（2015）西中民一终字第00392号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2015-06-25

案件名称

西安秦汉唐国际广场管理有限公司与北京东方斯卡拉文化发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京东方斯卡拉文化发展有限公司,西安秦汉唐国际广场管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2015）西中民一终字第00392号上诉人（原审被告）北京东方斯卡拉文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区关东店28号。法定代表人阎峰，该公司董事长。委托代理人李凯，北京东方斯卡拉文化发展有限公司员工。委托代理人李永钢，北京东方斯卡拉文化发展有限公司员工。被上诉人（原审原告）西安秦汉唐国际广场管理有限公司，住所地西安市曲江新区慈恩西路大雁塔南广场西侧1幢10101室。法定代表人任晓辉，该公司董事长。委托代理人吴育林，陕西勇智律师事务所律师。上诉人北京东方斯卡拉文化发展有限公司（以下简称北京斯卡拉公司）因与被上诉人西安秦汉唐国际广场管理有限公司（以下简称西安秦汉唐公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第05154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。西安秦汉唐公司向原审法院起诉称，西安秦汉唐公司与北京斯卡拉公司签订《秦汉唐国际文化商业广场房屋及其配套设施设备租赁协议》，约定：西安秦汉唐公司将秦汉唐国际文化商业广场地下一层南区（即房号B1-02号）商铺，建筑面积16129.25平方米；地上四层F区01号（即房号F-4F-01号）和地上四层F区02号（即房号F-4F-02号）商铺，建筑面积3507.5平方米出租给北京斯卡拉公司。租期20年，其中地下一层商铺的起止日期是2012年7月1日至2032年6月30日止；地上四层商铺的起止日期是2012年5月1日至2032年4月30日止。西安秦汉唐公司按协议约定的竣工现状、标准，分别按约定时间交付给北京斯卡拉公司，履行了合同义务，北京斯卡拉公司也支付了2013年7月1日前的租金。根据《租赁协议》约定，后续租金自2013年7月1日起按每三个自然月为一个租金付款季，北京斯卡拉公司应于上一个付款季届满前15日内付清下一付款季租金。但2013年7月1日后的租金北京斯卡拉公司迟迟不予支付，西安秦汉唐公司为此多次催缴未果。2014年双方签订《补充协议》，协商解除了地下一层的租赁关系，西安秦汉唐公司用地下一层的租金及运营物业服务费9677550元抵消北京斯卡拉公司所有租赁区域的装修部分，地上四层仍按双方的《租赁协议》执行，其后，双方按约定履行了《补充协议》。但北京斯卡拉公司仍未支付地上四层的租金，西安秦汉唐公司为此催缴未果。根据《租赁协议》约定，地上四层每个季度的租金为473512.5元，根据《租赁协议》第十五条第1款的约定，北京斯卡拉公司未按约定交付租金及应当由北京斯卡拉公司承担的费用的，自逾期之日起，每逾期一日，北京斯卡拉公司应按应缴但未缴金额的5‰向西安秦汉唐公司支付违约金直至付清应缴金额止，综上，北京斯卡拉公司严重违反双方的租赁协议约定，为维护西安秦汉唐公司的合法权益，现诉至法院，请求：1、判令北京斯卡拉公司立即给付2013年7月1日至2014年9月30日的租金2367562.5元及违约金551642.06元（按每日1‰计算至2014年8月20日）。合计2919204.56元；诉讼费由北京斯卡拉公司承担。北京斯卡拉公司辩称，1、北京斯卡拉公司下欠西安秦汉唐公司自2013年7月1日至2014年1月3日期间产生的租赁费北京斯卡拉公司无异议。