（2015）阳春法民一初字238号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2016-09-02

案件名称

吕飞龙与李凡、陈怡婷房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

阳春市人民法院

所属地区

阳春市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吕飞龙,李凡,陈怡婷,李俊霖,王世媚

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十二条，第九十四条，第九十七条，第一百一十五条，第一百三十条，第一百三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广东省阳春市人民法院民事判决书（2015）阳春法民一初字238号原告：吕飞龙，男，汉族，广东省阳春市人，住阳江市江城区，公民身份号码：×××0012。委托代理人：洪成参，广东春洲律师事务所律师。委托代理人：谭光锐。被告：李凡，曾用名李棣，男，汉族，广东省阳春市人，住阳春市，公民身份号码：×××0058。被告：陈怡婷，曾用名陈贻婷，女，汉族，广东省阳春市人，住阳春市，公民身份号码：×××0127。被告：李俊霖，曾用名李品，男，汉族，广东省阳春市人，住阳春市，公民身份号码：×××0018。被告：王世媚，女，汉族，广东省阳春市人，住阳春市，公民身份号码：×××0064。原告吕飞龙诉被告李凡、陈怡婷、李俊霖、王世媚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭审理。原告吕飞龙的委托代理人谭光锐到庭参加诉讼，被告李凡、陈怡婷、李俊霖、王世媚经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕飞龙诉称：被告陈怡婷、李俊霖、王世媚分别是被告李凡的妻子、母亲、胞兄。2013年12月21日，原、被告签订《房屋转让协议书》一份，该协议书约定：甲方（被告）将登记在其本人名下位于阳春市春城谷皇一路22号房地产转让给乙方（原告）；转让总价款为830000元，签订本协议时乙方支付购房定金330000元，余下500000元待甲方将产权过户至乙方名下时一次性支付完毕；甲方保证转让房屋无任何权属纠纷，若在转让房屋过程中发生争议，甲方应承担一切违约责任，甲方并承担定金双倍返还给乙方。此外，协议还对双方其它权利、义务作出约定。被告陈怡婷、李俊霖、王世娟并在协议书中“甲方签名”处签名并捺指模。签订上述协议书时，原告按照协议约定将购买上述房地产定金330000元支付给被告。另，原告还在2013年12月24日、2014年1月11日分别支付购房款7000元、4000元给被告。此外，被告李凡还配合原告到阳春市住建局重新办理房地产规划手续，拟在领取房地产权证基础上，将转让房地产过户登记至原告名下。2014年1月22日后，当原告电话联系被告拟到国土部门和房管部门办理转让房地产过户登记手续时，发现被告电话一直关机。原告便前往被告住处寻找被告，发现被告已举家不知去向，此后一直无法联系被告。2014年2月9日，原告向法院起诉被告配合原告办理上述房地产过户手续，在诉讼阶段原告申请撤回起诉。直至目前为止，被告未协助原告将转让房地产过户登记至原告名下。原告认为，原、被告签订《房屋转让协议书》为有效协议，双方应按照协议约定全面履行自己义务，因原告已按约定支付定金及购房款给被告，被告应按约定配合原告办理转让房地产过户登记手续，被告无尽配合义务的行为已构成违约，被告应承担双倍返还定金及购房款等违约责任，故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，特向法院提起诉讼，请求判令如下：一、被告李凡、陈怡婷、李俊霖、王世媚双倍返还购房定金332000元给原告；二、被告李凡、陈怡婷、李俊霖、王世媚返还购房款175000元给原告并自2013年12月21日起以155000元为本金，自2013年12月24日起以7000元为本金，自2014年1月11日起以4000元为本金，至判决确定给付日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息损失给原告；三、由四被告承担本案诉讼费用。被告李凡、陈怡婷、李俊霖、王世媚缺席亦不作答辩。经审理查明：被告李凡与陈怡婷是夫妻关系，被告李俊霖与被告李凡是兄弟关系，被告王世媚是被告李凡、李俊霖的母亲。2013年12月21日，四被告作为甲方与原告作为乙方签订一份《房屋转让协议》，约定：甲方自愿将登记在其名下位于阳春市春城街道谷皇一路22号房屋（原登记地址为阳春市春城镇城郊管理区地豆坡），用地面积50平方米，建筑面积215平方米，全部权属转让给乙方；房屋转让总价款为830000元，双方在签订本协议时，乙方支付购买房屋定金330000元，余下款项500000元待甲方将所有的房屋产权证过户至乙方名下时一次过支付完毕；甲方有义务协助办理该房屋转让过户手续，该房屋土地出让金、报建费用、办理房产证等三项所需费用由甲方承担，房屋过户手续费由乙方承担；甲方保证转让的房屋无任何权属纠纷，若在转让房屋过程中发生争议，甲方应承担一切违约责任，甲方并承担定金双倍返还给乙方，不得反悔。被告李凡、陈怡婷、李俊霖、王世媚分别在该《房屋转让协议书》中签名及捺指模。签订协议后，原告支付了定金330000元给被告李凡，此外还于2012年12月21日分别支付购房款7000元和4000元，合共支付购房款11000元给被告李凡。另查明，被告李凡在阳春市春城街道谷皇一路22号有50平方米宅基地（国有土地使用证号为：春府国用（1995）字第0000109／17221012226号）；被告李俊霖（李品）拥有55平方米宅基地，于2007年3月22日转让其中的45平方米宅基地使用权给案外人龙彪，剩余的10平方米宅基地办证为：春府国用（2001）字第1722012227号。被告李俊霖、李凡兄弟尚未分家，与母亲王世媚一起组成家庭生活，四被告于1997年7月1日在登记李凡名下的上述50平方米宅基地和李俊霖名下的10平方米宅基地上兴建成阳春市春城街道谷皇一路22号四层房屋，阳春市住房和城乡规划建设局于2014年1月6日正式向被告颁发建设用地规划许可证（原为临时建设许可证），其中的房屋测绘现场查勘表记载明涉案房屋的用地面积包括了被告李俊霖名下的10平方米宅基地，实际用地面积为60平方米，总建筑面积为213.76平方米。