（2015）深中法房终字第369号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-07-28
案件名称
深圳市雄浩物业管理有限公司与深圳市南山区物业管理办公室、深圳市南山区文化体育局物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市雄浩物业管理有限公司,深圳市南山区物业管理办公室,深圳市南山区文化体育局
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第369号上诉人（原审原告）：深圳市雄浩物业管理有限公司。法定代表人：吴济荣，董事长。委托代理人：李乙帆，广东世纪人律师事务所律师。委托代理人：邓方荣，广东世纪人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市南山区物业管理办公室。法定代表人：钟振源。被上诉人（原审被告）：深圳市南山区文化体育局。法定代表人：姜广华。两被上诉人共同委托代理人：叶治军，北京市东元（深圳）律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：李少敏，北京市东元（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市雄浩物业管理有限公司（以下简称雄浩公司）与被上诉人深圳市南山区物业管理办公室（以下简称南山区物业办）、被上诉人深圳市南山区文化体育局（以下简称南山区文体局）物业服务合同纠纷一案不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第445号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：雄浩公司成立于1997年5月14日，经营范围为经营自有物业管理；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品），其物业管理的资质等级为三级。根据原审法院调取的某影剧院的房产登记资料显示：位于某影剧院综合楼103房（建筑面积250.67平方米）、202房（建筑面积331.69平方米）、三层（889.67平方米）的房产于1998年11月17日登记至某影剧院名下；房屋用途为商业。2010年3月8日，深圳市南山区文化局做出《关于移交某影剧院物业的函》（深南文函（2010）6号），内容为：“南山区物业办，某影剧院系我局直属企业化管理事业单位。鉴于该影剧院作为事业单位已无存在必要，作为企业也无法生存，经区政府五届六十三次常务会议讨论通过，关闭某影剧院，按有关法规对职工进行经济补偿，物业交南山区物业办另作用途。目前，我局对8名职工的经济补偿工作已完成，现拟将某影剧院全部物业移交贵办。”2010年3月19日，深圳市南山区机构编制委员会办公室做出《关于撤销区某影剧院企业化事业单位建制的通知》（深南编办（2010）4号），通知自2009年10月起撤销区某影剧院企业化事业单位建制。2010年4月9日，本案原审被告南山区物业办（乙方）与某影剧院（甲方）签订《南山区行政事业单位物业交接书》，双方约定：甲方同意将位于某影剧院综合楼的涉案房产（包括103房、202房、三层、和南侧加建三层）移交乙方统一管理，占地面积378平方米，建筑面积1712.03平方米，共三层，现作为商业用途，现由商户使用；甲方向乙方移交相关土地及房屋权属证明、建设工程规划许可证等文件；移交前的租金收入及各项费用，由甲方负责结账上缴；交接时间为2010年4月9日；及其他内容。此外，2014年1月27日深圳市南山文化体育局作出《关于某影剧院产权归属的情况说明书》，内容为：原登记在该影剧院名下的某影剧院第三层房屋的产权确认已于2010年4月9日向深圳市南山区物业管理办公室移交，现该房屋的产权人为深圳市南山区物业管理办公室，并由南山区物业办作为产权人对某影剧院第三层房屋行使及享有权利。一审庭审中，雄浩公司、南山区物业办、南山区文体局均确认涉案房产共计1712.03平方米的面积现为南山区物业办所有；南山区物业办表示因涉案房产产生的债权债务由其承担，某影剧院对外的自身债务南山区物业办不承担。为证明雄浩公司为涉案小区的物业服务企业，雄浩公司提交了以下证据：1、案外人深圳市某航运技术咨询有限公司与雄浩公司签订的《关于楼宇管理费及其他费用的协议》，案外人刘某、中国某社深圳分社、深圳市某南山公司、林某分别与雄浩公司签订的《物业管理合同》，深圳市南山区南头街道田厦社区居民委员会出具的《证明》等，共同证明雄浩公司系某影剧院综合楼的物业管理单位。