（2015）三中民终字第02259号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-07-30
案件名称
刘楚玥等与北京麦金利房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第02259号上诉人（原审被告）刘楚玥，女，1989年9月30日出生。上诉人（原审被告）廖丽莎，女，1963年7月20日出生。二上诉人之共同委托代理人刘晴川（刘楚玥之父，廖丽莎之夫），1962年9月10日出生。二上诉人之共同委托代理人高国平，福建万得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京麦金利房地产开发有限公司。法定代表人张永英，总经理。委托代理人许祥，男，1976年4月4日出生。委托代理人蒋中飞，男，1991年2月17日出生。上诉人刘楚玥、廖丽莎因与被上诉人北京麦金利房地产开发有限公司（以下简称麦金利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第06376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘楚玥、廖丽莎之委托代理人高国平，被上诉人麦金利公司的委托代理人许祥、蒋中飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年3月，麦金利公司起诉至原审法院称：2011年7月1日，我公司与刘楚玥、廖丽莎签订《北京市商品房预售合同》，约定：刘楚玥、廖丽莎购买麦金利公司位于北京市通州区×1号预售商品房，总房款为986942元。其中首付款为496942元，余款490000元采取向商业银行按揭贷款方式支付。买受人应自预售合同签订之日起7日内，向商业贷款银行申请贷款，并按商业银行的要求提交完整、真实的个人资信证明材料、签署相关文件、缴纳相关费用、办理完其他相关手续，否则视为买受人逾期支付除首付款外的其余房款。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知书到达之日起10日内按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。但是，合同签订后，刘楚玥、廖丽莎未按合同约定履行相关付款及贷款义务。现要求解除双方签订的北京市商品房预售合同，刘楚玥、廖丽莎协助麦金利公司办理联机备案手续解除手续；刘楚玥、廖丽莎支付麦金利公司违约金197388.4元；诉讼费由刘楚玥、廖丽莎承担。刘楚玥、廖丽莎辩称：我们并无违约行为，双方之间的合同应继续履行。我方已向麦金利公司提交了贷款所需的材料，麦金利公司并未通知我方缺少贷款材料，所以贷款办不下来并非我方责任，麦金利公司属于恶意违约。我方并未收到麦金利公司发出的解除合同告知书，所以麦金利公司并无合同解除权。根据双方合同约定，在贷款办不下来的情形下，双方应协商变更付款方式，但麦金利公司并未与我方协商过变更付款方式事宜。因我方并无违约行为，故不同意支付违约金。故我方不同意麦金利公司的诉讼请求。原审法院经审理认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。麦金利公司与刘楚玥、廖丽莎签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格遵守。本案中，双方签订的房屋预售合同及补充协议中，明确约定了逾期付款及相应的违约责任，合同签订后，刘楚玥、廖丽莎并未如约提交相应贷款材料，在麦金利公司通过邮寄等方式通知刘楚玥、廖丽莎补充提交相应贷款材料后，刘楚玥、廖丽莎仍未提交相应贷款资料，致使贷款未如期到达麦金利公司账户，刘楚玥、廖丽莎的行为已违反了双方合同约定，理应承担相应违约责任，现麦金利公司要求解除双方之间的房屋预售合同，理由正当，证据充分，法院予以支持。合同解除后，刘楚玥、廖丽莎理应协助麦金利公司办理相关合同解除手续。麦金利公司表示若解除合同则不要求刘楚玥、廖丽莎支付违约金，法院对此不持异议。