（2014）秦民初字第2225号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-09-07
案件名称
原告南京市秦淮区殷高巷幼儿园与被告南京宁联企业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京市秦淮区胭脂巷幼儿园,南京宁联企业管理有限公司,白富帅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2014）秦民初字第2225号原告南京市秦淮区胭脂巷幼儿园，住所地本市秦淮区太平苑*号。法定代表人李春年，园长。委托代理人刘艳，江苏圣典律师事务所律师。委托代理人倪年，江苏圣典律师事务所律师。被告南京宁联企业管理有限公司，住所地本市秦淮区玉带园60号。法定代表人孙永标，总经理。委托代理人胡宜金，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托代理人陈博，北京市高朋（南京）律师事务所律师。第三人白富帅，男，1981年6月16日生。委托代理人朱壮志，北京市高朋（南京）律师事务所律师。原告南京市秦淮区胭脂巷幼儿园（以下简称胭脂巷幼儿园）与被告南京宁联企业管理有限公司（以下简称宁联公司）、第三人白富帅房屋租赁合同纠纷一案，原告胭脂巷幼儿园于2014年4月21日向本院起诉，本院于同日立案受理。被告宁联公司于2014年5月21日提出管辖权异议，本院于2014年10月20日作出（2014）秦民辖字第99号民事裁定书，裁定驳回被告宁联公司对本案管辖权提出的异议。被告宁联公司不服上述裁定提出上诉，南京市中级人民法院于2014年11月25日作出（2014）宁民辖终字第446号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法由代理审判员曹凌子适用简易程序，于2015年1月8日公开开庭进行了审理。后转为普通程序组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理，原告胭脂巷幼儿园的委托代理人刘艳，被告宁联公司的委托代理人陈博，第三人白富帅的委托代理人朱壮志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胭脂巷幼儿园诉称，原、被告双方于2010年4月6日签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将本市秦淮区牵牛巷5-1号房屋出租给被告，后被告转租给第三人白富帅。2012年期间，白富帅未经原告同意，擅自将房屋内承重墙打掉，并在南面破墙开门，因存在重大安全隐患，被双塘街道城管科和城管执法中队联合执法，共同到现场制止并没收部分建筑材料和施工工具。白富帅的上述行为严重违反了原、被告双方的合同约定，原告依约解除了合同，白富帅于2012年7月底自行迁出了租赁房屋。现原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告所签的房屋租赁合同；2、被告向原告支付违约金30000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告宁联公司辩称，被告在原告允许的情况下将本市秦淮区牵牛巷5-1号房屋转租给第三人，原告认可被告将房屋转租给第三人，并已明知第三人承租的用途系进行商业活动，必然要对房屋结构进行改造装修，改造装修的行为均已经过原告同意。后原告联合案外人逼走第三人，且不同意被告使用该房屋，原告现已将该房屋出租给他人使用，违反了原、被告之间租赁合同的约定。故原告无权要求解除合同，更无权要求被告支付违约金。如法院判决被告向原告支付违约金，被告认为违约金过高，并请求对违约金金额进行调整。第三人白富帅述称，第三人承租本市秦淮区牵牛巷5-1号房屋系经过原告同意，在合同签订之时，原告也对第三人承租房屋的用途询问和了解，第三人已告知原告承租房屋为开办超市。在第三人改造装修过程中，原告并未提出异议，只是在院内搭建玻璃房时，因周围邻居反对而拆除，但从来没有涉及过室内的装修和改造。2012年7月，案外人孙继安以向原告索要欠款为由侵占第三人承租的房屋，第三人被迫迁出房屋，后原告在另案中承认孙继安系原告派遣收回房屋。原告称第三人破坏房屋承重墙导致合同解除，但并未对遭到拆除的墙体进行恢复，还将房屋继续出租给案外人业春梅从事商业经营，因此第三人的行为并未影响房屋的正常使用，原告据此主张合同解除，缺乏事实和法律依据。原告主张违约金缺乏依据，根据租赁合同约定，提前终止合同需提前一个月通知对方并签订终止合同书。