（2015）中中法民一终字第198号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2015-07-31

案件名称

黄玉萍与中山市鸿基房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄玉萍,中山市鸿基房地产有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2015）中中法民一终字第198号上诉人（原审原告）：黄玉萍，女，1983年7月7日出生，汉族，住广东省广宁县。委托代理人：杨红超，广东成悦律师事务所律师。委托代理人：郑知心，广东成悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市鸿基房地产有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：揭敏芳，该公司董事长。委托代理人：荣鸿飞，广东维纳律师事务所律师。委托代理人：王随之，广东维纳律师事务所实习律师。上诉人黄玉萍因与被上诉人中山市鸿基房地产有限公司（以下简称鸿基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2013年3月8日，黄玉萍与鸿基公司签订商品房买卖合同，约定黄玉萍购买鸿基公司开发的位于中山市黄圃镇团范村鸿基华庭3期4幢1102房屋，该房屋建筑面积为87.4平方米，总价款为380389元，该合同第八条约定鸿基公司应当于2013年10月31日前将房屋交付给黄玉萍，交付条件为该商品房经验收合格，第九条约定逾期交楼超过180日的，黄玉萍有权解除商品房买卖合同，合同约定了鸿基公司应承担保修责任。商品房买卖合同附补充协议，补充协议第六条第3点约定：“……出卖人按合同约定发出商品房交付通知后，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费、专项维修基金等相关费用，自出卖人发出的收楼通知书指定收楼日的次日起由买受人承担。该商品房在交付使用时只要符合商品房买卖合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修基金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任……”。涉案楼盘于2013年6月5日竣工验收，建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同出具建筑工程竣工验收报告。2013年11月20日，鸿基公司向黄玉萍发出收楼通知书，通知黄玉萍于2013年11月20日至12月20日期间前来鸿基公司处收楼。2013年12月15日，黄玉萍前来鸿基公司处收楼，黄玉萍提出涉案商品房存在质量问题，拒绝收楼。2014年4月16日，黄玉萍向鸿基公司邮寄通知书，要求鸿基公司在2014年4月30日前将符合法律规定及合同约定交付条件的房屋交给黄玉萍，2014年5月3日，黄玉萍向鸿基公司邮寄解除合同通知书，以鸿基公司逾期交楼超过180日为由解除商品房买卖合同并要求鸿基公司承担相关合同责任。双方未能协商一致，黄玉萍遂诉至原审法院，请求判令：一、确认黄玉萍与鸿基公司签订的商品房买卖合同已于2014年5月4日解除；二、鸿基公司返还黄玉萍全部购房款380389元并支付相应利息损失（其中114389元从2013年3月8日起算、26600元从2013年7月1日起算，均按银行同期利率计至清偿之日止）；三、鸿基公司返还契税、办证费用、查档费用、律师服务费共5210元；四、鸿基公司向黄玉萍支付违约金（以380389元为本金，从2013年10月31日起按银行同期利率计至清偿之日止）；五、本案诉讼费由鸿基公司负担。原审法院另查明：鸿基公司主张黄玉萍提出质量问题后其已积极履行维修义务，并提交由施工单位广东九洲建设集团有限公司（原名称为廉江市第四建筑工程有限公司）出具的证明、物业公司中山市好帮手物业服务有限公司出具的证明及现场照片为证，依据上述证据显示，鸿基公司已组织相关人员对黄玉萍提出的质量问题进行维修。原审法院认为：黄玉萍、鸿基公司签订的商品房买卖合同约定，鸿基公司应于2013年10月31日前交楼，逾期交楼超过180日的，黄玉萍有权解除合同，同时双方约定了保修责任。根据鸿基公司提交的工程竣工验收报告证实，涉案楼盘于2013年6月5日竣工验收，达到合同约定的交付条件。黄玉萍按鸿基公司通知于2013年12月15日前来鸿基公司处收楼，收楼当日，黄玉萍提出质量问题而拒绝收楼。黄玉萍、鸿基公司在补充协议第六条第3点中已明确约定，黄玉萍不得以质量问题拒绝收楼，否则出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任，且双方已约定鸿基公司应承担保修责任，即使涉案商品房存在质量问题，收楼后并不影响鸿基公司履行保修责任，故黄玉萍主张的质量问题并不必然成为收楼的障碍，事实上，针对黄玉萍提出的质量问题，鸿基公司积极履行维修义务。综上，原审法院认为，黄玉萍以质量问题拒绝收楼，并不符合补充协议约定，黄玉萍于2014年5月3日向鸿基公司发出解除合同通知书，未达到约定的合同解除条件，不发生解除合同的法律效果，黄玉萍要求确认合同已解除并基于合同解除的基础上要求返还购房款、支付利息、相关费用及违约金，理据不足，原审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄玉萍的诉讼请求。案件受理费7774元，减半收取3887元，由黄玉萍负担。宣判后，黄玉萍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、黄玉萍因鸿基公司违约而享有解除商品房买卖合同的权利，其解除合同的权利已经成就，且黄玉萍已经行使该解除权。原审法院认定合同解除通知书“未达到合同解除条件”属于认定事实错误。1.涉案房屋未达到交付条件超过180日，黄玉萍有权解除商品房买卖合同；2.即使涉案商品房达到交付条件，由于合同第十一条约定交接时鸿基公司应当出具涉案房屋符合交付条件的全部证明文件，不出示或者出示文件不全的，黄玉萍有权拒绝收楼，由此产生的延期交房责任由鸿基公司承担。