据此，原审法院于2014年12月判决：一、解除麦金利公司与刘楚玥、廖丽莎于二○一一年七月一日签订的《北京市商品房预售合同》，于判决生效之日起七日内执行清；二、刘楚玥、廖丽莎协助麦金利公司办理解除《北京市商品房预售合同》联机备案手续，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回麦金利公司的其他诉讼请求。判决后，刘楚玥、廖丽莎不服，以原审认定事实不清、证据不足为由上诉至本院称：刘楚玥、廖丽莎签订《北京市商品房预售合同》之后，按照银行的要求，在签约现场与银行工作人员办理了商品房贷款的相关手续，并向银行提交了相关资料。原审法院没有查明未能贷款的原因。注明为《百合湾贷款催办函》的邮件面单上无邮戳，且无相应的邮件跟踪查询单，不能证明其已经实际交邮，亦不能证明《关于尽快完善贷款手续的再次致函》（以下简称《再次致函》）已被合法邮寄。2013年8月5日刘楚玥、廖丽莎向麦金利公司的工作人员李×1补交了银行按揭贷款的材料，并向原审法院提交了李×1的签收条，可以证明麦金利公司在原审庭审中称贷款被拒是因刘楚玥、廖丽莎提交的材料不齐造成的说法是立不住脚的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除合同的前提必须履行催告义务，本案中麦金利公司从未向刘楚玥、廖丽莎催缴购房款，虽称邮寄了《再次致函》，但如前所述麦金利公司没有提供证据证明被有效交邮投递，应认定为未进行催告，未进行催告迳行解除合同的要求不合法，不发生法律效力。退一步说《再次致函》视为麦金利公司对刘楚玥、廖丽莎的催告，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，麦金利公司于2013年11月21日作出《解除通知书》已超过解除权行使的合理期限，解除权已消灭，在此情形下所做的《解除通知书》因违法而无效。本案办理贷款手续的责任方在麦金利公司，当商业银行拒绝贷款时，只会通知麦金利公司，而麦金利公司知悉银行拒绝贷款的信息后，至今未向刘楚玥、廖丽莎告知贷款申请已被银行拒绝，而是迳行收到了麦金利公司的《解除通知书》。麦金利公司的行为违反了《补充协议》第1条第1款第2项之规定，实际上非法剥夺了刘楚玥、廖丽莎”协商变更付款方式”的合同权利，所作出的《解除通知书》是非法无效的。而且，刘楚玥、廖丽莎在诉讼中表示如确实无法贷款，愿意一次性付款。刘楚玥、廖丽莎的付款行为能够保证合同继续履行，对麦金利公司没有损失，依据合同法保护合同履行的原则和最高院的相关精神，本案应判决继续履行。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回麦金利公司的原审诉讼请求，继续履行合同。麦金利公司同意原判。经审理查明：2011年7月1日，麦金利公司（出卖人）与刘楚玥、廖丽莎（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：商业项目×1号房屋出售给刘楚玥、廖丽莎；预测建筑面积29.56平方米，房屋每平方米单价49946.46元。第十一条第一款第二项，买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人逾期应付款万分之二的违约金。第十二条，出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。附件五第3条，买受人应于2011年7月1日前向出卖人支付人民币496942元作为该商品房首付房款，该商品房其余房款人民币490000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人，买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完成按揭贷款。附件八第1条第1款，买受人应自预售合同签订之日起7日内，向商业贷款银行申请贷款，并按商业贷款银行要求提交完整、真实的个人资信证明材料、签署相关文件、交纳相关费用、办理完其他相关手续，否则视为买受人逾期支付除首付款以外的其余房款。