2、2010年1月29日的《签到表》，该表中有某影剧院负责人何某及其他五人的签名，签名右侧注明：“有关各楼消防设备安装现场情况说明及大楼管理费、基金、单价。电影院何经理同意物业公司到三楼办公及现有一、二楼的管理费由承租方自行支付，从2010年1月份开始计算，三楼办公楼给物业公司使用是用于原电影院欠物业公司管理费的偿还。”雄浩公司表示该签到表右侧手写内容为物业代表所写，该表是在2010年1月29日，雄浩公司召集某影剧院综合楼的业主参加业主大会时签的，在业主大会上某影剧院的负责人何某同意将涉案房产交付给南山区物业办使用以抵偿所欠的物业管理费和维修基金，且该证据证明雄浩公司已与某影剧院就缴纳物业管理费问题达成一致意见，故雄浩公司诉求的诉讼时效发生中断。3、1997年至1999年，某影剧院、深圳船舶检验局和深圳市某南山公司的部分代收水电费通知单、收款收据、发票等；以证明雄浩公司代相关业主缴纳了水电费等。4、深圳市某南山公司、张某、中国某社深圳分社出具的《情况说明》三份及张某的证人证言，证明2010年1月29日召开业主大会时，某影剧院负责人何某同意将涉案房屋给雄浩公司使用以抵偿物管费。南山区物业办、南山区文体局对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；其中，对于田厦社区居民委员会出具的《证明》，南山区物业办、南山区文体局表示社区居委会不是出具证明的合法机构；对于2010年1月29日的《签到表》南山区物业办、南山区文体局表示签到表只能证明会议出席人员的签到，而不是对有关事项的表决和决议。另外，南山区物业办、南山区文体局表示雄浩公司始终未与某影剧院或南山区物业办、南山区文体局签订过物业服务合同，雄浩公司也未提供相应的证据证明其属于开发单位聘请的前期物业服务企业或经全体业主一致同意签订的物业服务企业，且根据雄浩公司提交的《物业管理企业资质证书》显示其是在2004年7月27日才被批准提供物业管理服务，在此之前一直不具备该资质。南山区物业办、南山区文体局还表示涉案房产一直系由某影剧院自行管理。一审庭审中，雄浩公司、南山区物业办、南山区文体局均确认涉案房产一层的250平方米物业现由某影剧院对外出租，二楼处于空置状态，三楼约200平方米物业自2010年1月29日后由雄浩公司使用至今。南山区物业办、南山区文体局提交了案外人叶某、李某与某影剧院签订的租赁合同以及2011年1月至12月，2012年5月、6月、9月、10月，2013年5月、6月的管理费发票等，以证明承租人叶某已缴纳了其在承租期间的管理费。雄浩公司对上述证据的真实性予以认可，雄浩公司表示叶某是从2011年1月开始缴纳物业管理费的，涉及面积为290平方米，而南山区物业办、南山区文体局的物业面积为1712.03平方米，其中电影院889.67平方米的面积从未缴纳过物业管理费。一审庭审中，雄浩公司表示其要求南山区物业办、南山区文体局承担连带责任。雄浩公司要求的物业管理费的计算标准为：2010年之前为每月每平方米3.5元，2010年1月1日之后为每月每平方米6元；本体维修基金为每月每平方米0.25元。另查，南山区物业办于2013年12月19日起诉至原审法院，要求雄浩公司支付相关的房屋占有使用费，原审法院予以受理，案号为（2014）深南法民三初字第293号；雄浩公司于2014年4月17日在该案中提出反诉，要求南山区物业办支付涉案房产的物业管理费，原审法院对其反诉不予受理。雄浩公司遂于2014年5月7日提起诉讼，即本案案件。原审原告雄浩公司诉讼请求：1、南山区物业办、南山区文体局向雄浩公司支付物业管理费、维修基金共计1547247.12元（自1997年1月1日起算，计算至2014年3月31日）；2、南山区物业办、南山区文体局向雄浩公司支付欠缴物业管理费、维修基金利息711457.99元（自1997年1月1日起按同期银行贷款利率及同期物业管理费、维修基金金额计算，暂计算至2014年3月31日，要求支付至实际付款日）；3、本案诉讼费由南山区物业办、南山区文体局承担。原审法院认为，涉案房产原为某影剧院所有，因某影剧院已被注销，涉案房产已转移由南山区物业办进行统一管理，且南山区物业办亦认可因涉案房产产生的债权债务由其承担，故因涉案房产产生的支付物业管理费、本体维修基金等费用的责任应由南山区物业办承担。南山区文体局仅为某影剧院的开办单位，对涉案房产的物业管理费、本体维修金等费用的支付不承担相关责任。故原审法院对于雄浩公司要求南山区文体局承担支付物业管理费、本体维修基金的连带责任的诉讼请求不予支持。