（2015）深中法房终字第321号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-07-28
案件名称
陈昱霖与刘思勤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈昱霖,刘思勤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第321号上诉人（原审原告）：陈昱霖。委托代理人：曾洛川，广东深桦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘思勤。委托代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。委托代理人：张茂荣，广东信荣律师事务所律师。上诉人陈昱霖因与被上诉人刘思勤房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第818号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。陈昱霖原审诉讼请求：1、刘思勤违约并解除双方签订《深圳市二手房买卖合同》；2、刘思勤支付陈昱霖违约金173.6万元，并从2014年5月2日开始计算刘思勤不支付该款项的违约金41664元（按日万分之四计算，暂计算至2014年7月2日，支付至173.6万元支付完毕时止），共计1777664元；3、刘思勤承担本案诉讼费。原审法院审理查明，涉案房产为位于某花园C1座27A房产，原产权人为陈昱霖，刘思勤为承租人，因陈昱霖欲出卖涉案房产，刘思勤表示愿意购买，于是双方签订了二手房买卖合同，在履行过程中产生本案纠纷。案情如下：2013年11月15日，陈昱霖（卖方）与刘思勤（买方）签订《深圳市二手房产买卖合同》，约定：卖方将涉案房产以868万元的价格转让给买方；该房产设定抵押，未被查封，卖方对该房产享有处分权；交易定金为100万元，在合同签订时向卖方支付定金，余下的768万元买方应于2013年11月28日向卖方支付购房款150万元，2013年12月5日向卖方支付购房款258万元，上述款项均应存入卖方指定的周某在中行中心区支行的6217862000000047770账户，余款360万元支付由买卖双方另行约定。买方逾期付款，卖方有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款20%的违约金；卖方应于2013年11月15日将该房地产交付买方并办理交接手续；卖方未按合同约定的期限将该房地交交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行；在买方要求下，卖方配合买方办理产权登记转移；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。同日，陈昱霖就涉案房产的各项权利行使向刘思勤出具《委托书》，委托期限自2013年11月15日至2016年11月15日，委托事项包括：1、到银行或发展商处领取《房地产买卖合同》、购房发票等有关资料，到国土部门申请办理《房地产证》及签署相关文件，办理相关手续并领取《房地产证》；2、到银行债权办理申请按揭贷款（即赎楼贷款），签署借款申请书、借款借据、贷款合同等办理转按揭贷款所需要的一切法律文件，代为收取银行发放的赎楼贷款；……6、办理转让上述房产有关手续，代办房产转让网上签约、挂牌公示手续，代为签署房地产买卖合同并收取售房款、银行按揭贷款，签署资金监管协议等相关文件，并有权指定收款账号，办理上述房产交易的资金监管或解除资金监管手续，签署相关文件……；13、代为办理上述房产的买卖合同、抵押合同、借款合同等相关文件的公证事宜，在相关文件上签字，并领取合同；14、代为管理房产，收到房屋租金，支付与该房产有关的各项费用。受托人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，均予以承认。陈昱霖就上述委托事项在深圳市公证处办理了公证。