（2015）深中法房终字第703号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-07-28
案件名称
邹锦红与曹德琼房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹锦红,曹德琼
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第703号上诉人（原审被告）：邹锦红。被上诉人（原审原告）：曹德琼。委托代理人：黄霆，广东晟典律师事务所律师。上诉人邹锦红因与被上诉人曹德琼房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院作出的（2014）深罗法民三初字第1818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明：（一）涉案深圳市罗湖区金湖路38号银湖住宅区某房为曹德琼所有。（二）2014年5月31日，曹德琼（甲方）与邹锦红（乙方）就涉案房产签订《租房合同》，约定租赁期限为1年，即从2014年6月1日起至2015年5月31日止；每月租金为3200元，管理费、水电费等乙方自付，租赁保证金6400元；协议签署当日，乙方须向甲方交纳租赁保证金、1个月租金、水电保证金500元；以后租金和管理费的交纳时间为每月1日之前，乙方同意按时交费，不再需要甲方另行通知，逾期每天按1%征收滞纳金，逾期5天，协议自动中止，甲方没收乙方的全部保证金并限期两日内乙方搬出，超过两日，甲方有权自行处理该出租房屋的事宜，乙方不得就此提出任何异议，并承担由此产生的所有经济损失。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，邹锦红在《租、退房结算清单》上签字，对房间内的设施、物品进行确认。（三）合同签订后，邹锦红向曹德琼交纳了租赁保证金及水电押金6900元，曹德琼出具收款收据。曹德琼将涉案房产交付邹锦红使用。邹锦红交纳了2014年6月、7月份的租金。2014年10月29日，曹德琼向涉案房产的物业管理公司深圳市西湖物业管理有限公司缴纳7、8、9、10月份电费375.7元。曹德琼在一审的诉讼请求为：1、解除曹德琼、邹锦红之间签订的《租房合同》；2、曹德琼无需向邹锦红返还租赁保证金3200元、水电保证金500元；3、邹锦红向曹德琼支付2014年8月份、9月份和10月份的租金（暂计算至10月份，要求计算至邹锦红向曹德琼退回房屋之日止）共计9600元，以及8月份、9月份和10月份滞纳金（暂计算至起诉之日，要求计算至邹锦红实际支付之日止）共计4448元（3200元×1%×（30＋30＋17）天＋3200元×1％（29＋17）天＋3200元×1％×16天】，合计14048元；4、邹锦红向曹德琼支付2014年7月份的滞纳金800元（3200元×1％×25天】及7月份、8月份和9月份的水电费287.7元；5、本案诉讼费用由邹锦红承担。一审法院认为：曹德琼、邹锦红签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方依约履行各自义务。现曹德琼要求解除《租房合同》，邹锦红也在一审庭审中也予以认可，对该项诉讼请求，一审法院予以支持。曹德琼要求没收租赁保证金3200元、水电保证金500元的诉讼请求，一审法院认为，依据合同约定，“以后租金和管理费的交纳时间为每月1日之前，乙方同意按时交费，不再需要甲方另行通知，…逾期五天，本协议自动中止，甲方没收乙方的全部保证金”，本案中，邹锦红未按合同约定缴纳8、9、10月份的房租及水电费，曹德琼有权没收邹锦红缴纳的租赁保证金及水电保证金，对该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于曹德琼要求邹锦红支付2014年8、9、10月份的租金、滞纳金、7月份滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，邹锦红占有使用曹德琼的房产，应按合同约定按期支付租金，邹锦红未按时缴纳租金应承担滞纳金，合同约定逾期每天按1%征收滞纳金，一审法院认为该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但是该滞纳金计算标准明显过高，有违公平原则，且曹德琼没有提交邹锦红违约造成其实际损失的证据材料，为此，一审法院依邹锦红的申请，根据合同法的有关规定对违约金的标准予以适当调整，按每日万分之五向曹德琼支付滞纳金。关于曹德琼要求邹锦红支付7、8、9月份电费的诉讼请求，一审法院认为，在本案审理过程中，邹锦红已经缴纳了上述月份的电费。关于水费，曹德琼未提交其代为缴纳的证据及具体的数额，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。邹锦红抗辩称曹德琼的房产存在瑕疵并给其造成损失，其抗辩意见包含诉讼请求的内容，因邹锦红未在本案中提起反诉，一审法院对此不予审理，邹锦红可另循途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除曹德琼、邹锦红于2014年5月31日签订的《租房合同》；二、曹德琼有权没收邹锦红交纳的租赁保证金3200元、水电保证金500元；三、邹锦红应于一审判决生效之日起十日内向曹德琼支付2014年8、9、10月份的租金9600元，并支付因迟延给付租金所产生的滞纳金（按万分之五的计算标准逐月以每月所拖欠租金为基数计付至一审判决确定的付款之日止）；四、邹锦红应于一审判决生效之日起十日内向曹德琼迟延支付2014年7月份租金应支付的滞纳金40元；五、驳回曹德琼的其他诉讼请求。案件受理费135元，由曹德琼负担40元，由邹锦红负担95元。