附件八第1条第2款，若买受人按上述第1项之约定履行完相关义务后，其贷款申请被商业贷款银行拒绝的，买受人应自其贷款申请被商业银行拒绝之日起7日内，与出卖人协商变更付款方式。若买受人未在前述期限内与出卖人协商变更付款方式的，或虽经协商但双方未能在前述期限内达成一致意见的，则出卖人有权单方解除预售合同；出卖人解除预售合同的，出卖人于预售合同解除并办理完预售合同备案解除手续之日起30日内，将买受人已付房款无息返还给买受人。附件八第1条第3款，自预售合同签订之日起45日内（该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至该商品房所在楼栋的工程进度具备按揭放款条件之日起7日内），买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人账户的，则出卖人有权单方解除预售合同；出卖人解除预售合同的，出卖人于预售合同解除并办理完预售合同备案解除手续之日起30日内，将买受人已付房款无息返还给买受人。附件八第3条第1款，预售合同第十一条第1项第（2）小项调整为：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，刘楚玥、廖丽莎支付房屋首付款496942元。2013年5月22日，20号办公商业楼完成竣工验收备案。麦金利公司未收到银行就涉诉房屋发放的按揭贷款。麦金利公司称其于2013年7月给刘楚玥、廖丽莎邮寄了《再次致函》，于2013年12月给刘楚玥、廖丽莎邮寄了《解除通知书》。刘楚玥、廖丽莎称收到了《解除通知书》，但未收到《再次致函》。原审庭审中，麦金利公司明确其诉请解除合同的依据为双方签订的《北京市商品房预售合同》附件八第1条第3款，并表示若解除合同则不要求刘楚玥、廖丽莎支付违约金，同意在刘楚玥、廖丽莎协助麦金利公司办理解除合同及商品房联机备案表后30日内返还首付款。刘楚玥、廖丽莎表示同意继续履行合同，可以一次性支付剩余房款，但未就继续履行合同提起反诉。诉讼中，为支持其诉请，麦金利公司提交如下证据：1.商品房预售合同，证明双方权利义务，以及违约、合同解除的相关依据，依据补充协议附件8第3条，2.联机备案表。3.《再次致函》、《解除通知书》、回执，证明麦金利公司已经履行催告义务。4.竣工备案表，证明麦金利公司未丧失解除权。对上述证据，刘楚玥、廖丽莎的质证意见如下：1.认可证据1的真实性，解除合同的依据不认可。2.认可证据2的真实性，不认可证明目的。3.没有收到《再次致函》，收到了《解除通知书》，刘楚玥、廖丽莎更改了地址且已经告知麦金利公司。4.认可证据4的真实性，不认可证明目的，竣工验收备案表只说明当时竣工验收了，不能证明是否符合放款条件。为支持其辩解，刘楚玥、廖丽莎提交如下证据：1.首付款发票，证明刘楚玥、廖丽莎依约向麦金利公司支付了购房首付款。2.按揭贷款申请材料签收单，证明按揭贷款的承（经）办方为麦金利公司，麦金利公司已承担起办理按揭贷款手续的责任且认为刘楚玥、廖丽莎的申请按揭贷款的材料已经符合要求，合同双方已经以自己行为实际修改了合同付款方式、《补充协议》第一条中关于付款方式及时限等内容。对上述证据麦金利公司的质证意见如下：1.认可证据1。2.不认可证据2，不能证明是麦金利公司签收的。本院审理过程中，就刘楚玥、廖丽莎未能贷款的原因向涉诉项目的贷款银行进行核实，银行答复称系因材料不齐全，通知后一直没有回复，银行当时已经通知到个人了，也电话通知开发商了，个人客户都到过银行，刘楚玥没到银行，是其父亲刘晴川去的。刘楚玥、廖丽莎系基础材料不齐全，根本没有上报。刘楚玥、廖丽莎对银行答复笔录的真实性没有异议，但认为其已经于2013年8月5日将材料交给了麦金利公司的业务员，麦金利公司收取了材料之后应该转交给银行，材料不齐的后果应由麦金利公司承担；刘楚玥、廖丽莎补充过材料后，麦金利公司没有通知过银行拒绝贷款的事情，导致刘楚玥、廖丽莎无法协商变更付款方式；而且材料不齐银行根本没有通知业主个人，刘晴川是接到麦金利公司的《解除通知书》后到过银行。麦金利公司认可银行答复笔录的真实性，认为从该笔录可看出刘楚玥、廖丽莎未能贷款的原因确实是材料不齐全，银行也通知过其本人。