2013年11月14日，刘思勤向案外人张某招商银行XX账户分别转入26万元、44万元，摘要为某订金；2013年11月28日，转入50万，摘要为某定金；2013年11月29日分两笔各50万元共转入100万元，摘要分别为涉案房产C1-27A归还订金之本金、250万首期款最后一笔；2013年12月14日，转入5万元，交易摘要为涉案房产500万尾款扣除押金及上次……；2014年1月17日，刘思勤向案外人周某账户分两笔各5万元、2万元共转入12万元，附言分别为某（255＋10＋7＋5）订金完毕、涉案房产定金（255＋10）万以外定金、涉案房产购买定金款（255＋10＋5）以外余款2；2014年1月18日转入3万元，附言为涉案房产；1月19日转入2万元，附言为涉案房产补充定金255＋10；1月28日转入16666元，附言涉案房产定金部分；2月13日转入3万元、附言为某定；2月16日转入33334元，附言为往来；2014年3月21日，刘思勤向周某账户分别转入5万元、1.9万元，附言为某剩余部分定金月息-1、某剩余部分定金息-2，2014年4月4日转入6.9万元，用途为某余230万之利息。2013年11月20日，刘思勤向陈昱霖账户分别转入7325元、50000元；12月20日转入50000元、6000元；2014年1月20日转入50000元、5223.25元；2月20日转入49898元、5331元；3月20日转入50000元、5223.25元；4月20日转入10000元、23000元；4月21日转入22300元。以上共计转款2972300.5元。就涉案房产购房款的支付问题，周某出庭作证称，因其与陈昱霖的母亲系朋友，陈昱霖及其母亲尚欠其款项，遂打算出卖涉案房产以偿还其债务，所以指定由其收取相关购房款；在涉案合同签订前即2013年11月13日刘思勤委托他人向其丈夫张某账户支付30万元，次日向其女儿张某账户支付70万，合计支付定金100万元；合同签订当天陈昱霖还同时出具了公证委托书，其持有所有公证书委托书的原件，如刘思勤按照与陈昱霖的二手房买卖合同如期支付了购房款508万元，则将公证委托书原件给刘思勤；刘思勤在约定的付款期限到期后仍未支付250万元，遂提出说向其支付利息，所以2014年3月21日支付的50000元、19000元和4月4日支付的69000元合计138000元是刘思勤与其口头约定的作为迟延支付230万元的两个月的利息，还有2013年12月7日的10万元（刘思勤未提交转账凭证，庭审时予以认可）、12月14日的5万元是支付迟延支付250万元的利息，利息都是口头约定，按月息3分计算。综上，刘思勤共支付涉案房产的购房款为3372300.5元（2972300.5＋300000＋100000）。另，刘思勤主张其已付购房款为3396300.5元，包含了涉案房产租房押金24000元，陈昱霖对押金转购房款不予认可。2014年4月25日，陈昱霖向刘思勤发出《履约催告函》称，双方签订的《深圳市二手房买卖合同》第六条约定“买方给付定金之外的房款768万元，其中买方应于：1、2013年11月28日向卖方支付购房款150万元；2、2013年12月5日支付购房款258万元，余款360万元双方另行约定”，而刘思勤没有按合同约定完成上述款项的支付，现要求刘思勤在2014年5月2日前履行合同约定的付款义务，向其支付购房款618万元，否则其将依法解除该合同，并追究刘思勤的违约责任。2014年4月26日，刘思勤向陈昱霖回复《商榷函》称，双方于2013年11月15日签订的《深圳市二手房买卖合同》有部分主要条款未作约定，包括：1、房产有抵押，但合同中未明确何时办理公证委托担保公司赎楼并将委托书交给本人或受托的担保公司；2、合同中未明确剩余360万元房款何时支付；3、合同中未明确办理房产过户的时间；4、合同中未明确卖方不履行或迟延履行合同解放义务的违约责任。合同签订后至今，刘思勤已经支付超过了三分之一的购房款，但是经多次沟通，陈昱霖仍不愿办理公证委托担保公司赎楼，至今合同仍未能履行完毕。为了保护交易安全，维护买卖双方的合法权益，现通知陈昱霖在2014年4月30日前双方协商就上述事项达成一致并签订书面补充协议，若2014年4月30日前无法达成一致，其将另寻维权途径。