房屋部分至今尚未办理产权证。原告称由于被告举家外出下落不明，未履行办理不动产过户登记手续，曾于2014年2月30日向本院起诉请求被告方将转让房屋办理过户登记到原告名下［（2014）阳春法民一初字第155号］，本院准许原告撤回该案的起诉后，现原告又提起本案诉讼，要求解除《房屋转让合同书》，并要求被告承担相应的违约责任。以上事实，有原告提供的原告本人及被告李俊霖身份证复印件、《房屋转让协议书》、收据、春府国用（1995）字第0000109／17221012226号《国有土地使用证》及春府国用（2001）字第1722012227号《国有土地使用证》、春府《建设临时通知书》、《建设用地规划许可证》、房屋测绘墙界核查表、常住人口个人信息表、户成员信息、国有土地使用权登记卡、土地登记申请审批表、宗地图、《国有土地使用权证》、春城地区基建呈批表、发票、照片等证据，以及庭审笔录等附案证实。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。被告李凡、陈怡婷、李俊霖、王世媚自愿签名及捺指模与原告吕飞龙订立《房屋转让协议书》，将座落于阳春市春城街道谷皇一路22号房屋转让给原告吕飞龙，经审查，合同内容没有违反国家法律、行政法规之强制性规定，该协议合法有效，因此，原告与被告李凡、陈怡婷、李俊霖、王世媚之间的房屋买卖合同关系依法成立，并受法律保护。依法成立的合同，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条和《中华人民共和国物权法》第九条的规定，被告方转让给原告的房屋经依法登记，方发生效力。据此，原告负有依约支付购房款给被告方的义务，而被告方则负有协助原告将本案房产办理登记至原告名下和交付房屋给原告管理使用的义务。从本案来看，原告已依约交付了定金330000元给被告李凡，并且被告李凡还收取了原告的购房款11000元，故原告已履行了合同约定的义务；被告方本应依约将座落春城街道谷皇一路22号房屋交付给原告，本案中，被告李凡、李俊霖与原告吕飞龙订立《房屋转让协议书》的真实意思表示是对座落阳春市春城街道谷皇一路22号房屋（房地产）进行转让，但合同中又约定了“用地面积50平方米”，而按国土部门的房屋测绘现场查勘表记载，该房屋实际国有土地使用权面积为60平方、建筑面积213.76平方米，其中用地面积包括了被告李俊霖名下的10平方宅基地，超出了合同载明的国有土地使用权面积，由于双方自愿订立合同转让的标的物是座落阳春市春城街道谷皇一路22号房屋，因此，应认定双方对转让房屋的质量要求约定不明确，现原告确认双方并未就该项合同内容作出补充约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（一）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”的规定，以及依据地随房走的原则，应认定被告方转让的标的物是登记在被告李凡名下50平房土地、被告李俊霖名下10平房土地的国有土地使用权及在该两地块上所建的213.76平方米建筑物，被告收到原告依约定交付的定金及购房款后，本应协助原告将该房屋的国有土地使用权过户登记至原告名下，以及将房屋建筑物办理登记至原告名下，但被告方未履行“甲方（即被告）有义务协助办理该房屋转让过户手续”的合同义务，显已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，由于被告方下落不明，致使原告无法办理不动产登记至其名下的手续，原告从而无法实现取得转让不动产的合同目的，因而现原告诉请解除于2013年12月2日与被告方签订的《房屋转让协议书》，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告返还购房定金及购房款的主张符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分，人民法院不予支持。”的规定，双方约定的定金330000元超过购房款830000元的百分之二十（即330000元÷830000元=39.76%），超出部分依法不得双倍返还，故被告应当双倍返还的定金是332000元（830000×20%×2），现原告诉请被告返还定金332000元理据充分，应予支持。原告还有余下的定金164000元（330000元-830000元×20%）及购房款11000元，被告也应返还给原告。同时，由于被告的违约致使双方订立的合同被解除，原告作为守约方有权要求被告赔偿其损失，故原告诉请被告支付除双倍返还部分外的定金164000元及购房款11000元的利息，符合法律规定，也应予支持，因而，被告应从收到原告款项之日起按银行同期同类贷款利率计付利息给原告，即以164000元为本金，从2013年12月21日计起；以7000元为本金从2013年12月24日计起；以4000元为本金，从2014年1月11日计起；均计至本判决确定的给付之日止。被告李凡、陈怡婷、李俊霖、王世媚经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩和参加庭审权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告吕飞龙与被告李凡、陈怡婷、李俊霖、王世媚于2013年12月21日签订的《房屋转让协议书》；二、被告李凡、陈怡婷、李俊霖、王世媚于本判决发生法律效力之日起十五日内双倍返还定金332000元给原告吕飞龙；三、被告李凡、陈怡婷、李俊霖、王世媚于本判决发生法律效力之日起十五日内返还购房款175000元及利息（利息按银行同期同类贷款利率计算，其中以164000元为本金，从2013年12月21日计起；以7000元为本金，从2013年12月24日计起；以4000元为本金，从2014年1月11日计起；均计至本判决确定的给付之日止）给原告吕飞龙。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8920元（原告吕飞龙已预交），由被告李凡、陈怡婷、李俊霖、王世媚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审　判　长　　邱　明审　判　员　　曾　划代理审判员　　姜晶晶二〇一五年五月二十七日书　记　员　　项金玲关注公众号“”