邹锦红不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）2014年7至10月共4个月的电费为357．5元，可以证实涉案房屋存在严重电路故障隐患问题。况且该房屋被拆表断水3次、电焊封门2次，从6月1日至11月9日期间合计不到20天能正常居住，一审法院无视邹锦红有权拒付租金的证据和原因，（二）2014年7至10月的水电费是邹锦红在曹德琼未向法院起诉之前，于当年10月29日向管理处交清，并且当庭提供了交费依据。而一审判决书不但不驳回曹德琼的无理诉求，反而在判决书中还记载是由曹德琼支付，并支持曹德琼没收邹锦红人的水电费保证金500元，没有法律依据。（三）邹锦红于2014年11月4日接到一审法院电话通知领取传票，并于当月11日前往法院领取起诉书等相关材料，因邹锦红是香港居民对大陆法律文书认识不深，两地法律文书措词存在差别，又初次接触诉讼看不明白，曾于上班时间先后多次打电话资讯却无人接听。11月26日上午到一审法院向法官助理咨询事项及本案是否属于涉外案件，法官助理亲口回答属于涉外案件，但邹锦红在12月10日前往法院递交反诉书及相关证据时，法官助理却称超过举证期限且用本案适用简易程序审理，拒绝接收证据及反诉书，后来只得将反诉书改为答辨状。法院通知书中没有告知本案适用简易程序审理。（四）曹德琼出租的涉案房屋存在重大安全问题，给邹锦红造成严重损失。根据合同法关于同时履行抗辨权之规定，在曹德琼停止侵权行为，恢复该房原状以保证正常居住前，邹锦红完全有权行使同时履行抗辨权，有权拒绝继续支付租金，以保障邹锦红的合法权益。邹锦红在一审辩称曹德琼采取封门、断水电，派人上门恐吓，假冒公安、律师等重大违约行为，目的是为了说明曹德琼重大违约在先，邹锦红有权行使同时履行抗辩权，有权拒绝继续支付租金，更不应当承担违约金，至于是否要求曹德琼承担赔偿损失，这是邹锦红的权利，一审法院否认邹锦红依法正当行使同时履行抗辩权不当。（五）曹德琼用假地址与邹锦红签订租赁合同，当发现该房存在严重电路安全问题时其又拒接听电话，邹锦红又不知其所住何地。（六）双方合同中清楚写明交两个月保证押金6400元，但一审判决书只认定了3200元。据此，邹锦红请求本院判令：1、撤销一审判决，改判驳回曹德琼的全部诉讼请求，判令曹德琼立即将涉案房门打开并赔偿因此给邹锦红所造成的经济损失9万元；2、追究曹德琼用不实的虚假住址引发出本案，捏造事实诬告邹锦红的法律责任；3、纠正并澄清因一审办案法官助理误导而造成邹锦红超时递交反诉书；4、追究曹德琼在未经法院判决解除合同以及未退还邹锦红租押金之前，私自拆走涉案房屋水表断水、指使涉黑闲杂人员上门和来电威胁恐吓、入室盗物、电焊封门扣押财物等违法行为；5、本案一、二审诉讼费全部由曹德琼承担。曹德琼答辩称：（一）邹锦红上诉请求第2、3、4项超过一审的判决范围，二审应当不予审理。（二）邹锦红的上诉理由没有事实和法律依据，一审判决查明事实清楚、适用法律正确。经审理查明，原审判决已查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案当事人之间签订的《租房合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按约履行。根据本案已查明的事实，邹锦红未支付2014年8至10月的租金，其依法应承担相应的违约责任，一审判决判令邹锦红支付前述拖欠租金，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定；因双方合同中已有关于逾期滞纳金的约定，且邹锦红在本案2014年12月15日一审庭审时已向法庭申请调整滞纳金标准，一审法院将滞纳金计付标准调整为日万分之五的标准，亦符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定。根据双方合同约定，如邹锦红逾期支付租金超过5天，则曹德琼可“没收”全部保证金，但鉴于曹德琼在本案中仅主张不予返还租赁保证金3200元、水电保证金500元，故邹锦红已支付的其余保证金的返还问题，双方可自行协商或另循法律途径解决。邹锦红上诉称涉案房屋电路存在严重故障而无法正常居住，其有权拒付前述租金。本院认为，双方当事人在交付房屋时已签署了《租、退房结算清单》，该清单所载内容显示邹锦红在接收房屋时已对屋内有关电器设备能否正常使用进行过检查而未提出异议，且涉案房屋内2014年7至10月已产生电费375.7元，说明涉案房屋内存在用电情况。而邹锦红为证明电路故障而提交的电话及现场录音，因曹德琼对此不确认，在邹锦红未申请通话相对方及有关人员出庭作证的情况下，无法核实其真实性及关联性，依法不能采信作为定案证据，应由邹锦红自行承担举证不能的法律后果。据此，邹锦红此项上诉理由不成立，本院不予采纳。邹锦红上诉亦称曹德琼在2014年9至11月拆除房屋供水设备并封闭房门。本院认为，邹锦红原审提供的拆除水表照片中不能体现具体地点及时间，在其亦未申请有关见证人出庭作证的情况下，仅其提供的照片不足以证实其所主张的事实；就邹锦红所称的封闭房门，仅其提供的照片不能证明系何人所为，而其按其在本院二审调查时的陈述，就此其已向公安机关报案且已自行开锁，并无证据显示其因此在2014年8至10月期间内均无法使用房屋。据此，邹锦红此项拒付租金事由亦不成立，本院不予支持。因本案中没有反诉，故邹锦红关于由曹德琼赔偿损失9万元等上诉请求不在本案审理范围之内，本院对此不予处理。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2367元，由邹锦红承担。本判决为终审判决。审 判 长 邱 裕 华代理审判员 唐 毅代理审判员 蔡 妍 婷二〇一五年五月二十七日书 记 员 邹俊辉（兼） 更多数据：