但由于自2014年1月3日起，西安秦汉唐公司向北京斯卡拉公司提供的租赁场地不能达到消防部门的消防要求，出租之场地不能满足北京斯卡拉公司的使用要求，所以，北京斯卡拉公司认为自2014年1月3日至2014年9月30日期间的租赁费不予承担。2、因为北京斯卡拉公司没有违约，故西安秦汉唐公司请求违约金的请求应予驳回；3、北京斯卡拉公司原计划于2014年11月22日进行复业，但因为此前双方的纠纷在法院正在审理，西安秦汉唐公司借此在北京斯卡拉公司的用电线路上故意设置障碍，导致北京斯卡拉公司原计划于2014年11月22日的复业计划失败，给北京斯卡拉公司造成了巨大的经济损失。为此，北京斯卡拉公司现提出反诉，要求西安秦汉唐公司从2014年11月22日起至本案审理完结之日以每月254000元的标准向北京斯卡拉公司承担营业损失的赔偿义务。原审法院经审理查明，2012年5月，西安秦汉唐公司与北京斯卡拉公司签订《秦汉唐国际文化商业广场房屋及其配套设施设备租赁协议》，约定：西安秦汉唐公司将位于西安市曲江新区慈恩西路东侧秦汉唐国际文化商业广场地下一层南区（即房号B1-02号）商铺，约16129.25㎡出租于北京斯卡拉公司经营娱乐城；地上四层F区01号（即房号F-4F-01号）和地上四层F区02号（即房号F-4F-02号）商铺，约3507.5㎡出租于北京斯卡拉公司经营演艺广场。租期20年，其中地下一层商铺的起止日期是2012年7月1日至2032年6月30日止；地上四层商铺的起止日期是2012年5月1日至2032年4月30日止。西安秦汉唐公司应于2012年5月1日将地上四层商铺按竣工现状、标准交付北京斯卡拉公司，于2012年7月1日将地下一层商铺按竣工现状、标准交付北京斯卡拉公司。地下一层商铺2012年7月1日至2013年6月30日租金为2580680元，以后按40-90元／㎡分次递增。地上四层商铺2012年5月1日至2013年4月30日租金为631350元，以后按45-90元／㎡分次递增。后续租金自2013年7月1日起按每三个自然月为一个租金付款季，北京斯卡拉公司应于上一个付款季届满前15日内付清下一付款季租金。北京斯卡拉公司未按约定交付租金及应当由北京斯卡拉公司承担的费用的，自逾期之日起，每逾期一日，北京斯卡拉公司应按应缴但未缴金额的5‰向西安秦汉唐公司支付违约金直至付清应缴金额止。合同租金包括房屋租金与设备租金两部分。合同附件一为租赁设备清单。合同签订后，西安秦汉唐公司遂按照协议约定的竣工现状、标准，分别按约定时间将租赁物交付给北京斯卡拉公司，北京斯卡拉公司也支付了2013年7月1日前的租金。后因北京斯卡拉公司未能如约支付2013年7月1日后的租金，西安秦汉唐公司为此多次催缴未果。2014年6月6日双方签订《补充协议》，约定：（1）、北京斯卡拉公司拖欠承租西安秦汉唐公司地下一层南区2013年7月1日至2014年4月30日商铺租金6451700元，运营服务物业管理服务费3225850元，合计9677550元。经双方协商，西安秦汉唐公司同意用北京斯卡拉公司拖欠的租金、物业费9677550元冲抵北京斯卡拉公司承租期间产生的如下施工费用：1、地下一层南区、地上四层F区1号和地上四层F区2号商铺、地上四层F区1号和地上四层F区2号露台部分的全部公共装修费用，西安秦汉唐公司按7410000元对北京斯卡拉公司进行补偿冲抵；2、西安秦汉唐公司对上述公共装修、空调系统、消防系统区域之外的其它所有工程费用。冲抵后，西安秦汉唐公司、北京斯卡拉公司双方就此互不拖欠。北京斯卡拉公司将承租的秦汉唐国际文化商业广场地下一层南区商铺以现状交还西安秦汉唐公司。此后，双方按《补充协议》履行，解除了地下一层的租赁关系，地上四层商铺仍按双方的《租赁协议》执行。但随后，北京斯卡拉公司仍未能支付地上四层商铺之租金，西安秦汉唐公司为此催缴未果，遂诉至法院。审理中查明，西安市公安消防支队2011年12月31日就秦汉唐国际文化商业广场建设工程出具西公消验字（2011）第0174号消防验收意见书。