2014年5月1日，刘思勤向陈昱霖发出《通知函》称，双方就涉案房产签订买卖合同，签约后其支付购房定金100万元及第一笔购房款150万元，但随即发现合同并没有约定陈昱霖完成赎楼的时间，而不赎楼是无法过户交易的，于是其多次致电陈昱霖要求明确赎楼时间并在完成赎楼后支付剩余房款，但陈昱霖迟迟不予回复。签约后，陈昱霖做全权委托公证给刘思勤，授权刘思勤可以将房屋另行出售于他人。另据了解，签约时陈昱霖因欠周某500余万元指定周直接收款，另有数千万元负债，房屋实际净值为零。为防止付款完毕后交易无法进行，刘思勤依法行使不安抗辩权中止了剩余款项的支付，但在陈昱霖的恳请下，仍然另行支付购房款832966.5元（合计已付房款3332966.5元）。2014年4月25日陈昱霖致函刘思勤，要求刘思勤在2014年5月2日前再行支付购房款618万元（合计支付9512966.5元，而陈昱霖尚欠银行房贷360余万元），并表示否则将解除合同，刘思勤回函表示房产有抵押，需明确赎楼事宜，但陈昱霖仍不予明确答复。鉴于合同存在无完成赎楼期限、无尾款支付方式、无递件过户时间等重大缺陷，双方无法达成一致交易无法进行，双方均不存在违约行为。为降低各方损失，刘思勤已根据陈昱霖的授权，于2014年5月1日代理陈昱霖与魏某签订房屋买卖合同并代为收取购房定金100万元，即日起陈昱霖与魏某之间的房屋买卖合同关系成立，刘思勤与陈昱霖的房屋买卖关系自然终止，请原数返还刘思勤已付购房款3332966.5元。魏某就涉案房产买卖纠纷另案以陈昱霖作为被告诉至原审法院，原审法院已受理，案号为（2014）深福法民三初字第766号。在该案审理过程中，原审法院已依法追加刘思勤为第三人参加诉讼。另查，在本案诉讼过程中，2014且8月8日，陈昱霖（卖方）与蒋佩言（买方）就涉案房产签订《二手房买卖合同》，约定陈昱霖以710万元将涉案房产卖给蒋佩言。涉案房产已于2014年9月4日转移登记至蒋佩言名下。原审法院认为，双方之间签订的《深圳市二手房买卖合同》主体适格、意思表示真实、内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。但是，该合同未约定剩余房款支付的时间、赎楼的办理时间、房产过户的时间，也未约定卖方违约或迟延履行合同义务的违约责任，即在履行期限及方式、违约责任方面存在重大瑕疵。在合同履行过程中，刘思勤于2014年4月26日向陈昱霖发出《商榷函》，要求就涉案合同存在的上述缺陷进行协商并在2014年4月30日前签订补充协议，但陈昱霖未在刘思勤给出的合理期限内与刘思勤达成补充协议，陈昱霖违背了合同履行过程中的诚实信用原则。关于刘思勤是否构成根本违约的问题。首先，合同约定刘思勤应于2013年11月28日前支付第二笔购房款150万元，于2013年12月5日前支付第三笔购房款258万元，刘思勤于2013年11月28日、29日分两次支付了第二笔购房款150万元，虽比约定支付日期迟延了一天，但不构成根本性违约；此后，截止2014年4月20日，刘思勤又陆续支付了第三笔购房款累计50多万元（不含陈昱霖主张刘思勤付给周某的利息288000元），刘思勤逾期支付第三笔购房款，构成了违约，但是，陈昱霖指定周某为收款人，在刘思勤逾期付款的情况下，刘思勤与周某私下约定由刘思勤支付利息以换取迟延支付购房款，周某和刘思勤亦默认了，也就是说，在刘思勤逾期付款的情况下，陈昱霖并未依约行使合同解除权，而是以收取利息的方式放弃了合同解除权。其次，在刘思勤向陈昱霖发出《商榷函》要求双方就合同瑕疵进行协商补正的情况下，陈昱霖负有配合补正的义务，而陈昱霖拒绝补正，并要求刘思勤继续支付房款618万元，该金额加上之前刘思勤已支付的购房款明显超过了双方约定的成交金额868万元，属于陈昱霖单方擅自变更合同主要条款，不符合法律规定。在涉案合同存在重大瑕疵，陈昱霖拒绝就合同条款进行补正，对外负有巨额债务且要求刘思勤超额支付购房款的前提下，刘思勤有确切理由相信陈昱霖丧失商业信誉且有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，以此行使不安抗辩权，要求中止与陈昱霖的二手房买卖合同，符合法律规定。刘思勤已依法履行了通知义务，陈昱霖未在合理期限内提供担保以恢复合同履行，故涉案合同权利义务自通知到达陈昱霖之日起终止。