（2014）江鹤法民二初字第137号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-12-22
案件名称
郭荣彬与麥文蘭妮确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
鹤山市人民法院
所属地区
鹤山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭荣彬,麥文蘭妮
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十三条；《中华人民共和国物权法》：第一百四十七条，第一百五十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百五十二条
全文
中华人民共和国广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2014）江鹤法民二初字第137号原告：郭荣彬，住广东省鹤山市。委托代理人：郭铭锦，住广东省鹤山市。被告：麥文蘭妮（NANIK-ANDAYANI-MISMAN），住香港特别行政区，是具有印度尼西亚共和国国籍的香港特别行政区居民。原告郭荣彬诉被告麥文蘭妮确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月18日公开开庭进行了审理，原告郭荣彬及其委托代理人郭铭锦到庭参加诉讼，被告麥文蘭妮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理，现已审理终结。原告郭荣彬诉称：原告于2014年6月12日与被告签订了《房产转让协议书》，约定原告以70万元人民币一次性买断被告位于址山镇莲塘村的面积为130平方米的宅基地上房屋。另原告已于2014年6月3日通过鹤山市址山镇信用联社转账70万元人民币给被告。因该房屋所在土地属于农村土地，没有房产证，只有土地证，且土地证上显示的土地使用者为麦关，并非被告，麦关与被告是夫妻关系，原告以为买卖并无不妥，但后来麦关的儿子麦骏驱（麦关与其前妻所生）回乡，知道此事，认为这买卖关系不合法，并向派出所报案，及到原告处吵闹，造成原告无法继续接手及装修房屋，对原告造成诸多不必要的经济损失。原告无法，于2014年7月7日向法院提起诉前保全，冻结被告的银行账户，查封期间，原告一直与被告联系协商但无果。原告遂诉至法院，请求：一、判令原告与被告与2014年6月12日签订的《房产转让协议书》无效；二、判令被告返还房屋买卖款70万元及利息（于2014年6月3日起算，每月利息按银行同期同类贷款基准利率计算至被告支付完70万元止）；三、本案诉讼费及保全费由被告支付。原告提供证据如下：一、《房产转让协议书》复印件一份，证明房产已转让给原告。二、《结婚证书》复印件一份，证明被告的婚姻状况。三、麦关的《死亡登记证》复印件一份，证明麦关（原业主）已死亡。四、麦关的护照及通行证复印件各一份，证明麦关（原业主）的身份。五、被告的身份证及通行证复印件各一份，证明被告的身份。六、广东省鹤山市人民法院（2014）江鹤法鹤保字第5号《民事裁定书》复印件一份，证明买卖发生纠纷。七、广东农村信用社／农村商业银行客户回单复印件一份，证明原告已转账。八、原告郭荣彬《居民身份证》复印件一份，证明原告身份。被告麥文蘭妮无提出答辩状，也未向本院提供证据。本院依职权调查收集证据如下：鹤山市国土资源局出具的鹤山市址山镇莲塘村面积为130平方米的集体用地及土地使用者是麦关的证明文件一份。经审理查明：原告郭荣彬是广东省鹤山市址山镇昆联村民委员会南岗村村民。原告于2014年6月3日通过鹤山市农村信用合作联社址山信用社转账支付了人民币70万元给被告麥文蘭妮作为房屋买卖价款。原告与被告于2014年6月12日正式签订了《房产转让协议书》，约定原告以人民币70万元价格购买麦关作为土地使用权人的位于址山镇莲塘村民委员会莲塘村的使用权面积为130平方米的宅基地上房屋【土地证号：鹤（址）字第04012**号】。另查明：麦关是香港特别行政区居民，其于2014年5月3日死亡，被告麥文蘭妮是麦关的妻子。上述事实，核与当事人所陈各情相符，且有原告提交的证据、本院依职权调查收集的证据及庭审笔录在卷可查，足以认定。本院认为：本案是农村房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”，该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”；《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”，该法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”据此，将宅基地上房屋转让给本村集体组织成员以外的人的行为，无异于将农村集体所有的宅基地的使用权一并转让，违反了上述法律的效力性强制规定，依《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，该转让行为应属无效。本案中，双方当事人于2014年6月12日签订的《房产转让协议书》是关于转让土地使用权人为麦关的址山镇莲塘村民委员会莲塘村宅基地上房屋的合同，而原告并非址山镇莲塘村村民，故该《房产转让协议书》因违反了上述法律的效力性强制规定而无效。再依《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告因该无效合同取得的房屋买卖价款70万元及利息，应当返还给原告。原告主张利息从2014年6月3日起以人民币70万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至被告清偿之日止，理据充分，于法有合，本院予以支持。被告经传票传唤无到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认原告郭荣彬与被告麥文蘭妮于2014年6月12日签订的《房产转让协议书》无效；二、被告麥文蘭妮于本判决发生法律效力之日立即返还人民币700000元及利息（利息从2014年6月3日起以人民币70万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至被告清偿之日止）给原告郭荣彬。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10841元，财产保全申请费4020元，诉讼费用共14861元，由被告麥文蘭妮负担。（诉讼费用原告已预交，被告应负担之诉讼费用在履行判决义务时径付与原告，本院不再收退）如原告不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如被告不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向中华人民共和国广东省江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 李子平审判员 何建通审判员 易钊锋二〇一五年五月二十七日书记员 吕美珊 关注公众号“”