（2015）红中民三终字第172号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-06-17
案件名称
王永洪、白制琼与金七生、张琼房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王永洪,白制琼,金七生,张琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）红中民三终字第172号上诉人（原审原告）王永洪，男，l971年1月19日生，汉族，农民。上诉人（原审原告）白制琼，女，l968年10月29日生，彝族，农民。上列二上诉人的委托代理人杨玉光，云南望达律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）金七生，男，l972年5月7日生，彝族，农民。被上诉人（原审被告）张琼，女，1973年6月18日生，彝族，农民。上诉人王永洪、白制琼因与被上诉人金七生、张琼房屋买卖合同纠纷一案，不服泸西县人民法院（2014）泸民二初字第486号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：两原告是夫妻关系，户籍为泸西县金马镇爵册村，两被告是夫妻关系，户籍为泸西县向阳乡鲁黑村。2000年8月21日，刘静成、赵红香将其一幢坐落于泸西县中枢镇新华办事处东河村春场（“春场”系当地人对该处房屋所在地的地名的称呼）的房屋以46880元的价格转让给被告金七生、张琼。该房产的土地为集体土地，土地所有权人为泸西县中枢镇新华办事处东河村，土地使用权人为刘静成。2002年，被告金七生在泸西县房管处办理了房屋产权变更登记手续，将该房产的所有权人和共有权人变更登记为其本人，但至今未对该房产的土地使用权人进行变更登记，现该房产的土地使用权人仍为刘静成。2013年2月8日，原告王永洪、白制琼与被告金七生、张琼签订房屋买卖《契约》，约定：被告金七生、张琼将其位于泸西县中枢镇新华办事处东河村“春场”的房屋以150000元的价格转让给原告王永洪、白制琼；原告王永洪、白制琼于2013年2月8日支付被告金七生、张琼购房款150000元，被告金七生、张琼于2013年8月8日腾出房屋给原告王永洪、自制琼；如有一方违约，则罚款总金额的50％；被告金七生、张琼到2013年8月8日前可以赎回房屋，若超过2013年8月8日不赎回，就搬出房屋让给原告王永洪、白制琼。同日，原告王永洪支付被告金七生购房款l39500元，被告金七生并将该房产的房屋所有权证书和共有权证书及被告方和刘静成、赵红香签订的购房《契约》交付给原告王永洪。2014年3月26日，原告王永洪、白制琼接手管理该房屋。后因被告金七生、张琼未协助原告王永洪、白制琼办理房屋产权过户手续，并贴出“房屋出售”广告欲出售该房屋成讼。原审法院认为：一、关于原告王永洪、白制琼与被告金七生、张琼于2013年2月8日签订的房屋买卖《契约》是否有效的问题。根据《中华人共和国物权法》第五十九条第一款规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”；第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要（讨论稿）》（法办「2011」442号）第15条第2款规定：“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律约束力……”，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案诉争房产的土地属于集体土地，土地所有权人为泸西县中枢镇新华办事处东河村，土地使用权人为刘静成。本案原、被告双方均不是泸西县中枢镇新华办事处东河村人，故原、被告双方就转让诉争房产所签订的《契约》因违反法律的强制性规定而无效。二、关于原告王永洪支付被告金七生的购房款是多少的问题。原告王永洪主张其于2013年2月8日支付被告金七生购房款150000元，因《契约》约定该款于2013年2月8日支付，故其未要求被告金七生向其出具收据，被告金七生辩解原告王永洪仅给其款139500元，原审法院认为，《契约》虽约定原告王永洪于2013年2月8日给付被告金七生150000元，但《契约》并未注明该款项已给付，在原告王永洪不能举证证明其给付原告金七生的购房款为l50000元的情况下，依据被告金七生认可的金额确定原告王永洪支付被告金七生的购房款为139500元。三、关于原、被告双方签订的《契约》是房屋买卖，还是民间借贷的问题。被告金七生辩解双方签订《契约》的目的是借款而非房屋买卖，原告王永洪主张双方签订《契约》的目的是房屋买卖，并非借款。原审法院认为，被告金七生不能举证证实原、被告双方签订的《契约》是民间借贷，应承担举证不能的法律后果，故应确定本案属于房屋买卖合同纠纷。四、关于被告金七生是否已支付原告王永洪利息l47000元的问题。被告金七生辩解其已支付原告王永洪借款利息147000元，但原告王永洪不予认可，被告金七生亦不能举证予以证实，故对其辩解意见，不予采纳。