关于合同清理的问题。鉴于涉案房产在本案诉讼过程中已由陈昱霖转卖他人，涉案合同不具备继续履行的可能，双方均要求解除合同，故原审法院依法解除双方签订的《深圳市二手房买卖合同》。因涉案合同具有重大瑕疵，陈昱霖在履行合同过程中有违背诚实信用原则的情形，刘思勤虽在履行合同过程中存在迟延履行的违约行为，但其行使不安抗辩权符合法律规定，故陈昱霖以刘思勤根本违约为由请求刘思勤承担相应的违约责任，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。至于刘思勤以陈昱霖代理人的身份与魏某签订房屋买卖合同，属于另一法律关系，原审法院另案进行审理。另，因双方对于合同解除均具有一定过错，故从公正原则考虑，原审法院酌定双方各负担50%的诉讼费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第六十一条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除陈昱霖与刘思勤于2013年11月15日签订的《深圳市二手房买卖合同》；二、驳回陈昱霖的其他诉讼请求。案件受理费20799元（已由陈昱霖预交），由陈昱霖和刘思勤各负担10399.5元。上诉人陈昱霖不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决的第二项；2、改判支持上诉人在一审的诉讼请求；3、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决书查明事实有误并有故意遗漏。上诉人与被上诉人在2013年11月15日签订了《深圳市二手房买卖合同》，同日上诉人就涉案房产的各项权利行使向被上诉人出具《委托书》，但并未将7件《委托书》原件包括复印件交予被上诉人刘思勤，因为他一直没有履行合同规定的于2013年12月5日支付258万元。一审判决书中故意不予说明该事实经过。实际上，虽然合同文字上应被上诉人的要求表述为360万元双方另行约定，事实的情况是双方已约定清楚，即合同签订后由被上诉人刘思勤开始按月支付360万的银行按揭款（实际已履行6个月），只要刘思勤支付完第二期房款258万元，周某即将7份委托书原件交予被上诉人刘思勤，由其处理后续事宜，这就是合同的真实意思，周某也当庭作证进行了说明，如果真的没约定好，涉及这么大数额的房产交易，双方不可能签字，也不可能履行到目前的状态。在一审判决书中一审法院故意回避这一重要事实。关于2014年4月25日，所谓上诉人向被上诉人发出《履约催告函》一审法院完全是在被上诉人没有提交原件的情况下认定的。一审法院查明中认定，上诉人另有数千万元负债，房屋实际净值为零没有事实和法律依据。被上诉人刘思勤在没获得真正委托的情况下于2014年5月1日所谓代表上诉人与自己的妻妹（魏某）签订合同是恶意串通行为。一审法院没有认定是错误的。“本院认为”中所谓《深圳市二手房买卖合同》存在重大瑕疵，是对合同实际履行过程的故意误解，如果被上诉人按期支付了第二期房款258万元，周某将7份《委托书》原件交付给被上诉人刘思勤，所有的问题都是可以迎刃而解的，这才是合同的真实意思表示。一审法官却故意视而不见，这才是本案的构建所在。合同之所以这样签订，正是被上诉人刘思勤要求的。被上诉人刘思勤2014年4月26日向上诉人发出《商榷函》，上诉人什么时间能收到？4月30日前签订补充协议，上诉人虽然愿意，实际上在签合同时早已说清楚，上诉人又怎不愿意签订补充协议呢？一审法院凭什么就说是上诉人在被上诉人给出的合理期限内未与被上诉人达成补充协议，从而违背了合同履行过程中的诚实信用原则！？尊重合同的真实意思才是真正的诚实信用。被上诉人所谓行使不安抗辩权的理由不能成立，其未按合同要求支付第二期房款258万元已过数月，并在未取得授权委托的情况下，与妻妹恶意串通签订所谓的房屋买卖合同并声明解除与上诉人签订的合同，已构成根本违约，望二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称，一、一审查明事实清楚，证据确凿。