经审理查明，2010年4月6日，南京市秦淮区殷高巷幼儿园（甲方）与南京宁联企业管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于本市秦淮区牵牛巷5-1号、面积约250平方米的房屋（以下简称涉租房屋）出租给乙方使用；房屋用途为商务用途；租赁期限自2010年4月6日起至2020年4月5日止；租金为每年70000元，每年先交清当年房租再租用，第五年以后每年租金为80000元，第八年以后每年租金为100000元；乙方需向甲方缴纳相当于一个月的房租押金5000元；自合同签订之日起，双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付违约金50000元。该合同第十二条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋……3、故意损坏承租房屋。”2011年10月1日，被告与第三人签订《转租协议书》，约定：被告将涉租房屋转租给第三人作商务用途；租赁期限自2011年10月1日起至2020年4月5日止；租金为每年85000元；房屋转租期间所有水、电、煤气、通讯设备、物业管理等费用由第三人承担；自合同签订之日起，双方均不得借故解除合同，任何一方违反合同约定，应支付违约金100000元。同日，原告出具《同意转租证明》，载明原告同意被告将涉租房屋转租给第三人作为商业经营和配套服务使用。另查明，2012年7月27日，案外人孙继安称因与原告存在经济纠纷，阻止第三人继续承租涉租房屋，第三人因此报警，并于当日迁出涉租房屋。2014年10月8日，原告向被告发出通知函，载明因第三人未经原告同意擅自拆除承重墙，构成根本违约，原告发函确认房屋租赁合同已解除的法律事实，并要求被告支付违约金50000元。同年11月19日，上述函件因收件人迁移新址被退回原告处。还查明，被告已支付2012年全年房屋租金。第三人在承租期间，曾在院内搭建违章建筑，后被双塘街道办事处拆除。涉租房屋目前出租给案外人用于饭店经营。又查明，涉租房屋系原告因拆迁获得的过渡房，目前仍未办理产权证。原告南京市秦淮区胭脂巷幼儿园系由原秦淮区殷高巷幼儿园和胭脂巷幼儿园两家幼儿园合并形成，原殷高巷幼儿园现为胭脂巷幼儿园的分园。庭审中，被告陈述，在其承租涉租房屋时，目前一楼的大门当时为窗户，被告拆除该窗户扩展为现在的大门，此外还拆除了与目前大门相对的墙体及大门左边的墙体。第三人陈述，其承租涉租房屋后，将原卫生间的墙体、现在大门旁约60厘米高的墙体及现在厨房中间的墙体拆除，第三人认可其拆除的厨房中间的墙体为承重墙。以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、说明、通知函、快递单、接处警工作登记表、同意转租证明、收据、银行转账单、转租协议书、证明等予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告在房屋租赁合同中约定，被告故意损坏承租房屋的，原告有权终止合同并收回房屋。现被告认可除拆除原有窗户扩展为大门之外，还拆除了另两处墙体，第三人亦认可其拆除三处墙体，且其中厨房中间的墙体为承重墙。故原告主张依照合同约定，解除与被告的房屋租赁合同，于法有据，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金30000元，被告认为过高，并申请予以调整，本院认为，被告的行为构成违约，应依双方合同约定向原告支付相应的违约金，结合被告的违约行为、原告遭受损失的情况和本案具体案情，本院酌定被告向原告支付违约金5000元。关于被告辩称其与第三人的转租合同系经原告同意，且原告明知被告和第三人必然会对房屋结构进行破坏性装修，故原告无权解除合同的意见，本院认为，被告破坏、拆除墙体的行为已违反双方租赁合同的约定，原告享有对合同的解除权，原告虽同意被告转租涉租房屋，但并不表示其同意被告和第三人拆除墙体，故被告该项辩称意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告和第三人均称原告曾联合案外人逼走第三人，并将涉租房屋出租给他人使用的情况，本院认为，如被告和第三人认为原告存在上述行为，且该行为损害了被告和第三人的合法权益，可另案提起诉讼，本案不予理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告南京市秦淮区胭脂巷幼儿园与被告南京宁联企业管理有限公司于2010年4月6日签订的《房屋租赁合同》。二、被告南京宁联企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京市秦淮区胭脂巷幼儿园支付违约金5000元。三、驳回原告南京市秦淮区胭脂巷幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，由被告南京宁联企业管理有限公司负担（被告应负担的案件受理费已由原告预交，被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）审 判 长 曹凌子人民陪审员 王正义人民陪审员 任重远二〇一五年五月二十七日见习书记员 葛园园 百度搜索“”