经综合评定，认为该工程消防验收合格，同时提醒注意6个问题。北京斯卡拉公司承租后进行了装修，因存在场所厅室面积不符合消防安全规定、演艺大厅墙面采用木质材料装饰及占有封闭疏散通道、安全出口等问题，并因改建、扩建、建筑内部装修工程未经消防审核、验收或审核、验收不合格擅自施工、投入使用为由被西安市雁塔区公安消防大队先后于2013年6月14日、2013年12月19日、2013年12月24日数次作出责令立即改正通知书。同时查明，2013年7月1日至2014年9月30日，北京斯卡拉公司下欠西安秦汉唐公司租金为2367562.50元（3507.5㎡×45元／㎡×15月）。另外，北京斯卡拉公司称其原计划于2014年11月22日进行复业，但因为此前双方的纠纷在法院正在审理，西安秦汉唐公司借此在北京斯卡拉公司的用电线路上故意设置障碍，导致北京斯卡拉公司原计划于2014年11月22日的复业计划失败，给北京斯卡拉公司造成了巨大的经济损失。为此，提出反诉，本院当庭明确告知北京斯卡拉公司，本案审理的是双方2014年9月份前之纠纷，其后之事应另行起诉解决。原审法院经审理认为，西安秦汉唐公司与北京斯卡拉公司签订《秦汉唐国际文化商业广场房屋及其配套设施设备租赁协议》，双方意思表示真实，且未违反我国法律、法规的禁止性规定，为有效合同。双方均应按约履行。双方之租赁合同约定：自2013年7月1日起按每三个自然月为一个租金付款季，北京斯卡拉公司应于上一个付款季届满前15日内付清下一付款季租金。北京斯卡拉公司支付西安秦汉唐公司2013年7月1日之前租金后，未能按照合同约定及时支付后续租金，显属违约行为。现西安秦汉唐公司要求北京斯卡拉公司支付2013年7月1日至2014年9月30日前之租金，依法予以支持。因合同约定北京斯卡拉公司未按约定交付租金及应当由北京斯卡拉公司承担的费用的，自逾期之日起，每逾期一日，北京斯卡拉公司应按应缴但未缴金额的5‰向西安秦汉唐公司支付违约金直至付清应缴金额止。现西安秦汉唐公司要求北京斯卡拉公司承担违约金551642.06元（西安秦汉唐公司按每日1‰计算至2014年8月20日），对此，北京斯卡拉公司在答辩中亦认为约定的违约金过高，结合本案实际，依法予以降低，以弥补西安秦汉唐公司损失为原则，按每日万分之五计算违约金较妥。经按照合同约定的应付数额与付款时间，分段核算至2014年8月20日，北京斯卡拉公司应支付西安秦汉唐公司违约金275821.03元。北京斯卡拉公司辩称，自2014年1月3日起，西安秦汉唐公司向北京斯卡拉公司提供的租赁场地不能达到消防部门的消防要求，出租之场地不能满足北京斯卡拉公司的使用要求，故自2014年1月3日至2014年9月30日期间的租赁费北京斯卡拉公司不应承担。因西安秦汉唐公司出租的系商铺与设备，在出租前西安秦汉唐公司已消防验收合格。北京斯卡拉公司承租后根据用途进行装修，应在装修时考虑消防要求，而且商铺是否适合北京斯卡拉公司商用，装修是否合乎消防要求，考察与整改责任均在北京斯卡拉公司，故北京斯卡拉公司辩称，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：被告北京东方斯卡拉文化发展有限公司于本判决书生效后十日内支付原告西安秦汉唐国际广场管理有限公司2013年7月1日至2014年9月30日前之租金2367562.50元，并支付违约金275821.03元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35057元，由原告西安秦汉唐国际广场管理有限公司承担2000元，被告北京东方斯卡拉文化发展有限公司承担33057元。原告已垫付，本判决书生效后被告直接给付原告33057元。