（2015）庆民二民终字第203号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2016-02-26

案件名称

王子齐与大庆市彤建房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

黑龙江省大庆市中级人民法院

所属地区

黑龙江省大庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王子齐,大庆市彤建房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

黑龙江省大庆市中级人民法院民事判决书（2015）庆民二民终字第203号上诉人（原审原告）王子齐，男，汉族，大庆高新技术产业开发区管理委员会科员。委托代理人张建华（上诉人母亲），女，汉族，大庆市九三学社市委办公室退休干部。委托代理人王文明（上诉人父亲），男，汉族，大庆市红岗区人民医院医生。上诉人（原审被告）大庆市彤建房地产开发有限公司。法定代表人李熹彤，该公司董事长。委托代理人闫晓峰，黑龙江司洋律师事务所律师。原审原告王子齐与原审被告（反诉人）大庆市彤建房地产开发有限公司（以下简称彤建公司）商品房买卖合同纠纷一案，大庆市高新技术产业开发区人民法院作出（2014）庆高新五民初字第79号民事判决，判后，双方当事人均不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审查明，2010年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的大庆市开发区锦绣华城小区某房屋，购房款649357元。合同约定，被告应在2010年11月25日前将房屋交给原告使用，若逾期未交付，自第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。2010年12月10日，涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证。2011年11月29日，原告在被告处完成了验收办理和退房款差价两道手续，并领取了退差价款3259元。2011年12月20日，原告为涉案房屋办理了所有权登记。原告认为被告一直未向其履行通知义务，被告未将符合合同约定的房屋交付给原告的行为已经构成违约，故原告诉至法院，要求被告支付违约金178751.76元，延期交房导致原告财产损失85782元，要求被告办理房屋交接手续并承担本案诉讼费用。本案审理过程中，被告提起反诉，认为未办理房屋交接的责任在于原告拒绝接收房屋，而非被告未履行相关义务，认为原告拒绝接受房屋的行为构成了违约，要求原告支付违约金79100元。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违背法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。合同约定，被告应当在2010年11月25日前向原告交付房屋，本案中，被告逾期交房的事实存在，故对其逾期交房期间，应当按照合同约定向原告支付违约金。合同约定，被告应当书面通知买受人接收房屋，但结合合同双方签订合同约定此条款的目的，是为了约束被告如期履行通知义务，使原告及时得知房屋可以接收的消息，便于最终实现合同目的。虽然本案中，被告未及时履行书面通知原告接收房屋的告知义务，但原告已经于2011年12月20日完成了涉案房屋的所有权登记，由此可见，原告完成房屋所有权登记时应当是明知该房屋已经具备了接房条件，故对原告要求被告支付违约金的的诉讼请求，本院支持到原告取得房屋所有权登记时止。对于原告要求被告支付损失的诉讼请求，因相关法律规定，违约金与损害赔偿金不能并用，故对该项请求，本院不予支持。