1、被上诉人是否持有上诉人公证《委托书》原件属是否有权代理上诉人与案外人魏某签约的问题，与本案无关；2、双方2015年11月15曰所签《深圳市二手房买卖合同》并没有约定被上诉人支付完毕第二期房款258万元后的履行事宜，周某与上诉人之间存在利害关系，其证言不足为信；3、上诉人2014年4月25日给被上诉人发送的《履约催告函》要求被上诉人除已付款3372300.5元及租房押金24000元外，另行要求被上诉人于5月2日前超过合同约定成交价一次性支付购房款618万元，在其2014年4月30日《关于﹤商榷函﹥的回复》中有确认，且在一审庭审有承认，不容抵赖。4、上诉人证人周某一审出庭证明，至一审庭审时，上诉人尚有欠其大量债务未能偿还，卖房目的即为还债，其在房屋尚欠银行贷款300余万元的情况下，要求上诉人支付包括该银行贷款在内超过成交价房款没有任何依据；5、被上诉人没有与魏某串通损害上诉人利益，与魏某签订的成交价与本案交易价格同为868万元，高于上诉人卖予案外人蒋佩言成交价710万元（高出l58万元），对上诉人有利无害；代理上诉人卖予魏某一方面是因为本案合同存在重大瑕疵客观无法履行为避免双方损失扩大，另一方面是魏某结婚急需用房；6、本案合同存在的重大缺陷客观存在，主要表现在：1）没有约定上诉人赎楼期限（过户交易前置条件）；2）没有约定尾款360万元的支付时间及方式（上诉人《履约催告函》中要求被上诉人一次性提前支付）；3）没有约定递件过户时间；4）没有约定上诉人一方的违约责任。该四个方面的前三个都是交易必须明确的，被上诉人通知上诉人补充约定符合合同法规定，在上诉人拒绝补充约定的情况下中止履行合同符合不安抗辩权条件。上诉人称合同相关约定明确不是事实，称合同内容系受被上诉人要求拟定更是颠倒黑白，实际是上诉人委托律师提供的文本；7、上诉人直至2014年4月25日、2014年4月30日分别向被上诉人发送《履约催告函》、《关于﹤商榷函﹥的回复》要求被上诉人继续履行合同的事实证明，即便是被上诉人在此之前真的迟延付款构成了根本违约，其也没有主张解除合同行使解约权，之后合同因上诉人违反合同约定要求被上诉人支付高于成交价房价并因被上诉人不同意而无法履行，上诉人构成违约，被上诉人无违约行为；8、作为上诉人代理人，被上诉人在行使不安抗辩权未果，上诉人构成根本违约，合同缺陷客观无法履行的情况下，为避免双方损失扩大，依法行使代理权，将涉案房屋代理卖予魏某，并及时履行了代理通知义务，代理行为合法有效。二、一审判决漏查事实：对上诉人2014年4月30日发送给被上诉人《关于﹤商榷函﹥的回复》的事实未予认定，该函件能够证明上诉人在2014年4月24日（实为25日）给被上诉人发送了《履约催告函》要求被上诉人在5月2目前另行一次性支付购房款618万元，被上诉人不同意支付也是导致合同无法履行的根本原因之一。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据查明的事实，双方在涉案合同中对卖方履行赎楼义务的方式与时间、剩余房款360万元的支付方式与时间等合同主要内容没有约定，双方在合同履行过程中未能就上述没有约定的内容达成补充协议，鉴于涉案合同已不具备继续履行条件，原审法院对陈昱霖要求合同解除的请求予以支持并无不当，本院予以确认。由于陈昱霖作为卖方，在合同继续履行存在障碍及合同约定不完备的情况下，未及时主动完成赎楼义务，也未积极履行协议补充义务，对合同未能继续履行亦存在一定的过错，原审法院对其要求刘思勤承担违约责任的请求未予支持并无不当，本院予以确认。综上，陈昱霖的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决实体处理并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20799元，由上诉人陈昱霖负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞 红代理审判员 邓 媛代理审判员 吴 思 罕二〇一五年五月二十七日书 记 员 刘尹琳（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”