（2015）泰民一终字第503号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-06-12
案件名称
任建勇与宁阳县城市资产经营有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁阳县城市资产经营有限公司,任建勇
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民一终字第503号上诉人（原审被告）宁阳县城市资产经营有限公司。法定代表人王培玉，董事长。诉讼代理人赵芳泉，山东纵观律师事务所律师。被上诉人（原审原告）任建勇，海力财富集团石桥煤矿职工。诉讼代理人郭新文，海力财富集团石桥煤矿职工。上诉人宁阳县城市资产经营有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2014）宁民初字第2514号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人宁阳县城市资产经营有限公司的委托代理人赵芳泉，被上诉人任建勇的委托代理人郭新文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年7月21日，原、被告签订了商品房预售合同一份，被告宁阳县城市资产经营有限公司作为出卖人将郦水花园5座2单元13层1302号房卖给买受人原告任建勇，建筑面积共145.56平方米，房屋的总价款为511488元，付款方式及期限为买受人于2011年7月21交首付款311488元（含定金），剩余房款200000元办理银行按揭。合同第十条第（一）款约定出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。同时，在该条第（二）款约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误，遇到政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工。在商品房预售合同第十一条对逾期交房责任做出了约定，该条第1款第（2）项逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。商品房预售合同的附件八是补充协议，约定买受人如办理银行按揭贷款，须在交房时，办理完毕银行抵押后出卖人方可交房，如因不办理银行抵押而导致延误交房的，买受人承担全部责任。原告任建勇在商品房预售合同上签字捺印，被告宁阳县城市资产经营有限公司在合同上加盖公司印章及原法定代表人王庆春印章。原告任建勇于2011年7月21日向被告交付了购房首付款311488元，被告于2011年7月25日向原告出具了预收款收据一份，剩余200000元原告向银行办理了按揭手续，于2011年12月25日交付被告，被告向原告出具了预收款收据一份。2013年4月17日被告向原告开具了正式的购房款发票。2012年8月28日被告向原告下发了交房通知，内容为：“任建勇我公司于2012年9月4日开始交付郦水花园一期房源，交房具体时间5号楼为2012年9月12日2012年9月13日。”以上事实由原告提供的商品房预售合同原件一份、中国农业银行出具的任建勇购房首付款进账单（回单）原件一份、被告向原告出具的预收款收据复印件两份、被告向原告出具的购房款正式发票原件及复印件各一份、郦水花园一期交房通知原件一份在卷予以证实。被告对原告提供的以上证据的真实性无异议，但对原告据此证明被告应承担逾期交房责任的证明目的有异议，被告主张被告延迟交房存在商品房预售合同中约定的特殊事由，不应承担违约责任，被告主张2010年10月25日被告与宁阳县大成建筑安装工程有限公司签订了建设工程施工合同，对郦水花园5#商住楼建设工程施工事项进行了约定，约定工程地点是宁阳大道以北、杏岗路以西，开工日期为2010年10月25日，竣工日期为2011年10月5日，合同工期总日历天数为345天，对上述事实被告提供建筑施工合同原件一份予以证明。被告还举证宁阳县招生委员会下发的文件两份，证明在2011年和2012年郦水花园工程施工工期内中高考期间（每年的6月5日至9日，6月11日至14日），因工程毗邻宁阳四中，不允许施工，延误施工共计18天，该延误事由符合商品房预售合同中约定的政府命令导致施工延误的情形。被告还提供宁阳县城区重点建设工程总指挥部证明一份，证明杏岗路于2009年4月6日开工建设至2010年12月30日竣工，杏岗路是郦水花园进出施工车辆的必经之路，在杏岗路建设施工期间也无法施工，导致延误工期共计71天，由此导致的工期延误符合商品房预售合同中约定的市政建设引起的施工延误的情形。被告又提供了宁阳县大成建筑安装工程有限公司出具的说明一份，证明因杏岗路主路面、人行横道、绿化带施工致使工程设备不能进场，地基不能开挖，还证明2011年4月27日至7月7日期间，东关社区村民因遮阴问题阻碍施工，致使整个工程全部停工的事实，因此导致的施工延误也符合商品房预售合同中特殊情形引起的施工延误。原告对被告提供的以上证据的真实性无异议，但对以上证据的证明目的有异议，主张根据被告提供证据来看工程的延误期共计89天，楼房的竣工日期应为2012年1月9日，并未超出原、被告之间约定的交房日期，且杏岗路的施工并不能证明郦水花园的建设仅有杏岗路一条路可以出入，这不是延期交房的理由。另外，中高考期间为了配合考试，有关施工单位应当积极配合，调整自己的施工进度，但不能说明郦水花园工程与宁阳四中中高考之间的关系。