关于反诉人的反诉请求，本院认为，反诉人并未提供相关证据证实原告存在违约行为，故对该反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告大庆市彤建房地产开发有限公司给付原告王子齐违约金53182.33元，此款于本判决书生效之日起十日内一次性付清；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回反诉人的反诉请求。案件受理费5890元，由原告王子齐负担4712元，由被告大庆市彤建房地产开发有限公司负担1178元；反诉费889元由被告大庆市彤建房地产开发有限公司负担。上诉人王子齐上诉并对上诉人彤建公司的上诉答辩称，经过庭审，我方向法庭如实控告了被上诉人五年至今拒不交房、拒不赔偿，故意毁约的违法侵权事实。并向法庭提供、质证了14个直接证据，27条之多的明确法律，上万言的代理词，据此，一审法院判决已经作出了裁定结论：一、合同有效。二、被上诉人应当在2010年11月25日前向我方交付房屋。三、被上诉人逾期交房事实存在。四、故对逾期交房期间按照合同约定，向我方支付违约金。五、合同约定，被上诉人应当书面通知我方交付房屋。六、被上诉人恶意抗辩，故意捏造将自己不交房反说我方不接房，并以此作为反诉论点，法院也同样作出了公正的判决，即被上诉人并未提出相关证据证实我方存在违约行为，故对此驳回反诉请求等等。一审法院如此大量的法理与事实，应当作出与上述六点一致的判决赔偿结果。无条件地支持我方：一、被上诉人彤建公司支付逾期交房合同违约金264533.76元。二、限期被上诉人彤建公司尽快交房。但一审法院却做出了错误的判决。第一、原审法院两项判决赔偿结果认定事实完全错误。1、被上诉人故意毁约逾期交房的违约赔偿时间应该是1628天（2010年11月27日合同接房日至2015年5月12日二审开庭），而不是一审判决赔偿结果所认定的389天（截止至2011年12月20日办证时间），导致完全错误赔偿结果即53182.33元。2、原审法院判决第二项是错误的。认定事实完全违背法律公平原则，将我方65万巨款买房，五年至今未得房，无奈诉至法院，要求交房的主权诉求，却被一审判决驳回。3、本案的判决依据有三条，一是什么时间交房，本合同第八条交付期限明确规定2010年11月25日之前。二是怎么样交房，本合同第11条明确规定交接：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收，交接时出卖人应当出示本合同第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。三是违约金如何计算，根据本合同第9条“自本合同第8条规定的最后交付期限（2010年11月25日前）第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二点一的违约金”。第二、两项赔偿结果没有证据导致枉法裁判。1、把办证等同于交房，作为判决事由没有证据。办证不等于交房，房屋所有权自实际交付时起转移，是国家法律明文规定。办证与本案无关，我方早已在一审法庭予以反驳。本案我方主诉是被上诉人全责承担五年逾期交房合同纠纷，而不是逾期办证纠纷。交房与办证完全不基于同一案件事实，同一层法律关系，同一证据链条，与本案法院审判被上诉人五年至今全责承担逾期交房违约赔偿责任毫无任何关联。2、办证时房屋还没有达到合同约定的交付使用条件，这正是二审判决赔偿结果认定事实的关键。对此，我方早在一审时向法庭提供了五个以上直接证据（见卷宗146、147页），证明小区是在办证之后（2011年12月20日），2012年1月10日才正式送电，买房最直接的目的就是水电气暖三通满足正常生活需要。因此同一案件的判决赔偿结果在认定违约赔偿时间的事实上完全错误，在其判决赔偿结果上没有任何证据和法律支持。综上所述，上诉人彤建公司应支付我方自2010年11月27日至2015年5月12日（二审开庭之日），现暂定为1628天，按照日支付房款总额的万分之二点一计算，为223115.77元。实际天数应按照合同约定到“实际交付日”累计计算（至二审民事判决送达我方之日止）。违约造成的实际损失我方按照锦绣华城房屋租赁价格为每平方米每年170元计算，年租金为28594元，每月租金为2382.833元，累计违约53个月，共计126290.16元。