（2015）淮民一终字第00338号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-06-02
案件名称
凤台县麻纺厂与凤台鑫福工贸有限公司因租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省淮南市中级人民法院
所属地区
安徽省淮南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
凤台鑫福工贸有限公司,凤台县麻纺厂
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淮民一终字第00338号上诉人（原审被告）：凤台鑫福工贸有限公司，住所地安徽省凤台县刘集乡孤高路西侧（原县二轻局麻纺厂院内），组织机构代码68976150-3。法定代表人：魏士和，该公司经理。委托代理人：邓传松，安徽永幸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凤台县麻纺厂，住所地安徽省凤台县刘集乡孤山北边，组织机构代码15046165-4。法定代表人：童克文，该厂厂长。委托代理人：王新，安徽新建律师事务所律师。委托代理人：谢晓艳，安徽新建律师事务所律师。上诉人凤台鑫福工贸有限公司因租赁合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院于2015年3月30日作出的（2014）凤民一初字第02177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人凤台鑫福工贸有限公司的法定代表人魏士和及其委托代理人邓传松，被上诉人凤台县麻纺厂的法定代表人童克文及其委托代理人谢晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凤台县麻纺厂原审诉称：2009年，其与凤台鑫福工贸有限公司就凤台县麻纺厂场地租赁一事，经协商达成协议，约定租赁期限为3年，租赁费用为每年30000元，并约定了每年租金的支付时间及方式。但合同签订后，凤台鑫福工贸有限公司一直没有按照合同约定支付租金，经多次催要后，仅仅支付了租金，对于违约金一直拖欠不给。2012年9月合同到期后，凤台鑫福工贸有限公司继续使用其场地，却没有与其续签书面租赁合同，也没有支付租金。2014年年初，经多次催促，凤台鑫福工贸有限公司按照原合同约定的租金标准，向其支付了2012年10月至2014年3月底的租金45000元，拖欠的违约金120000元仍拒不支付，而仅仅出具了欠条。2014年3月后，凤台鑫福工贸有限公司继续使用场地，但双方仍未签订书面合同。经催促，2014年9月10日，双方的法定代表人就继续租赁事宜达成初步“意向协议书”，约定凤台鑫福工贸有限公司应将所欠违约金120000元先付清，双方方可进行实质性洽谈，并约定租赁期限为10年，年租金50000元，租赁合同必须在2014年9月30日之前签订，如到期不能兑现，凤台鑫福工贸有限公司必须在15日之内把所有地面建筑和设备自行拆除。“意向协议书”达成后，凤台鑫福工贸有限公司并未按约定与其签订书面合同，也一直拒不支付租金，依据意向协议书的约定，双方的租赁关系自行解除。后经了解，凤台鑫福工贸有限公司已经处于停产并资不抵债的状态，不具备继续履行合同的能力和诚意，但却一直占用其场地。凤台县麻纺厂遂诉至法院，请求判令：1、解除凤台县麻纺厂与凤台鑫福工贸有限公司之间的租赁关系；2、凤台鑫福工贸有限公司清除场地上的生产设施，并将场地恢复原状；3、凤台鑫福工贸有限公司向凤台县麻纺厂支付2014年4月至2014年11月的租金33333元及违约金120000元。凤台鑫福工贸有限公司原审辩称：凤台县麻纺厂规避事实，其诉讼请求不能成立。理由如下：1、2009年7月，凤台县二轻局为了拓展经济发展渠道，充分利用现有资源，按照县委县政府招商引资的统一部署，经协调其局属企业凤台县麻纺厂（已破产企业，土地闲置）将土地7亩租赁给答辩人兴建新型环保墙体材料厂，在经过县发改委批准立项、县环保局环保测评后，依法办理了凤台鑫福工贸有限公司企业法人营业执照、税务登记证及组织机构代码证。凤台鑫福工贸有限公司系凤台县人民政府招商引资企业，其合法权益应当受到法律保护并享受凤台县招商引资优惠政策。2、2009年，双方在商谈该项目用地租赁合同时，答辩人要求土地租赁期限为20年，县二轻局及麻纺厂有关人员同意租期为20年，每三年签订一次土地租赁合同，否则，答辩人不会于2009年建厂，2012年9月15日才签订三年期协议，有违建厂年限规律。