对于施工单位宁阳县大成建筑安装工程有限公司出具的证明，是施工单位与开发商之间的关系，与延期交房没有直接的联系。原审法院认为，原、被告双方签订了商品房预售合同，双方对于该事实及合同内容均无异议，双方约定了交房期限为2012年6月30日，还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误，遇到政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工。双方在合同中对逾期交房责任做出了明确约定，即逾期交房超过30日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2012年8月28日被告向原告发出了交房通知，通知被告于2012年9月4日开始交付郦水花园一期房源，原告所购买的5号楼交房的具体时间定于2012年9月12日和2012年9月13日。原告主张，被告于2012年9月13日交房，晚于约定交房日期74天，应按照合同约定承担违约责任。被告主张因工程施工期间发生了合同约定的特殊事由，即杏岗路施工建设、2011年和2012年中高考，在此期间工程无法施工，导致延误工期89天，由此造成工期延误符合合同约定，被告不应承担违约责任。根据被告提供的证据，杏岗路于2009年4月6日开工建设，被告与宁阳大成建筑安装工程有限公司签订建设工程施工合同的时间为2010年10月25日，原、被告签订商品房预售合同为2011年7月21日，建设工程施工合同的签订时间和商品房预售合同的签订时间均晚于杏岗路的开工建设时间，被告在订立两份合同时应充分考虑了杏岗路的施工建设对郦水花园施工造成的影响，在此基础上与原告约定了交房期限，因此，对于被告主张因杏岗路的施工造成的工期延误，属于合同约定的特殊情形的主张，原审法院依法不予采信。对于施工工期内的两次中高考，即2011年和2012年每年的6月5日至9日，6月11日至14日，共计18天，因郦水花园工程位置毗邻宁阳第四中学，根据宁阳县招生委员会下发的通知要求，应对考点附近的建筑工地责令停工，以消除噪音。故被告称该延误事由符合商品房预售合同中约定的政府命令导致施工延误情形的主张，原审法院依法予以支持。对于被告主张2011年4月27日至7月7日期间，东关社区村民因遮阴问题阻碍施工，致使整个工程全部停工的事实，因该事件发生在原、被告签订商品房预售合同之前，也不属于合同约定：“遭遇不可抗力或为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误，遇到政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工”的情形，对于被告的该主张，原审法院不予采信。被告还主张，根据双方商品房预售合同的补充协议，原告至今未办理房屋抵押手续，被告也可据此拒绝交房。因被告已向原告实际交付了房屋，并没有在原告未办理房屋抵押手续的情形下而拒绝交房，因此对于该主张原审法院依法不予支持。另原告要求按照实际交房时间2012年9月13日计算迟延交房的天数，因被告于2012年8月28日向原告发出了交房通知，通知被告于2012年9月4日开始交付郦水花园一期房源，即被告向原告出售的房屋于2012年9月4日起就已经具备了交房的条件，因客户较多被告只是对办理交房手续的时间做出了具体划分，应当将2012年9月4日视为双方交房的日期，对于原告要求从2012年9月13日计算迟延交房的天数的诉讼请求原审法院依法不予支持。综上，被告迟延交房的天数应为47天。被告应当按照商品房预售合同的约定承担违约责任，支付原告违约金12020元（511488×0.05%（万分之五）×47天≈12020元（四舍五入后）］。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：被告宁阳县城市资产经营有限公司于本判决生效后五日内支付原告违约金12020元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，由被告负担。被告应负担的诉讼费用已由原告预交，待执行时一并由被告给付原告。上诉人宁阳县城市资产经营有限公司不服原审判决上诉称，原审法院对上诉人“因杏岗路施工造成的工期延误”、以及“东关社区居民因遮阴问题阻碍施工造成的工期延误”符合合同约定的特殊是由不应承担违约责任的主张，不予支持，与事实与合同约定不符。上述两情形属于合同约定的特殊情形，上诉人不应承担违约责任。请求二审法院撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人任建勇辩称，原审法院判决正确，应予维持。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：上诉人是否应承担迟延交房违约责任。根据审理查明的事实，杏岗路施工、东关社区居民因遮阴问题阻碍施工等均发生在上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同之前，上诉人对此应有充分的预见并作出合理的安排，上诉人未作出合理安排，所造成的逾期交房等情形应由上诉人承担违约责任。原审判决对此认定是正确的，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费274元，由上诉人宁阳县城市资产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李健代理审判员 王玥代理审判员 李腾二〇一五年五月二十七日书 记 员 孟萌 关注公众号“”