宣判后，北京斯卡拉公司不服，向本院提起上诉称，西安秦汉唐公司在合同签订之初存在明显的缔约过失，一审法院判定由北京斯卡拉公司对不能合法使用租赁场地的后果承担全部责任的做法有失公允；在合同履行期间，由于西安秦汉唐公司向北京斯卡拉公司提供的租赁物不能满足政府相关部门的消防要求，导致北京斯卡拉公司长时间不能营业，由于不能实现租赁目的，北京斯卡拉公司为此蒙受了巨大的经济损失；一审法院判令北京斯卡拉公司支付违约金2367562.50元于法无据；鉴于以上原因，北京斯卡拉公司认为欠付场地租金事出有因，不应构成违约；本案一审审理时北京斯卡拉公司没有提交双方2010年10月26日签订的《商铺租赁意向书》，西安秦汉唐公司向法庭提交的消防意见书是北京斯卡拉公司当时不掌握的，这份证据对北京斯卡拉公司有利，北京斯卡拉公司被消防部门停业整顿的直接原因是雁塔消防大队于2013年6月14日向北京斯卡拉公司下发的（2013）第01596号改正通知书，要求整改的原因是该场所不符合消防安全规定。请求：撤销原审判决，改判减除2014年1月3日至2014年9月31日之间的房屋租金，减去相应的违约金；本案一审及二审诉讼费用由西安秦汉唐公司承担。西安秦汉唐公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，北京斯卡拉公司的上诉既无事实依据，也无法律依据，西安秦汉唐公司已经取得消防验收许可，北京斯卡拉公司在装修时也取得了消防安全许可，因内部改建的原因被消防部门整顿，责任在北京斯卡拉公司；违约金合同中有约定，我们也发函催缴，但北京斯卡拉公司没有交付，虽然一审没有完全支持，但西安秦汉唐公司服从一审的判决。本院经审理查明，原审判决认定事实清楚。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。西安秦汉唐公司与北京斯卡拉公司签订的《秦汉唐国际文化商业广场房屋及其配套设施设备租赁协议》，双方意思表示真实，且未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按约履行。北京斯卡拉公司未能按照合同约定及时支付后续租金，构成违约，西安秦汉唐公司要求北京斯卡拉公司支付2013年7月1日至2014年9月30日前之租金，原审判决予以支持，并无不当。因合同约定北京斯卡拉公司未按约定交付租金及应当由北京斯卡拉公司承担的费用的，自逾期之日起，每逾期一日，北京斯卡拉公司应按应缴但未缴金额的5‰向西安秦汉唐公司支付违约金直至付清应缴金额止，西安秦汉唐公司要求北京斯卡拉公司承担违约金551642.06元（西安秦汉唐公司按每日1‰计算至2014年8月20日），北京斯卡拉公司在答辩中亦认为约定的违约金过高，原审法院结合本案实际，依法予以降低，以弥补西安秦汉唐公司损失为原则，按每日万分之五计算违约金，亦无不当。北京斯卡拉公司上诉称，西安秦汉唐公司在合同签订之初存在明显的缔约过失，一审法院判定由北京斯卡拉公司对不能合法使用租赁场地的后果承担全部责任的做法有失公允；在合同履行期间，由于西安秦汉唐公司向北京斯卡拉公司提供的租赁物不能满足政府相关部门的消防要求，导致北京斯卡拉公司长时间不能营业，由于不能实现租赁目的，北京斯卡拉公司为此蒙受了巨大的经济损失。因西安秦汉唐公司出租的系商铺与设备，在出租前西安秦汉唐公司已消防验收合格，北京斯卡拉公司作为承租方，在承租后根据其使用情况进行装修，在装修时应考虑消防要求，装修过程中的消防考察与整改责任均在北京斯卡拉公司，故对北京斯卡拉公司上述辩称，本院依法不予采信。综上，北京斯卡拉公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27947元，北京东方斯卡拉文化发展有限公司已预交，由北京东方斯卡拉文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　琪审　判　员　　张安品代理审判员　　赵羽嘉二〇一五年五月二十七日书　记　员　　李洪星百度搜索“”