上述事实，有相应证据及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同约定或法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依据本案查明的事实，办理按揭贷款以支付剩余房款系刘楚玥、廖丽莎之合同义务，双方买卖合同中未明确约定麦金利公司有代办贷款之义务，现在根据贷款银行的答复，由于刘楚玥、廖丽莎提交的基础材料不齐全致未能通过初步审批上报，即贷款未获审批之原因系刘楚玥、廖丽莎提交的材料不全导致，从而致使麦金利公司在其工程进度具备放款条件之后未收到银行就涉案房屋发放的按揭贷款，依据双方所签合同附件八第1条第3款之约定，麦金利公司在工程进度具备按揭放款条件之日7日内未收到刘楚玥、廖丽莎申请的贷款，即具有合同解除权。现麦金利公司主张据此解除合同，理由正当，应予支持。刘楚玥、廖丽莎作为合同之贷款义务人以及付款义务人，虽然称已经全面提交了贷款申请材料，但依据银行的答复其基础材料并不齐全，且银行通知后一直未补交，且在刘楚玥、廖丽莎签订购房合同之日起至麦金利公司要求解除合同之间两年多的时间内，其并未收到银行批准贷款的通知或取得银行借款合同，应系知晓其银行贷款未获批准，但其并未提供充分的证据证明其已经积极与银行沟通了解贷款进度以及未能获得贷款之原因，属于怠于履行合同主要义务，对此应当承担不利后果。关于刘楚玥、廖丽莎上诉称其已经于签约当日按照银行的要求，向银行提交了相关材料，麦金利公司提交的证据不足以证明其向刘楚玥、廖丽莎送达了《再次致函》，未有效进行催告迳行解除合同不合法，依据本案查明之事实，刘楚玥、廖丽莎自己陈述曾于2013年8月向麦金利公司补交过材料，其该项自述与其上诉所称未曾接到补交材料之通知，自相矛盾，且不合常理，而银行答复中亦称银行已将贷款材料不齐之情况通知刘楚玥、廖丽莎，刘晴川曾到过贷款银行，刘楚玥、廖丽莎未能交齐基础材料，未曾上报审批，故对刘楚玥、廖丽莎上述上诉意见，因缺乏事实依据，本院不予采信。关于刘楚玥、廖丽莎上诉称麦金利公司未进行有效催告，迳行解除合同违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，不发生法律效力一节，因该条款系针对《合同法》第九十四条即法定解除权之行使作出的解释，而本案麦金利公司系依据合同约定主张解除合同，并不适用该条款，故刘楚玥、廖丽莎的该项上诉意见，缺乏法律依据，本院亦不予采信。关于刘楚玥、廖丽莎上诉称麦金利公司提出的解除合同时已经超过解除期限一节，因双方合同中约定了多项解除权，麦金利公司依据双方附件八第1条第3款之约定解除合同，并未超过一年之解除期限，对于该项上诉意见，因缺乏事实依据，本院难以采信。刘楚玥、廖丽莎上诉称麦金利公司非法剥夺了刘楚玥、廖丽莎”协商变更付款方式”的合同权利一节，因双方协商变更付款方式的前提系刘楚玥、廖丽莎依据合同的约定向银行提交贷款材料被拒绝后方可行使，而依据本案查明的事实，刘楚玥、廖丽莎贷款被拒的原因系因其提交的基础材料不齐全，未能通过银行的初步审查，其虽然称于2013年8月向麦金利公司补交了贷款材料，因其提交的证据不足以证明其上述主张，且麦金利公司亦不是贷款及其补交材料之相对方，依据双方合同约定，在其未能按照银行要求提供贷款材料的情况下，并不享有”协商变更付款方式”的权利，故对其该项上诉意见，因事实依据不足，本院亦难以采信。关于刘楚玥、廖丽莎之改判继续履行合同的上诉请求，因其在原审中仅有同意继续履行合同并一次性支付剩余房款的意思表示，并未就此提起反诉，于二审中提出该项请求，超出二审之审查范围，本院对此不予支持。综上，刘楚玥、廖丽莎的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4248元，由北京麦金利房地产开发有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由刘楚玥、廖丽莎负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 锦 强代理审判员 鲁 南代理审判员 闫 慧二〇一五年五月二十七日书 记 员 陈萌书记员陈立昱 更多数据：搜索“”来源：