黄玉萍不仅在2013年12月15日当面要求鸿基公司出具相应文件，且在2014年4月16日向鸿基公司发出书面通知要求其出示相应文件，鸿基公司仍拒绝出示，根据合同第十一条约定，相应延期交房责任由鸿基公司自行承担。因此，即便涉案房屋达到交付条件，黄玉萍也因鸿基公司未依约出示相关证明文件而取得合同解除权。3.黄玉萍在向鸿基公司发出关于要求按符合法律规定、合同约定的交房条件交付房屋的通知书后，鸿基公司仍置之不理。后黄玉萍向鸿基公司发出解除合同通知书，以涉案房屋不符合交付条件、存在严重质量问题且鸿基公司不按约定出示相关证明文件为由解除商品房买卖合同。4.鸿基公司于2014年5月4日签收该解除合同通知书。二、原审法院认定合同解除通知书“不发生解除合同的法律效果”属适用法律错误。黄玉萍于2014年5月3日向鸿基公司发出合同解除通知书，鸿基公司于同年5月4日收到该通知书，至黄玉萍起诉之日止，鸿基公司既未提出异议，也未提起诉讼或仲裁。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”鸿基公司收到解除合同通知书后在法律规定的异议期内既不提出异议，也不向法院起诉，应当认定解除合同通知书已发生解除商品房买卖合同的效力。三、涉案商品房不符合交付条件。原审法院认定涉案商品房“于2013年6月5日竣工验收，达到合同约定交付条件”属于事实认定错误。广东省建设厅已明确商品房验收合格具体要求是商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，根据中华人民共和国建设部《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第三条“国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作。”根据上述规定，中山市建设局是中山市工程竣工验收的监督管理机构，涉案商品房符合交付标准的最低要求是在中山市建设局取得竣工验收备案证明。本案中，鸿基公司未能在合同约定期间内取得相应的竣工验收备案证明。鸿基公司通过合同约定变更法律规定的最低交付标准的条款违反法律规定，应当认定为无效。涉案商品房也因不符合法律规定的最低交付标准而不符合交付条件。原审认定涉案商品房符合交付条件属事实认定错误。请二审法院撤销原审判决，改判支持黄玉萍的全部上诉请求。被上诉人鸿基公司答辩称：一、涉案商品房符合交楼条件。根据合同第八条约定，交楼条件为经验收合格，指由出卖人、监理单位、施工单位、涉及单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告。涉案商品房已于2013年6月5日取得了建设工程竣工验收报告。根据《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》第6条，房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理。2013年12月15日前，鸿基华庭3期已经取得了所有办理综合验收所需要的中山市规划部门、工程质监部门以及消防部门的有关批文，并于开庭前2014年8月19日取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。向黄玉萍交楼时，物业管理公司向其出示了建筑工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书。二、涉案商品房已经按期交楼，黄玉萍违约拒收。鸿基公司于2013年11月20日向黄玉萍发出收楼通知书通知其于2013年11月20日至12月20日前来收楼，并于2013年12月15日按照合同约定履行了交楼程序，出示了相关文件。涉案商品房存在一定质量瑕疵，但并非结构性质量问题，属于工程保修范围的质量问题，且鸿基公司已经按照合同约定履行了保修义务。合同第十一条约定“如买受人在出卖人发出交付通知30天，或超过合同约定交楼期15天，仍未办理交楼手续，则视同已经进行验收交接。”另补充协议第六条第三款约定“….该商品房在交付使用时只要符合商品房买卖合同第八条约定的条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续。同时商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善支出或存在属于工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼。…”黄玉萍拒绝收楼没有法定和约定的理由，其拒绝收楼不能视为鸿基公司有逾期交楼的违约行为。三、黄玉萍发出的解除合同通知书不发生法律效力。鸿基公司向黄玉萍交楼时涉案商品房已经符合交楼条件，已经按照合同约定完成交付，并未如黄玉萍所言逾期超过180日。因此，黄玉萍解除合同既不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条中可以解除合同的情形，也不符合商品房买卖合同及补充协议约定的单方解除合同的条件，解除合同通知书没有法律效力。原审认定事实清楚，适用法律正确，黄玉萍上诉理由没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，鸿基公司为证明涉案商品房已达到交付使用条件向本院提交如下证据：1.鸿基华庭小区用水情况；2.电梯监督检验报告；3.建设工程竣工验收消防备案表；4.广东电网公司中山供电局客户电气工程竣工查验意见书；5.通水通电证明。经质证，黄玉萍认为上述证据均不属于新证据，即使鸿基公司提交的上述证据真实，也与黄玉萍行使合同解除权且合同已解除的事实无关。黄玉萍二审期间均未提交新的证据。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日60天内退还全部已付款，并按总房价款的1%向买受人支付违约金。….”第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”再查明：涉案商品房所在小区建设工程于2013年5月13日消防验收合格，电梯设备于2013年3月28日验收合格，供电工程于2011年12月4日验收通电，自来水接入工程于2011年8月投入使用。