（2015）栖民初字第967号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-07-20
案件名称
原告何正堂与被告周子明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何正堂,周子明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2015）栖民初字第967号原告何正堂，男，汉族，1982年3月26日出生。委托代理人龚文良，江苏当代国安律师事务所律师。委托代理人徐婧婧，江苏当代国安律师事务所实习律师。被告周子明，男，汉族，1954年6月20日出生。原告何正堂与被告周子明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法由代理审判员吴文霜适用简易程序，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告何正堂的委托代理人龚文良、徐婧婧，被告周子明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何正堂诉称，2014年11月21日，原告与被告签订房地产买卖居间合同，合同约定被告将南京市栖霞区某某山庄X幢某单元XXX室房产转让给原告，价格为925000元，当日原告向被告支付购房定金10000元。后原告多次催促被告办理相关手续，被告表示要求解除该合同。2015年1月9日在警方调解下双方签订补充协议，协议约定被告退还定金10000元并分批支付违约金40000元。后原告多次催要无果。现诉至法院，请求判令：1、被告支付原告定金及违约金50000元及利息；2、被告支付原告为此案支出的律师费3000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告周子明辩称，原告未付首付款就跟我要房产证，我当然不能给他。我询问过其他中介，过户流程并不是原告所说的那样。现在房子我不卖了，愿意退还原告定金10000元，原告主张的违约金、利息及律师费我不同意承担。经审理查明，2014年11月21日，被告（出售方，甲方）与原告（买受方，乙方）及南京宁驰房地产经纪有限公司（中介方，丙方）签订《房地产买卖居间合同》1份（含补充协议）。合同约定，所有权人周子明将坐落于南京市栖霞区某某山庄X幢某单元XXX室房屋出售给乙方何正堂，建筑面积为85.9平方米，房屋售价为925000元，并约定甲乙双方各自承担税费。合同第九条违约责任第（二）项约定甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；……（三）上述违约行为方约定以40000元作为违约金支付给各守约方。补充协议约定：1、乙方于2014年11月21日支付甲方购房定金人民币壹万圆整（￥10000元整）；2、乙方于2014年12月20日前支付甲方购房首付款贰拾捌万元整（￥280000元整）（含定金）；3、贷款部份共计人民币陆拾叁万元整（￥630000元整）由银行直接下款至甲方账户；4、待甲方收到银行下款后3天内，甲方结清之前水、电、气、有线电视等费用，乙方支付甲方购房尾款人民币壹万伍仟元整（￥15000元整）甲方交房给乙方。……原告于当日给付被告定金10000元。后原告要求被告提供房产证等资料协助办理相关手续，被告则坚持要求原告先支付首付款，双方因此发生纠纷。2015年1月9日，原告报警后，双方在尧化门派出所达成《补充协议》，该协议由原告起草，内容为：“①甲方周子明某某山庄X幢某单元XXX室，现不卖了。②关于房产局流程：拿房产证、土地证及产权人身份证复印件打网签合同，然后到银行做贷款预批，等审批通过后，再过户，同时买房人把首付款打进南房资金托管（签管）帐户。然后再过户。甲方承诺，如果房产局关于房子流程如上第②所示，甲方将退还定金及再（在）两个月之内分批支付违约金肆万元整。同时下周一，即2015.1.12.12：30之前到尧化门派出所解决，及退还定金壹万元”，双方均在该补充协议上签字。后原告多次催要，被告均以各种理由推托。另查明，南京市栖霞区某某山庄X幢某单元XXX室所有权人系被告周子明之子周雷。上述事实，有原告举证的《房地产买卖居间合同》、收条、《补充协议》等证据，以及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。审理中，本院组织双方进行调解，因双方分歧过大，调解未果。本院认为，原告与被告及中介公司所签订的房地产买卖居间合同，系3方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定履行合同义务。本案中，因被告在合同签订前后一直未有提供房产交易必备的证件，导致合同因无法继续履行而解除，被告应承担违约责任。原被告于2015年1月9日签订了《补充协议》，该协议系双方自愿订立，明确约定了合同解除及被告的违约责任。《补充协议》中关于房产交易流程的描述，符合本市房地产交易实际情况，被告的辩解意见缺乏依据，故本院不予采纳。被告虽非案涉房屋的所有权人，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，原告主张被告退还定金并支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张的利息属于违约造成的损失，而违约金具有弥补损失的功能，故原告再主张利息的请求依据不足，本院不予支持。另关于原告主张的律师费，因原被告双方对此并未作出约定，故原告的该项请求缺乏依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周子明于本判决生效之日起十日内返还原告何正堂定金10000元、支付违约金40000元，合计50000元；二、驳回原告何正堂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告周子明负担（此款原告已交纳，被告在履行本判决确定的义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 吴文霜二〇一五年五月二十七日书 记 员 乔 溪 关注公众号“”