本案雄浩公司虽未与某影剧院或南山区物业办直接签订物业服务合同，但雄浩公司提交的其与某影剧院综合楼部分业主签订的《物业服务合同》、该部分业主缴纳物业费的收据以及深圳市南头街道田厦社区居民委员会开具的《证明》等证据均显示涉案小区的物业管理服务一直由雄浩公司提供；南山区物业办虽表示一至三层物业均系由其自行进行管理，但南山区物业办并未提交相应的证据予以证明，故原审法院确认雄浩公司为涉案物业提供了物业管理服务，雄浩公司与某影剧院之间实质上形成了事实上的物业服务合同关系。因此，南山区物业办应向雄浩公司支付因涉案房产产生的物业管理费、本体维修基金等费用。对于雄浩公司要求南山区物业办支付1997年1月1日至2014年3月31日期间的物业管理费及维修基金是否已过诉讼时效的问题。根据《民法通则》第一百三十五条的规定，物业费请求保护的诉讼时效为2年。雄浩公司提交2010年1月29日业主大会的签到表以证明因某影剧院的负责人何某同意雄浩公司使用三楼房产以抵偿物业费，故雄浩公司对某影剧院主张的缴纳物业管理费的事实是持续存在的，构成诉讼时效中断。对此，原审法院认为，南山区物业办、南山区文体局对该签到表的真实性不予认可，且从该签到表的形式和内容看，签到表中虽载明“同意物业公司到三楼办公及现有一、二楼的管理费由承租方自行支付，从2010年1月份开始计算，三楼办公楼给物业公司使用”，但南山区物业办、南山区文体局对该签到表的真实性不予认可；从该签到表的形式和内容看，上述手写内容并非何某本人书写，且签到表仅是业主大会到会人员对其是否出席业主大会的行为进行的确认，并非是对业主大会会议内容和表决事项的确认，故不能证明业主大会上某影剧院就物业管理费和物业使用问题对雄浩公司做出了上述承诺。因此，雄浩公司提交的上述证据不能证明其在起诉前曾向某影剧院主张过权利，故本院对雄浩公司有关物业管理费诉讼时效的抗辩理由不予采信。雄浩公司于2014年4月17日在（2014）深南法民三初字第293号一案中提出反诉，要求南山区物业办支付物业管理费，故雄浩公司要求南山区物业办支付2012年4月17日之前的物业管理费的诉求已过诉讼时效，原审法院不予支持。对于本体维修基金的问题，本体维修基金属于全体业主共有，该基金对于保持和提高房屋的完好程度和使用功能具有重要意义，直接关系到建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与业主的切身利益密切相关，故物业服务企业请求业主支付日常收取的本体维修基金的请求权不应适用诉讼时效规则；本案中，涉案房产于1998年11月17日登记至某影剧院名下，故南山区物业办应支付1998年11月17日至2014年3月31日期间的本体维修基金。综上，南山区物业办应向雄浩公司支付2012年4月17日至2014年3月31日期间的物业管理费和1998年11月17日至2014年3月31日期间的本体维修基金。对于相关费用的计算标准和计算方式问题。涉案房产登记用途为商业用途，雄浩公司、南山区物业办均确认涉案房产总面积为1712.03平方米，一审庭审中雄浩公司认可三层约200平方米的物业系由雄浩公司从2010年1月份使用至今，故该200平方米面积的物业管理费、本体维修基金应由雄浩公司自行承担。对于物业管理费和本体维修基金的支付标准，雄浩公司的物业管理资质为三级，涉案房产为商业用途，故雄浩公司要求按每月每平方米6元和每月每平方米0.25元计算物业管理费和本体维修基金不违反相关法律和政策规定，故2012年4月17日至2014年3月31日期间的物业管理费为213014.79元（6元／月／平方米×1512.03平方米×23.48个月）。南山区物业办、南山区文体局提交证据证明涉案房产的承租人叶某已缴纳了其承租面积的2011年1月至2011年12月，2012年5月、6月、9月、10月，2013年5月、6月的物业费共计31320元，其中2012年4月17日至2014年3月31日期间叶某缴纳物业费13920元，故扣除该承租人已支付的2012年4月17日至2014年3月31日期间的物业管理费13920元，南山区物业办应向雄浩公司支付2012年4月17日至2014年3月31日期间的物业服务费199094.79元（213014.79元－13920元）和1998年11月17日至2014年3月31日期间的本体维修基金69734.82元（0.25元／月／平方米×1512.03平方米×184.48个月）。