涉案楼盘于2013年6月5日竣工验收，建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同出具建筑工程竣工验收报告。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：（一）涉案商品房是否达到交付条件；（二）鸿基公司是否构成违约，合同能否解除。关于焦点一。商品房买卖合同第八条约定，鸿基公司应于2013年10月31日前将经验收合格的商品房交付黄玉萍，并进一步解释“经验收合格”指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告。双方并未在合同中约定涉案商品房需以办理工程竣工验收备案作为交付条件。经查，涉案商品房于2013年6月5日由建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位共同出具竣工验收报告，并于2013年6月5日之前消防、电梯设备验收合格，已经通水、通电，满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，故原审法院认定涉案商品房于2013年6月5日达到合同约定的交付条件并无不当，黄玉萍认为应以涉案商品房竣工验收备案登记作为交楼条件，理据不足，本院不予采信。关于焦点二。黄玉萍主张解除合同基于两个理由，一是涉案商品房质量不合格，黄玉萍享有法定合同解除权；二是涉案商品房不具备交付条件，鸿基公司交楼时未向其出示合同约定应出示的证明文件，鸿基公司延期交楼超过180日，黄玉萍因此享有合同约定的解除权。对此本院分析如下：（一）关于黄玉萍能否以商品房质量不合格行使合同解除权的问题。合同法第九十四条对合同法定解除条件作了规定。本案中，如前所述，涉案商品房已经出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方验收合格，达到交付使用的条件。黄玉萍认为收楼时涉案商品房存在质量问题，影响商品房使用，但未能举证证明质量问题属于房屋主体结构问题或存在重大质量瑕疵严重影响正常居住使用的情形。且合同补充协议约定，如果商品房有未妥善之处或者存在属于工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，不得拒绝收楼。因此，即使涉案商品房存在一定的质量瑕疵，鸿基公司应承担的违约责任也为质量保修责任，黄玉萍以此为由拒绝收楼并主张解除合同，不符合合同法第九十四条法定解除条件，本院不予支持。（二）关于黄玉萍能否以鸿基公司交楼时未出示相关证明文件为由行使合同解除权的问题。合同一经有效成立就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。只有在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或者不可能的情况下，合同继续存在已经失去积极意义，并将造成不适当的结果时，才允许解除合同。本案中，商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后双方交接验收时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，出卖人还应提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。经查，住宅质量保证书和住宅使用说明书已经作为合同附件，应视为鸿基公司已向黄玉萍出示。至于竣工验收报告，鸿基公司抗辩称已向黄玉萍出示，但未能举证证明，故对其抗辩意见本院不予采纳。本院认为，鸿基公司未依约向黄玉萍出示竣工验收报告，构成违约，应承担由此产生的延期交房的违约责任。但是，黄玉萍并不能因此享有合同解除权。理由如下：合同义务分为主给付义务、从给付义务和附随义务。商品房买卖合同是开发商将竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。显然，交付商品房、转移房屋所有权、支付价款为合同主给付义务，双方关于进行房屋验收交接时开发商向买受人出示证明文件的约定并非商品房买卖合同所固有、必备并决定合同类型的义务，为从给付义务。那么，开发商违反从给付义务，买受人是否享有合同解除权。合同法第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。从该条立法可见，当事人违反主给付义务且符合该法条规定的条件，才可以解除合同。本案中，首先，双方并未明确约定鸿基公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人即享有合同解除权，而是约定鸿基公司承担延期交楼责任。其次，如前所述，开发商向买受人交付商品房为合同主给付义务，合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理…..”，结合上下条款理解，该条所约定买受人解除合同的条件应为开发商违反主合同义务，即未在约定的期限交付经五方出具工程竣工验收报告的商品房超过180日，买受人才享有合同解除权。根据已查明的事实，涉案商品房已于具备交付使用条件，鸿基公司于2013年11月20日向黄玉萍发出收楼通知，鸿基公司实际上已经履行了向黄玉萍交房的行为，因鸿基公司交房时违反从给付义务，未按约定出示齐全证明文件导致双方未能完成商品房交接。在涉案商品房已经具备交付使用条件的情况下，鸿基公司违反从给付义务的违约行为并未影响房屋使用功能，黄玉萍合同目的也不会因此而无法实现，黄玉萍以鸿基公司未出示齐全的证明文件为由主张解除合同的上诉意见，理据不足，本院不予支持，故黄玉萍向鸿基公司发出的解除合同通知书不具有解除合同的效力，原审认定并无不妥，本院予以维持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人黄玉萍的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7774元，由上诉人黄玉萍负担。本判决为终审判决。审　判　长　　黄岳文审　判　员　　官　琳代理审判员　　陈爱玲二〇一五年五月二十七日书　记　员　　林　俊微信公众号“”