现凤台县麻纺厂违背当时承诺，要求年租金增至50000元并一次性付清10年租金500000元，显系刁难且无法律依据，答辩人诚心多次协调要求按原条件续租，而凤台县麻纺厂无视答辩人合法权益，起诉要求解除租赁合同、恢复土地原状，将会给答辩人造成无法弥补的经济损失，答辩人合法企业资产、经营权受到侵害，企业职工失业，必将造成社会矛盾，引发纠纷。若续租，则解决诸多矛盾，社会和谐，双方企业安定，职工安稳。3、凤台县麻纺厂所诉欠条及意向协议均违背答辩人真实意思表示，不能成立，既违背双方招商建厂的租期约定，有违企业经营年限规律，又违背租赁合同约定内容“五、在租赁合同有效期内，任何一方违约支付对方违约金60000元”，故答辩人请求依法撤销欠条及意向协议。4、租赁土地系政府划拨土地，凤台县麻纺厂却以职工安置为由给县政府施压，借故引发纠纷，造成社会不和谐。5、答辩人实际投资4671120元，生产经营基本正常，在租赁涉案土地的同时又租赁任永瑞土地2.4亩，若双方不能继续租赁，则答辩人的企业资产无法得到保障，企业安置无法得到实现，企业职工失业。如果凤台县麻纺厂执意解除合同，则必须赔偿答辩人经济损失600余万元。综上，凤台县麻纺厂应履行承诺，按每年30000元续签土地租赁合同，和谐社会。原审查明：凤台县麻纺厂（甲方）与凤台鑫福工贸有限公司（乙方）于2009年9月15日签订了一份《租赁合同》，合同主要内容为：“一、甲方将麻纺厂南院租赁给乙方用于改建厂房，租赁期限自2009年9月15日起至2012年9月30日止。二、场地租赁费每年叁万元整，乙方在租赁合同签订后一次性付清当年租赁费，而后每满一年期当年租期开始提前10天付清当年租赁费。场地上附着物、破旧房，由甲方在合同签字后二周内自行拆除完毕，物归甲方，乙方一次性支付给甲方补偿费柒万元整。三、……。四、在租赁合同有效期内，乙方享有完全的土地使用权和经营自主权，甲方及其任何人不得干涉，否则按违约处理。合同期满，如乙方因生产经营因素需要续签合同，应于本合同期满前三个月与甲方另行续签合同，同时在同等条件下，乙方享有优先租赁权。五、在租赁合同有效期内，任何一方违约支付对方违约金6万元。六、……。”合同到期后，双方未续签租赁合同，凤台鑫福工贸有限公司继续使用所租赁场地，并按照原租赁合同向凤台县麻纺厂支付了截止至2014年3月底的租金。2014年6月19日，因在原合同有效期内两次未按约定期限支付租金，凤台鑫福工贸有限公司的法定代表人魏士和出具欠条一份，内容为：“今欠到麻纺厂违约金计壹拾贰万元整￥120000元整。欠款人魏士和2014年6月19日。”2014年9月10日，凤台县麻纺厂与凤台鑫福工贸有限公司就租赁问题进行洽谈，并达成了《凤台县麻纺厂南院场地重新租赁意向协议书》，内容为：“一、凤台鑫福工贸有限公司（免烧砖厂）所欠原违约金壹拾贰万元（￥：120000.00元）（写有欠条）应首先付清，方可进行实质性洽谈。二、租赁期限定为壹拾年，年租金为伍万元（￥：50000.00元），付款方式自合同签订之日起，其伍拾万元租金必须一次性付清。三、租赁合同双方必须在2014年9月30日之前签订，合同签订后，乙方必须在2014年9月30日之前把应付租金伍拾万元（￥：500000.00元）、违约金壹拾贰万元（￥：120000.00元），总计：陆拾贰万元（￥：620000.00元）全部付清。如果到期不能兑现，乙方必须在15日之内把所有的地面建筑和设备自行拆除……。”该意向协议书达成后，凤台鑫福工贸有限公司未能按意向协议书履行付款义务，双方未能重新签订租赁合同。原审另查明：凤台县麻纺厂系凤台县二轻局下属企业，凤台县土地管理局为其颁发的凤国用（2000）字第0231号国有土地使用证，载明土地使用者为凤台县麻纺厂，使用权类型为行政划拨，使用权面积为23170.5㎡。本案涉及的租赁场地，为该宗划拨土地中的一部分。原审归纳本案争议焦点为：一、双方之间的租赁合同是否应当解除；二、凤台鑫福工贸有限公司应否支付2014年4月至2014年11月的场地租金33333元；三、凤台鑫福工贸有限公司应否承担违约金120000元。原审针对上述争议焦点评述如下：一、关于双方之间的租赁合同是否应当解除的问题，原审认为：凤台县麻纺厂与凤台鑫福工贸有限公司之间签订的原《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。依照法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。本案中，在原租赁合同于2012年9月30日到期后，双方虽就继续签订合同达成了意向协议书，但未能按照意向协议书的约定签订新的租赁合同，凤台鑫福工贸有限公司继续使用租赁场地并按原合同向凤台县麻纺厂支付租金的行为，应认定双方之间存在不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，凤台县麻纺厂作为出租人可以随时解除合同，且在合同履行过程中，凤台鑫福工贸有限公司存在迟延支付租金的违约行为，故对于凤台县麻纺厂要求解除与凤台鑫福工贸有限公司之间的租赁合同的诉讼请求，应予支持。