雄浩公司要求南山区物业办按中国人民银行同期同类贷款利率支付上述费用利息的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持，因双方未约定相关费用的支付时间，故原审法院确认上述费用的利息以每月应支付的物业管理费和本体维修基金的金额为基数，从次月第一日起开始计算，计算至本判决确定的付款之日止。综上所述，根据《民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，判决如下：一、深圳市南山区物业管理办公室于本判决生效之日起十日内向深圳市雄浩物业管理有限公司支付2012年4月17日至2014年3月31日期间的物业管理费199094.79元和1998年11月17日至2014年3月31日期间的本体维修基金69734.82元及利息（以每月应支付的物业管理费和本体维修基金的金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从次月的第一日起开始计算，计至本判决确定的付款之日止）；二、驳回深圳市雄浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。深圳市南山区物业管理办公室如果未按本判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24870元，由深圳市雄浩物业管理有限公司负担20549元，深圳市南山区物业管理办公室负担4321元。雄浩公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）深南法民三初字第445号民事判决，并依法改判；2、本案一审、二审受理费由南山区物业办、南山区文体局承担。上诉事实和理由：一审法院认定雄浩公司要求南山区物业办、南山区文体局支付2012年4月17日前的物业管理费已过诉讼时效属事实认定错误，适用法律错误，理由有：一、一审法院对涉案房产原权利人某影剧院于2010年1月29日召开的业主大会上同意将涉案房产三楼物业交雄浩公司使用，以此抵偿其欠缴物业管理费及维修基金的事实不予认定是错误的。本案涉案房产的原权利人是深圳市南山文体局原直属企业化管理事业单位深圳市南山区某影剧院（以下称“某影剧院”），后因某影剧院被关闭，涉案房产才于2010年4月9日被移交给南山区物业办。在涉案房产被移交给南山区物业办前，某影剧院负责人何某在2010年1月29日召开的业主大会上，明确表示无钱缴交物业管理费及维修基金，但同意将涉案房产三楼物业给雄浩公司使用，以此来抵偿其欠缴的物业管理费及维修基金，对此雄浩公司亦予同意。为此，雄浩公司代表与某影剧院负责人何某及其他与会业主代表还进行了书面签字确认，且雄浩公司按该约定履行至今。另外，南山区物业办在2010年4月9日接管某影剧院物业时，已知雄浩公司在使用涉案房产三楼物业，但其并未对此提出异议，且于此后的三年半时间内亦未提出任何异议。雄浩公司为证明某影剧院同意将其三楼物业交雄浩公司使用，以此抵偿其欠缴的物业管理费及维修基金的事实，雄浩公司向一审法院提交了如下证据予以证明：①名为签到实为2010年1月29日业主大会决议的《签到表》；②2010年1月29日业主大会参会的业主深圳某南山公司、中国某社深圳分社、林某及吴某的代表钟某、叶某及张某出具的《情况说明》；③2010年1月29日业主大会参会业主代表张某的证人证言（证人张某出庭作证，详见雄浩公司一审证据27至30及张某证人证言）。而一审法院罔顾雄浩公司提交的相关单位的《情况说明》、张某的证人证言，在一审判决中对相关单位的《情况说明》及张某的证人证言未作任何评判，仅因《签到表》存在表述方式上的瑕疵就否认上述事实，显然是错误的。二、一审法院认定，雄浩公司要求南山区物业办支付2012年4月17日前的物业管理费已过诉讼时效是认定事实错误、适用法律不当。某影剧院的负责人何某在2010年1月29日召开的业主大会上与雄浩公司达成的将涉案房产交雄浩公司使用，以此来抵偿其欠缴的物业管理费的约定，实为某影剧院对其欠缴的物业管理费偿还与雄浩公司达成新的约定，其应属于新的债权债务关系。根据《最高人民法院关于超过诉讼时效期间当事人达成的还款协议是否应当受法律保护问题的批复》的规定，该偿还约定应受法律保护。雄浩公司一直按照上述偿还约定履行，南山区物业办就上述约定与雄浩公司发生争议始于2013年11月6日（即南山区物业办向雄浩公司发出《停工通知书》并要求返还涉案房产三楼物业之日），故雄浩公司与南山区物业办对上述约定履行发生的纠纷的诉讼时效应从该日起计算两年。雄浩公司于2014年4月17日向贵院提起诉讼，明显在诉讼时效范围内，故雄浩公司要求南山区物业办支付2012年4月17日前的物业管理费的诉讼请求并未过诉讼时效，一审法院认定已过诉讼时效显属事实认定错误、适用法律不当。