综上，原、被告双方签订的《契约》应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告金七生、张琼在其并非诉争房产的土地使用权人、亦非诉争房产所在地人的情况下，将该房产转让给原告王永洪、白制琼，违反法律规定，有一定过错，应承担相应的责任。原告王永洪、白制琼在应当知道被告金七生、张琼并非诉争房产的土地使用权人、亦非诉争房产所在地人的情况下，还与其签订《契约》，也有一定的责任，也应承担相应的责任，由此给各方造成的损失应各自承担较为适当。原告王永洪、白制琼要求确认《契约》合法有效，由被告金七生、张琼协助办理产权过户手续，并由被告金七生、张琼支付其违约金45000元的诉讼理由不成立，对其诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款、第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告王永洪、白制琼于本判决生效后30日内将位于泸西县中枢镇新华办事处东新村“春场”的房产（土地使用权证号：泸集用二000字第05874号，产权证号：泸西县房权证中枢镇字第2002076**号）返还被告金七生、张琼；被告金七生、张琼于本判决生效后30日内将购房款l39500元返还原告王永洪、白制琼；二、驳回原告王永洪、白制琼的其他诉讼请求。案件受理费930元，由原告王永洪、白制琼承担465元，被告金七生、张琼承担465元。宣判后，王永洪、白制琼不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。主要理由为：1、被上诉人系买卖房屋的所有权人，应认定双方签订的房屋买卖契约合法有效。我国《物权法》规定了未办理物权登记不影响合同的效力，原判引用不属于我国法律渊源的最高人民法院法办「2011」442号文件，以上诉人与被上诉人双方均不属于所转让房产的土地所有权人集体经济组织成员，认定双方签订房屋买卖契约无效错误；2、根据双方履行合同情况，应予认定上诉人已支付被上诉人购房款150000元，原判采信被上诉人单方陈述，只认定所支付购房款为139500元错误；3、双方所签订的《契约》约定了违约金，被上诉人已构成根本性违约，应支付上诉人约定违约金45000元。被上诉人金七生、张琼答辩称：原判认定双方买卖房屋合同无效正确，应驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院征询各方当事人对原审法院认定事实的意见，上诉人认为，原判认定上诉人只支付被上诉人购房款为139500元错误，实际已支付150000元，另，原判漏认双方签订《违约协议》事实，对其余原判认定的事实无异议。被上诉人金七生、张琼认为，双方之间是以买卖房屋的形式形成的借款关系，其已支付上诉人借款利息共计人民币147000元，原判未予认定错误，对其余原判认定的事实无异议。对原审法院认定的双方当事人无异议部份的事实，本院予以确认。针对双方当事人上诉中所提异议，经本院审查，上诉人主张的其已支付被上诉人购房款150000元的事实，因被上诉人仅认可上诉人支付的购房款为139500元，上诉人提交的证据材料不足以证明其主张事实，故本院对其所提异议事实不予采信。根据金七生、张琼出具的违约协议，本院认定金七生、张琼承诺如2014年3月26日前不赎房屋则将房屋过户给王永洪的事实。被上诉人主张的其已支付上诉人借款利息147000元事实，因被上诉人无相应有效证据予以证实，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。综合双方当事人的诉、辩主张，本案争议的焦点是：上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖《契约》是否有效？被上诉人应否支付上诉人违约金45000元？本院认为，根据《中华人共和国物权法》第五十九条第一款“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”、第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设……”等相关法律法规，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，存在宅基地使用权、土地转让审批等禁止性法律问题，且存在无实际履行合同可能，依法属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同。本案上诉人、被上诉人双方均不是争议房屋所在地泸西县中枢镇新华办事处东河村人，原判认定双方就转让诉争房产所签订的《契约》因违反法律的强制性规定而无效，并认定双方对签订无效《契约》均有过错，应各自承担相应的责任（即判决由上诉人返还被上诉人房屋，被上诉人返还上诉人购房款），均符合法律规定，并无不当。上诉人的上诉主张因无事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币930元，由王永洪、白制琼承担。本判决为终审判决。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决的履行期间届满后两年内向原审法院申请强制执行。审 判 长 魏 伟审 判 员 陆 斌代理审判员 李 劲二〇一五年五月二十七日书 记 员 马妮纳 微信公众号“”