故我方请求二审法院撤销原判，改判一、上诉人彤建公司支付上诉人王子齐合同违约赔偿金223115.77元。二、上诉人彤建公司支付上诉人王子齐损失赔偿金126290.16元。三、上诉人彤建公司全面履行合同义务，限期书面通知买受人办理房屋交接手续，限期交房。四、上诉人彤建公司支付一审、二审诉讼费用。上诉人彤建公司上诉并对上诉人王子齐的上诉及答辩称，一、一审法院认定我方通知被上诉人王子齐接房日期为2011年12月20日是错误的。一审时我方出庭了两名证人，已证实我方在2010年12月就电话通知被上诉人王子齐一方接房。被上诉人王子齐签字的入伙流程表也能证实在2011年11月29日之前，被上诉人就接到过我方接房通知，并到我方处办理了接房的前两道手续，所以即使对证人证言不采信，至少应认定在2011年11月29日被上诉人王子齐已经接到接房通知。被上诉人王子齐于2011年12月20日办理产权证，其必然在该日期之前就接到通知，并到我方领取了办理产权证的相关手续，否则其无法办理产权证。二、我方有证据证明被上诉人于2011年11月29日已经接到接房通知，被上诉人接到接房通知后，拒不办理接房和入住手续，已经构成违约，应该按照《商品房买卖合同》第十一条的约定承担违约责任。三、关于上诉人要求交房的请求，我方一审答辩时没有提出反驳意见，但前提是要求上诉人按照入伙手续流程表进行办理，上诉人仅办理了前两个手续，尚有三个手续没有办理，也没有与先期物业公司签订物业服务合同。而且按照合同约定，应该支付我方延期收房违约金。综上所述，请求二审法院撤销原判，改判一、被上诉人王子齐承担延期接房违约金79100元。二、被上诉人王子齐承担一审、二审诉讼费用。二审过程中，上诉人王子齐提交如下证据：一、一审卷宗中的宣判笔录，证明同一案件、同一判决、同一被告有两份不同时间的宣判笔录和送达回证。第一份宣判笔录的时间是2014年12月11日，第二份宣判笔录的时间是2015年1月9日，两份不同时间的宣判笔录均由高新区法院五湖法庭主审法官李海静、书记员罗兵与被上诉人律师闫晓峰亲笔签名。证明被上诉人彤建公司没有上诉权，直接影响二审审判结果。二、被上诉人彤建公司2014年12月11日两页宣判笔录和送达回证，均出自五湖法庭徐庭长亲笔签字盖齐缝章本案原卷宗。这两页送达回证位于本卷宗的51页和52页，两页宣判笔录和送达回证均出自同一卷宗。证明我方提供的证据一具有真实性。三、有一份入伙通知书（要证明彤建公司交房应当履行书面通知）是我方提交的，却被混入到被告证据之中，容易给二审法官造成误解，好象是被上诉人彤建公司履行了书面通知交房的义务。四、由一审书记员罗兵出具的收据，证明我方二审已经交付了上诉费。五、一审法院2014年6月11日下午的庭审笔录，欲证明被告代理律师闫晓峰在法庭上公开承认给原告支付合同违约金，最多也就是违约368天。法官的确在本案判决书中作出了389天的判决结果。上诉人彤建公司质证称，对证据一、二的真实性没有异议。事实的经过是这样的，一审判决书出来之后，李海静法官先通知我取的判决书是2011年12月11日，我取完判决书之后，回到律师事务所看判决书时发现在一审判决书中第10页第12行，正确的时间应该是2011年12月20日，当时原判决书将这个日期书写错误。我与李海静打电话沟通了此事，要求其出具补正裁定，我的通话记录有记录，之后李海静告诉我说对方还没取判决呢，让我把判决书交回去，她改一下，我在大约第二天或是第三天把判决书交给李海静。而改完之后的判决书大约出来的时间是2011年12月末，这次是被上诉人王子齐先取的判决书，我是在2012年1月9日取的。这一事实二审法庭可以向李海静及相关书记员核实，也可以查实高新区法官加盖裁判文书公章的记录。证据三、证据四与我方无关。证据五被上诉人王子齐只是片面地解释了我的意见，应该全面理解我方相关质证意见。本院认为，上诉人王子齐提交的证据一、二证明上诉人彤建公司曾两次收到过判决并签收，但通过彤建公司的质证和本院对一审法官的调查和阅卷，能够证实一审法院在第一次判决作出时确实存在笔误（涉案房屋的楼盘在“2010年12月10日”经过验收合格并取得大庆市城乡建设局颁发的建设工程竣工验收备案证，一审法院把该时间误写为“2011年12月10日”）。