（2015）汴民终字第699号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-07-28
案件名称
河南康采恩房地产开发有限公司与李秀荣房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省开封市中级人民法院
所属地区
河南省开封市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南康采恩房地产开发有限公司,李秀荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）汴民终字第699号上诉人（原审原告、反诉被告）河南康采恩房地产开发有限公司。法定代表人李忠良，董事长。委托代理人王永欣，公司法律顾问。代理权限系特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）李秀荣。上诉人河南康采恩房地产开发有限公司（下称康采恩公司）与被上诉人李秀荣房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2013年6月14日，康采恩公司的员工张俊清（乙方）与李秀荣（甲方）签订一份租赁协议，协议约定：甲方将魏都路门面房一处租赁给乙方，现有结构不变，协议签订当日，甲方将房屋交给乙方。租期一年，月租金3800元，租赁费每月交一次，租用期满，如乙方续租，甲方不得涨房租。双方还约定：2014年3月以后，原房主不涨租金，甲方不再涨房费。甲方给乙方装修期10天，乙方在装修期间，甲方不得收房租。在协议履行过程中，双方协商房租每月变更为3900元。康采恩公司租赁上述房屋后进行了装修，该处房屋成为康采恩公司的一个售房处。康采恩公司向李秀荣缴纳房租至2014年3月23日。李秀荣出租给康采恩公司的房屋原是开封松鹤网业股份有限公司的浴池，2013年3月14日，李秀荣与开封松鹤网业股份有限公司签订一份房屋租赁协议书，协议约定：李秀荣租赁开封松鹤网业有限公司位于魏都路房屋浴池一处，年租金40000元，一次付清。租赁期间从2013年3月1日至2014年3月1日。李秀荣租赁松鹤网业公司的房屋后，又将上述房屋分别转租给康采恩公司和一家药店，康采恩公司租赁面积占浴池的五分之四，药店租赁面积占浴池的五分之一。2014年3月1日，李秀荣与松鹤网业公司租赁合同到期后，双方又续签一年的房屋租赁协议，协议约定年租金60000元，一次付清。租赁期间从2014年3月1日至2015年3月1日。因2014年3月份以后，松鹤网业公司对本案所涉房屋给李秀荣年租金上涨20000元，李秀荣要求康采恩公司从2014年3月以后按每月5500元缴纳租金，康采恩公司不同意李秀荣上涨租金，双方产生争议。2014年4月23日18时45分，开封市公安局南苑分局的接处警登记显示：因房屋租赁合同纠纷，李秀荣把康采恩公司售房部的展示柜玻璃砸坏。原审法院认为，康采恩公司、李秀荣存在租赁关系事实清楚，双方签订的租赁协议真实有效。康采恩公司起诉时，双方租赁期限虽未到期，但在诉讼过程中，双方的租赁期限已届满，康采恩公司一直占用本案所涉房屋，本案双方的租赁关系在合同期满后已转化为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，故对康采恩公司要求解除与李秀荣的租赁关系的诉求，符合法律规定，予以支持。关于康采恩公司要求李秀荣赔偿装修费用损失15万元的诉求，双方签订的租赁合同中约定，在2014年3月份以后，原房主不涨租金，李秀荣不得涨房费。2014年3月以后，原房主松鹤网业公司给李秀荣年租金上涨20000元，李秀荣有权按合同约定要求康采恩公司上涨租金，但上涨幅度、上涨金额双方应另行协商决定。在未协商一致前，李秀荣于2014年4月23日到康采恩公司要求涨房租并采取不当方式将其售房处的展示柜玻璃损坏，影响了康采恩公司的正常经营，给康采恩公司造成了一定的损失。结合康采恩公司已实际使用房屋的期限、装修折旧等因素，酌定李秀荣赔偿康采恩公司装修费用500元。关于李秀荣要求康采恩公司支付自2014年3月23日起至康采恩公司腾房之日止的每月5500元房租的诉求，因双方在协议中未明确约定2014年3月份以后房租上涨的数额，且双方协商未果，根据康采恩公司租赁李秀荣房屋的位置及原房主对本案所涉房屋租金上涨的数额及康采恩公司使用房屋的面积，酌定康采恩公司向李秀荣每月按5000元支付自2014年3月23日起至康采恩公司腾房之日止的租金。对李秀荣要求康采恩公司支付水电费的诉求，因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、本判决生效之日起10日内，河南康采恩房地产开发有限公司与李秀荣之间的租赁合同解除；二、本判决生效之日起10日内，李秀荣赔偿河南康采恩房地产开发有限公司装修损失500元；三、本判决生效之日起10日内，河南康采恩房地产开发有限公司按每月5000元向李秀荣支付自2014年3月23日起至腾出房屋之日止的房租；四、驳回康采恩公司其他诉讼请求；五、驳回李秀荣其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，河南康采恩房地产开发有限公司承担3300元，李秀荣承担100元，反诉费725元，由河南康采恩房地产开发有限公司承担600元，李秀荣承担125元。康采恩公司上诉称，其对租赁房屋进行装修是经过李秀荣同意的，解除合同时，李秀荣应当就装修剩余价值进行赔偿。在李秀荣与松鹤网业公司没有租赁关系的情况下，原审法院仍判令其每月向李秀荣支付5000元租金至腾房之日止没有事实和法律依据，双方未就房租上涨幅度协商一致。请求二审法院撤销原判，驳回李秀荣的反诉请求。李秀荣答辩称，对方让我赔偿装修费没有依据。到目前为止，上诉人也没有将房屋交还给我，所以，上诉人应向我支付租金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的基本事实一致。本院认为，李秀荣承租松鹤网业公司的房屋，租期自2013年3月1日至2014年3月1日止，2013年6月14日李秀荣转租给康采恩公司，租期一年。2014年3月1日李秀荣与松鹤网业公司合同到期后双方又续租一年，自2014年3月1日至2015年3月1日止，由原来的年租金40000元上涨为年租金60000元。李秀荣要求康采恩公司上涨房租双方发生矛盾，双方虽未就上涨幅度达成一致，但李秀荣要求理由正当，原审法院酌定按每月5000元租金确认并无不当。因松鹤网业公司与李秀荣的租赁合同2015年3月1日到期后，双方未续签合同，该房屋的所有权系松鹤网业公司，李秀荣应在合同期内对租金主张权利。原审判令康采恩公司按每月5000元租金支付至其腾出房屋之日止不妥，本院予以变更。康采恩公司与李秀荣的房屋租赁协议中未约定装修费用及剩余残值如何承担，康采恩公司要求李秀荣赔偿装修费损失无事实及法律依据，对此上诉理由不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持开封市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第388号民事判决第一、二、四、五项。二、变更开封市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第388号民事判决第三项“本判决生效之日起10日内，河南康采恩房地产开发有限公司按每月5000元向李秀荣支付自2014年3月23日起至腾出房屋之日止的房租”为“本判决生效后十日内河南康采恩房地产开发有限公司按每月5000元租金向李秀荣支付，自2014年3月23日起至2015年2月28日止。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、反诉费按一审判决执行。二审案件受理费3900元，河南康采恩房地产开发有限公司承担3800元，李秀荣承担100元。本判决为终审判决。审判长 陈文胜审判员 薛国胜审判员 葛瑞萍二〇一五年五月二十七日书记员 张亚贞 百度搜索“”