公司，金房房地产公司进行转交的。对证据3，真实性无异议，但是要说明的是，函的日期是在2014年4月份，已经过了诉讼时效了。对证据4，关联性有异议，与本案无关。对证据5，真实性无异议，但是不能证明金房房地产公司对吴铁军进行了合理的催告。被告吴铁军为支持其抗辩理由，向本院提供以下证据：证据1，主体资料，证明金房房地产公司与协议中的金房集团是同一主体。证据2、协议，证明金房房地产公司、吴铁军于2009年3月26日签订协议，双方存在劳动关系的事实，本案所涉及房屋是劳动报酬的一部分。证据3、申请书，证明吴铁军离开公司的时间以及原因。证据4、房产证、发票，证明本案所涉房产已经登记在吴铁军名下，双方所签订的商品房买卖合同已经履行完毕。证据5、合同、发票、收据等（玲珑湾园1XXX房），证明双方签订的协议中约定的住房已经履行完毕。证据6、合同、发票、收据、协议等，证明双方在2006年9月28日签订有与2009年相类似的协议，并且该协议已经履行完毕。原告金房房地产公司的质证情况：对证据1，真实性无异议，关联性有异议，这恰恰说明金房房地产公司与吴铁军所指的证据2的主体是不同的主体，证据2的金房集团也是依法注册的集团公司，而本案的原告是金房房地产公司，二者属独立的法人，金房房地产公司与湖南金房投资集团有限公司也是依法注册的两个独立法人。对证据2，真实性、合法性、关联性均有异议，该协议的甲方是金房集团，不是金房房地产公司，金房房地产公司也没有授权金房集团签署该协议，吴铁军负责项目总体开发不能出现重大质量安全事故，而金房玲珑湾小区现在出现整个小区外墙砖全部掉落的事故，该协议中所约定的劳动报酬是指向金房玲珑湾小区项目，没有涉及本案诉争的生活艺术城11幢XXX号门面，金房房地产公司从始至终没有认可过该份协议的任何内容。对证据3，真实性无异议，关联性有异议，该份证据是吴铁军请病假的审批凭证，但至今没有注销该病假，所以不能证明吴铁军所称的离开公司的时间和原因，因为请假不是离开公司的解除合同凭证。对证据4，真实性无异议，关联性有异议，办理产权证是金房房地产公司合同项下的约定义务，和房地产管理法的法定义务，但不能证明和排斥吴铁军应当支付和已经支付诉争房产的购房款，其有些费用本身不在本案争议范围，以及所称的维修基金也不在本案争议范围，其所交的手续费和契税与金房房地产公司所交的手续费和契税并不重合，金额也不相同。对证据5，对证明、赠与协议，因无原件，无法确定其真实性；对房屋买卖合同、房款发票，真实性、合法性无异议，恰恰说明金房房地产公司给予吴铁军的房产是办理了合法的购房合同，开具了正式的购房发票、转换报酬的收据，所代收吴铁军的费用也开具了收据；对证据6，真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明吴铁军要证明的证明目的，恰恰证明如果是金房房地产公司与吴铁军签署的协议，其主体应该是金房房地产公司，或者是金房房地产公司的原名称长沙长大房地产开发有限公司，且证明金房房地产公司给予吴铁军的报酬合法开具了购房发票和应给予的劳动报酬转房款的收据，本案诉争的XXX号房恰恰没有开具发票和转换房款的收据。本院对双方提交的证据分析与认定如下：一、对原告金房房地产公司的证据：对证据1、证据2，证据3，被告吴铁军对其真实性均无异议，故本院对以上证据均予以认定。对证据4、证据5，本案系买卖合同纠纷，该两份证据涉及房屋质量问题及吴铁军的请假事宜，与本案无关，故本院对以上证据在本案中不予采信。二、对被告吴铁军的证据：对证据1、证据4，原告金房房地产公司对其真实性均无异议，故本院对以上证据均予以认定。对证据2，根据证据1，金房房地产公司由长沙长大房地产开发有限公司变更而来，湖南金房投资集团有限公司（以下简称金房集团）系金房房地产公司的股东。因该协议系吴铁军与案外人金房集团之间的法律关系，故本院在本案中对该证据不予采信。对证据3，本案系买卖合同纠纷，该证据涉及吴铁军的请假事宜，与本案无关，故本院对该证据在本案中不予采信。对证据5，系长沙长大房地产开发有限公司（以下简称长大房地产公司）与吴铁军于2009年11月26日就玲珑湾园（万树丹堤）小区第4幢N单元1702房的买卖合同及发票、收据等资料，与本案无关，故本院在本案中对该证据不予采信。对证据6，系长大房地产公司与吴铁军于2006年9月28日签订的协议，以及长大房地产公司与吴晓波于2007年1月19日就生活艺术城小区第4栋XXX房签订的买卖合同及发票、收据、房产证等资料，以及长大房地产公司与吴晓波于2008年12月17日就生活艺术城小区第12幢XXX房签订的买卖合同及发票、收据、房产证等资料，以上证据均与本案无关，故本院在本案中对以上证据不予采信。以上证据经庭审质证、认证，本院确认以下事实：2010年3月4日，金房房地产公司与吴铁军订立《长沙市商品房买卖合同》。双方在该合同中约定，吴铁军购买金房房地产公司的长沙市生活艺术城第11幢N单元XXX号房，该房建筑面积155.32平方米；第四条“计价方式及价款”约定，单价为每平方米10000元，房款总计1553200元；第六条“付款方式及期限”约定，付款方式为一次性付款，购房款1553200元于本合同签订之日一次性支付。2010年3月10日，吴铁军向长沙市房屋产权监理处缴纳登记费、手续费、契税等71261元。2012年3月14日，吴铁军将该房转让给其儿子吴晓雷。2014年3月6日，金房房地产公司向吴铁军邮寄《关于支付购房款的催告函》，金房房地产公司在该函中要求吴铁军支付生活艺术城第11幢N单元XXX号房的购房款1553200元及违约金。本院认为，就长沙市生活艺术城第11幢N单元XXX号房，金房房地产公司与吴铁军订立的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，故为有效合同。本案争议的焦点在于，金房房地产公司向吴铁军追索购房款及违约金是否已超过诉讼时效。根据《民事通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”关于吴铁军应支付购房款的时间，根据《长沙市商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”的约定，购房款1553200元于本合同签订之日一次性支付。双方于2010年3月4日订立《长沙市商品房买卖合同》，故吴铁军应于2010年3月4日一次性支付金房房地产公司1553200元购房款，故金房房地产公司向吴铁军追索购房款的诉讼时效于2012年3月4日届满。金房房地产公司于2014年3月6日向吴铁军邮寄《关于支付购房款的催告函》，要求吴铁军支付购房款1553200元及违约金，已超过二年的诉讼时效。吴铁军的“本案已超过诉讼时效”的抗辩理由成立，本院予以支持。故本院对金房房地产公司请求判令吴铁军立即向长沙金房房地产公司支付“生活艺术城”项目第11幢N单元1层160号房的购房款1553200元及违约金981622.4元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告长沙金房房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费27080元，由原告长沙金房房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 罗庆君人民陪审员 邓江艳人民陪审员 李小叶二〇一五年五月二十七日代理书记员 易 李附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2、《中华人民共和国民事通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 百度搜索“”