在上诉人彤建公司收到判决并指出此笔误后，一审法院将该判决收回并停止了继续送达，更正后又对双方当事人进行送达，所以会出现上诉人彤建公司不同时间在宣判笔录上两次签收的情况。且此判决并未改变上次判决的实质内容。故本院对上诉人所出示的证据真实性予以采信，对证明的问题不予采信。证据三证明的问题，本院通过阅卷查明，对上诉人王子齐提交的该份证据原审法院确实放在了被告举证的证据中（原审卷宗93页），但是并没有标注为“被告证据”，在判决中也没有作为被告证据采用，并没有对一、二审法官的判断造成误解，对双方当事人的诉讼权益均没有影响，故本院对该份证据的真实性予以采信，对证明的问题不予采信。对证据四的真实性和证明的问题本院均予以采信。证据五是上诉人王子齐的主观想法，本院对该证据证明的问题不予采信。上诉人彤建公司未提交新的证据。二审经审理查明的事实与原审基本一致。本院认为，大庆市城乡建设局于2010年12月10日出具的上诉人彤建公司开发的锦绣华城小区A-04住宅楼的建设工程竣工验收备案证，该证据表明涉案房屋已于2010年12月10日经过验收合格，符合交房条件，可以进行房屋交接。上诉人王子齐于2011年11月29日在上诉人彤建公司处完成了入伙流程表的前两项即验收办理和退房屋差价两道手续，并于2011年12月20日办理了涉案房屋的所有权登记，上述事实足以证实，彤建公司已经履行了通知交接房屋义务。上诉人王子齐即使没有接到书面接房通知，于2011年12月20日也已经知道房屋能办理交接手续。之后产生的延期交房损失属于扩大损失，上诉人王子齐对扩大损失负有直接责任。对上诉人王子齐要求上诉人彤建公司支付违约金的上诉请求，本院支持到上诉人王子齐取得房屋所有权登记时止，故原审法院并无不当。违约金与损害赔偿金不能并用，且结合本案实际情况，逾期交房造成的损失并不高于违约金，故对该项上诉请求，本院不予支持。上诉人王子齐要求上诉人彤建公司全面履行合同义务，限期书面通知买受人办理房屋交接手续，限期交房的上诉请求，本院认为，上诉人王子齐在一审中已提出该项请求，一审法院应当对双方交接房屋事宜进行协调处理或直接在判项中列明，故一审法院驳回该项诉讼请求不当，本院予以纠正。上诉人彤建公司上诉要求上诉人王子齐支付逾期接房的违约金，因上诉人彤建公司存在逾期交房的客观事实，致双方纠纷发生，在双方协商及解决交房事宜过程中产生争议并最终诉讼，双方均存在过错，由此造成的损失应由双方各自承担，彤建公司要求王子齐承担逾期接房损失，依据不足，本院不予支持。本院认为，上诉人王子齐提交证据证明上诉人彤建公司两次在宣判笔录上签字的情况，属于基层法院工作失误，在第一次判决作出并发现问题后应及时下补正裁定予以纠正，不应向当事人先后两次送达判决，本院对该问题在此指出望以后改正。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果对上诉人王子齐的诉讼请求有所遗漏，本院对原审判决中遗漏的判项予以补充。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大庆高新技术产业开发区人民法院（2014）庆高新五民初字第79号民事判决主文第一项即“被告大庆市彤建房地产开发有限公司给付原告王子齐违约金53182.33元，此款于本判决书生效之日起十日内一次性付清”；二、变更大庆高新技术产业开发区人民法院（2014）庆高新五民初字第79号民事判决主文第二项“二、驳回原告的其他诉讼请求”为“上诉人彤建公司配合上诉人王子齐完成房屋交接，于本判决书生效之日起十五日内完成大庆市开发区锦绣华城小区某房屋的实际交付，有关交房产生的其他纠纷待另案解决”；三、驳回上诉人彤建公司的上诉请求。上诉人王子齐的二审案件受理费4470元、上诉人彤建公司交纳的二审案件受理费1778元，均由其各自负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孙文斌代理审判员　　王　宣代理审判员　　齐少游二〇一五年五月二十七日书　记　员　　邢智超百度搜索“”