（2015）深中法房终字第1028号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-07-14
案件名称
涂益成与谭伟萍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
涂益成,谭伟萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1028号上诉人（原审被告）：涂益成，男，汉族，住所地：广东省陆河县。委托代理人：刘承忠，广东恒和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭伟萍，女，汉族，住所地：湖南省桂阳县。委托代理人：刘建祥，广东威豪律师事务所律师。上诉人涂益成因与被上诉人谭伟萍房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民初字第132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年12月1日，谭伟萍、涂益成签订《租赁合同》，约定涂益成承租谭伟萍位于深圳市光明新区公明街道西田第三工业区的x楼xx号的商铺，租期从2013年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金3万元。另，涉案租赁的3个摊位，谭伟萍已于2013年12月回收，3个摊位每月租金为2800元。谭伟萍主张涂益成尚欠其租金，起诉请求判令：1、涂益成支付谭伟萍租金10万元；2、由涂益成承担本案诉讼费。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。谭伟萍作为出租方未提交涉案房屋的相关报建手续以及权属证明，故谭伟萍与涂益成于2012年12月1日签订的《租赁合同》无效。涂益成于2014年6月23日搬离涉案租赁房屋，谭伟萍诉求2014年2月至6月份的租金。虽涂益成主张谭伟萍阻扰其搬离，理由是要结清房租和水电费才放行，致使搬离时间延长。但涂益成未能就其主张完成举证责任，应承担举证不能的不利后果，故原审法院对涂益成的主张不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。即占有使用费计为15万元（3万×4），谭伟萍于2013年12月回收的3个摊位的租金应予以抵扣，3个摊位每月租金为2800元，3个摊位的租金共计14000元（2800×5），即涂益成应支付的租金为136000元。谭伟萍仅要求涂益成支付10万元，系其对自身权利的合法处分，故原审法院对此予以支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：涂益成于判决生效之日起三日内支付谭伟萍房屋占有使用费10万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由涂益成承担。上诉人涂益成不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判驳回谭伟萍诉讼请求，并由谭伟萍承担诉讼费用。上诉理由：一、合同无效，涂益成不应再支付2014年2月至2014年6月23日租金。（2013）深宝法公民初字第2036号案（另案）已判决合同无效并判涂益成支付11月份房租。2013年11月4日涂益成发了短信，谭伟萍承认收到，因此，从2013年11月4日起，就不应该收取房屋占有使用费。涂益成的货物早已清空，留有货架，是因为谭伟萍由于“解除”合同的争议不让涂益成搬走，是谭伟萍锁起来，因此，不能认定是涂益成占用。况且，退一步讲，空的货架并不影响谭伟萍招租或营业，货架可以搬开或继续使用，因此，仅仅是少量货架由于谭伟萍锁起来的原因无法搬走，就要支付占有使用费对涂益成不公平。法院既然认定租赁合同无效，而导致合同无效的主要过错在于谭伟萍，因此，即使发生占用费，也应当由双方按过错比例承担。被上诉人谭伟萍答辩称：涂益成所说的他们拉货架的时间是有前提条件的，即要交清房租。由于上诉人没有支付以前的房租，所以才没有让他们拉货架。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为涂益成是否应当支付2014年2月至6月期间的房屋占有使用费。本院认为，谭伟萍不让涂益成拉走货架，是因为涂益成尚未付清之前拖欠的房屋占有使用费，谭伟萍系行使留置权，其做法并无不当。涂益成如果及时付清拖欠款项，也不会发生货架被扣的情况。货架被扣、房屋被占用的责任在涂益成，涂益成应当支付房屋占用期间的使用费。综上，涂益成上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（涂益成已预交），由上诉人涂益成负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 明 亮代理审判员 路 德 虎代理审判员 朱 宽二〇一五年五月二十七日书 记 员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：