（2015）长法民初字第01455号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-08-18
案件名称
重庆广开物业管理有限公司与窦光云物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆广开物业管理有限公司,窦光云
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百六十二条
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2015）长法民初字第01455号原告重庆广开物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道平湖路6号1幢2-2，组织机构代码：79353048-1。法定代表人吴金席，该公司总经理。委托代理人（特别授权）熊小林，男，1960年6月5日出生，汉族，该公司经理，住重庆市长寿区。委托代理人（特别授权）彭军，女，1967年11月5日出生。汉族，该公司副总经理，住重庆市江北区。被告窦光云，男，1963年12月26日出生，汉族，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。原告重庆广开物业管理有限公司（以下简称广开物业公司）诉被告窦光云物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理。依法由审判员陈刚适用简易（小额）诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广开物业公司的委托代理人熊小林、彭军、被告窦光云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广开物业公司诉称，2007年12月10日，我公司被重庆裕达房地产开发有限公司选聘为长寿区凤城街道平湖路6号“某某小区”的前期物业服务企业，并与该公司签订了“前期物业服务合同”。2012年8月，某某小区成立业主委员会后，我公司两次与业委会签订物业服务合同。我公司根据物业服务合同的约定为“某某小区”提供了物业服务。被告于2013年1月起拖欠物业服务费，我公司多次催收，被告仍不履行交费义务。要求被告立即支付2013年1月至2014年12月的物业服务费、公摊费2803.20元，并自2013年2月1日起至2014年12月31日止按每日千分之三支付逾期交费的违约金。被告窦光云辩称，我应该交纳物业费，但原告没有履行好职责，我们小区的消防水池没有水，有安全隐患；我家所在的4幢入户大厅的声控灯和线裸露在外，存在安全隐患；外来人员随意进出小区大门，原告的保安从没有过问；我于2011年搬进小区入住的时候外墙就开始漏水，我向原告多次反映，但原告没有来维修过；2013年城中城项目放炮，损害了我们小区业主的房屋，原告负责登记和通知受损的业主，我家房屋也受损，当时我不在家，原告没有通知我，后来我去找开发商时，开发商说我们没有在原告处登记就不予解决，原告没有尽到通知义务。因此，我没有交纳2013年1月至2014年12月期间的物业费和公摊费，原告向我催收也属实。原告在小区车道出口搭建了一个门面用于出租，该部分属于业主共有，原告将四幢楼顶电梯机房出租给联通公司，影响电梯的正常使用，原告的行为侵害了我们业主的合法权益。因原告没有管理好，物业费应该下浮30%；原告没有履行好职责，我才未交费，我没有违约。只要原告恢复电梯机房原状、拆除车道门口的门面建筑物，我愿意交物业服务费。经审理查明，2007年12月10日，重庆裕达房地产开发有限公司（以下简称重庆裕达公司）与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定重庆裕达公司选聘原告为“某某物业小区”的前期物业服务企业，该合同对物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、违约责任和双方的权利义务等均作了约定。合同签订后，原告为某某物业小区提供物业服务。被告系该小区物业业主，属于高层建筑，建筑面积126.76平方米。2013年1月1日，以重庆长寿区某某小区业主委员会为甲方、原告为乙方，签订《物业服务合同》。合同约定：甲方（业委会）选聘乙方（原告）对某某小区实施物业管理和服务，合同期限自2013年1月1日至12月31日；物业服务费为高层住宅0.85元／月／平方米（含电梯费），公共照明、用水所产生费用每户每月9元；物业服务费及其相关费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10前交纳物业服务费，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费和合同约定的相关费用的，应按欠缴总额每日3‰的标准向乙方支付违约金；合同还约定了原告应提供的物业服务内容、物业服务标准、共用设施设备的维修养护、公共秩序的维护、卫生保洁等内容；……。2013年12月23日，以重庆长寿区某某小区业主委员会为甲方、原告为乙方，再次签订《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对某某小区实施物业管理和服务，合同期限自2014年1月1日至12月31日。该合同的其他约定内容与2013年1月1日签订和合同内容一致。原告依据其与重庆长寿区某某小区业主委员会签订的《物业服务合同》，自2013年1月起至今为被告所在的长寿某某物业小区提供物业服务。原告在提供物业服务过程中，存在门卫管理不到位、小区内出现的异味未即时排除、公共照明灯维护不好等现象。被告以辩称理由未交纳2013年1月至2014年12月的物业服务费2586元（126.76平方米×0.85元×24个月）和公摊费216元（9元×24个月）。2014年8月22日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告在接到律师函后5日内交纳2013年1月至2014年7月的物业服务费和公摊费。2014年12月2日，原告委托律师再次向被告发出律师函，要求被告在接到律师函后5日内交纳2013年1月至2014年12月的物业服务费和公摊费。2015年1月4日，原告在被告房屋门上张贴催款通知，要求被告在10日内交纳其所欠的2013年1月至2014年12月的物业服务费和公摊费。但被告均未履行。另查明，原告自2012年至今将某某小区4幢1单元顶楼电梯机房约15平方米，出租给中国联合网络通信有限公司重庆市长寿区分公司使用，并每年收取6600元费用。2010年，原告在某某小区5幢1单元车库出口处修建一平房，该平房小部分内安装有电表，大部分被原告实际使用。上述事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、（机房）场地使用合同、照片等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告与重庆长寿区某某小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系当事人双方的真实意思表示，且不违背法律和行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。该合同对某某小区全体业主产生效力，被告系该小区的业主，应当受该合同的约束并履行该合同约定的义务。被告未按时交纳物业服务费，原告书面催告后，仍未交纳，其行为违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然被告未按时交纳物业服务费构成违约，但原告在履行合同过程中亦存在服务管理不到位现象，故被告不应支付违约金。虽然原告在履行合同过程中存在服务管理不到位现象，但其履行了合同的基本义务，故对被告要求下浮物业服务费的抗辩，本院不予支持。原告将电梯机房出租和在小区车库出口处修建平房，是否对被告等某某小区业主构成侵权，属于另一法律关系，被告可另案主张权利。被告关于恢复电梯机房原状、拆除车道门口的门面建筑物再交物业服务费的抗辩理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告窦光云在本判决生效后5日内支付原告重庆广开物业管理有限公司2013年1月至2014年12月的物业服务费2586元、公摊费216元；二、驳回原告重庆广开物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告窦光云负担，限本判决生效后七日向本院交纳。本判决为终审判决。审判员 陈刚二〇一五年五月二十七日书记员 罗琳 百度搜索“”