综上所述，请求二审支持雄浩公司的上诉请求，维护雄浩公司的合法权益。被上诉人南山区物业办、被上诉人南山区文体局共同答辩称，签到表不能构成双方之间的合意，也不能构成对诉讼时效的中断，理由是：第一，签到表所做的标题是2010年消防现场的报告会以及2010年影院大楼业主大会签到表，当时涉案的某影剧院的经理何某就向其他业主一样，在签到表中签到，证明其出席了该会议，在签到表的右边所体现的文字上下文本来就相互矛盾，会议主要是讨论消防设备和物业管理费的问题，后半段何某开始的这段文字雄浩公司认为是双方的合意，是没有任何法律依据和事实依据的，这段文字中并没有体现债权债务的总额，也没有体现如何抵消债权债务，以及抵消的时间，在这段文字结束后既没有物业管理公司的签字也没有何某当时的签字，连合同的基本要素都不符合，根本不能认定为是双方当事人的合意，也不能认为是双方形成的新的债权债务关系。第二，2010年4月19日南山区物业办接收了涉案房屋以后，雄浩公司也从来没有向南山区物业办送达过签名明细表，也没有向南山区物业办主张过任何权利，所以不构成诉讼时效的中断。第三，雄浩公司在一审中提交的情况说明只是第三人所做的陈述，因为根据合同法的规定，任何合意的达成都需要双方当事人明确表示，任何第三人所作的说明都不能证明双方就雄浩公司所称的物业管理用房的使用抵偿物业管理费的事实。第四，南山区物业办、南山区文体局已就雄浩公司侵占三楼的房屋向南山法院提起诉讼，要求雄浩公司支付房屋侵占使用费，案件已经经南山法院判决，认定雄浩公司需要支付房屋占有使用费，从这一事实可以证明，当事人双方并没有就房屋的使用以及物业管理费的问题作出任何合意。第五，如果雄浩公司同意就房屋的使用费与本案中的一审判决雄浩公司应当支付的物业管理费进行抵消的话，那么南山区物业办、南山区文体局可以向区领导反映这个问题，给雄浩公司就抵消问题作出回复。第六，关于本体维修基金的问题，雄浩公司认为应从1996年开始支付维修基金，实际上一审中的调查已经明确确定某影剧院是1997年11月17日取得房屋所有权的，根据一年保修期内某影剧院免交维修基金的规定，一审判决认定南山区物业办从1998年11月17日开始补交本体维修基金，认定事实清楚，适用法律正确。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。原审认定雄浩公司与某影剧院之间存在事实上的物业服务合同关系，据此南山区物业办应当向雄浩公司支付物业管理费及本体维修基金等费用，南山区物业办对此没有提起上诉，视为对该事实予以认可。故本案二审的争议焦点是：2010年1月29日的业主会议《签到表》是否构成雄浩公司请求支付物业管理费等费用的诉讼时效中断事由。对此本院认为，一、业主会议《签到表》中，除到会人员签名外，添加了“某影剧院何某同意将三楼物业给雄浩公司使用，以抵扣物业管理费”一段文字。其中，到会人员签名的形式为会议签到，添加文字并非何某本人书写，其内容也并未表明系业主会议表决事项结果，因此无法认定该《签到表》反映到会业主对添加文字予以确认，既而不足以证明文字内容系某影剧院的真实意思表示；二、为证实上述文字内容的真实性，雄浩公司提交了深圳市某南山公司、中国某社深圳分社出具的情况说明及证人张某证人证言，由于雄浩公司与上述主体之间因提供物业管理服务而存在利害关系，情况说明及证人证言不足以单独作为认定事实的依据；三、从签到表内容上看，既未写明某影剧院所欠的物业管理费具体金额，亦未明确用以抵扣物业的面积及具体使用年限，该内容即便确由何某作出，不构成某影剧院对物业管理费及物业使用问题作出的明确承诺，不能作为本案诉讼时效中断的是由。此外，雄浩公司上诉主张因某影剧院于1996年入伙，故南山区物业办应当补缴的本体维修基金应当从1996年开始起算。由于雄浩公司对于某影剧院具体入伙时间未提交充分证据予以证实，本院认为其主张缺乏事实依据，故不予采信。原审判令南山区物业办应缴纳自某影剧院实际取得涉案房产所有权的时间，即1998年11月17日起的本体维修基金正确，本院予以维持。综上，雄浩公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24870元，由上诉人深圳市雄浩物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞 红代理审判员 吴 思 罕代理审判员 邓 媛二〇一五年五月二十七日书 记 员 刘尹琳（兼）相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：