合同解除后，合同的权利义务终止，凤台鑫福工贸有限公司应向凤台县麻纺厂返还租赁土地，清除租赁土地上的生产设施并恢复原状。二、关于凤台鑫福工贸有限公司应否支付2014年4月至2014年11月的场地租金33333元的问题，原审认为：在双方没有签订新的租赁合同，原租赁合同继续有效的情况下，租金应按照原租赁合同关于租金的约定予以确定。因凤台鑫福工贸有限公司未能举证证明其已支付2014年4月至2014年11月期间的租金，故对凤台县麻纺厂要求支付上述期间租金的诉讼请求，依法予以支持，但租金数额应按照每年30000元的标准予以认定，应为20000元（20000元／年÷12个月×8个月）。三、关于凤台鑫福工贸有限公司应否承担违约金120000元的问题，原审认为：双方虽就违约金进行了约定，凤台鑫福工贸有限公司的法定代表人魏士和也就120000元违约金书写有欠条，但约定的违约金数额过高，依照法律规定，约定的违约金过高的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，凤台鑫福工贸有限公司虽未直接提出请求，但明确表示对120000元违约金不予认可并要求撤销欠条，故应当以违约造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金进行适当调整，依法予以支持30000元。综上，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告凤台县麻纺厂与被告凤台鑫福工贸有限公司之间的租赁合同；二、被告凤台鑫福工贸有限公司清除租赁土地上的生产设施并将土地恢复原状，于本判决生效后十五日内履行；三、被告凤台鑫福工贸有限公司向原告凤台县麻纺厂支付2014年4月至2014年11月期间的租金20000元，于本判决生效后十五日内履行；四、被告凤台鑫福工贸有限公司向原告凤台县麻纺厂支付违约金30000元，于本判决生效后十五日内履行；五、驳回原告凤台县麻纺厂的其他诉讼请求。案件受理费3367元，由凤台县麻纺厂负担2269元，由凤台鑫福工贸有限公司负担1098元。宣判后，凤台鑫福工贸有限公司不服，向本院提起上诉称：1、凤台鑫福工贸有限公司是凤台县招商引资企业，其合法权益应受法律保护，并享受凤台县招商引资优惠政策；2、双方在2009年商谈该项目用地租赁合同时，口头协商同意租期为20年，每三年签订一次土地租赁合同，而非仅租赁三年；3、欠条及意向协议均违背凤台鑫福工贸有限公司的真实意思表示，请求依法撤销；4、租赁土地是政府划拨土地，凤台县麻纺厂以职工安置为由给凤台县政府施压，借故引发纠纷；5、凤台鑫福工贸有限公司原审举证证实双方正在协商续签租赁合同事宜，其已获得新型产品资质及三份购销合同，目前处于正常生产经营状态，实际投资巨大，如不能继续租赁，则企业资产及权利无法保障，企业职工失业，必将造成社会矛盾，引发纠纷。请求撤销原判，依法改判继续履行原租赁合同。凤台县麻纺厂答辩称：1、凤台鑫福工贸有限公司是否属于招商引资企业与本案没有关联性，即使其真是招商引资企业，也不能肆意践踏法律、强占强租，招商引资企业不是其违反合同约定的挡箭牌；2、凤台鑫福工贸有限公司颠倒是非、规避事实，双方签订租赁合同，是平等主体之间的合意行为，合同到期后，出租人有权对是否续租、租赁期限、租金及给付方式等重新与承租方协商，凤台鑫福工贸有限公司签订合同后，多次失信，多年不按期交纳租金，导致凤台县麻纺厂无力给职工缴纳基本保险，现居然还想续租，根本是强人所难，任何人不能以任何借口强迫凤台鑫福工贸有限公司同意；3、关于欠条，原审法院结合庭审查明的事实认定欠条内容是对于违约金的约定，对欠条金额并没有完全采纳，原审判决系基于租赁合同约定及凤台鑫福工贸有限公司的违约行为依法作出的认定，与凤台鑫福工贸有限公司的真实意思没有任何关系；意向协议是在凤台鑫福工贸有限公司多年不支付租金，凤台县麻纺厂索要无果要求解除合同的情况下，凤台鑫福工贸有限公司自己找到政府相关人员出面协商达成，没人强迫，且凤台鑫福工贸有限公司签字后并没有履行意向协议；4、划拨土地、职工安置与凤台鑫福工贸有限公司不支付租金没有关联性；5、凤台鑫福工贸有限公司所称的损失问题，根本是无稽之谈，其原审提交的购销合同，无法证明真实性，且合同签订的时间均在凤台县麻纺厂提出解除合同之后，请求法院彻查并追究相关人员伪证责任；至于造成职工失业问题，更是荒诞，凤台鑫福工贸有限公司应该清楚自己有多少职工，是否签订劳动合同，是否在劳动部门备案，是否正常营业，如果其是正常经营，完全可以提供纳税凭证和基本账户的收入支出记录予以证明。综上，凤台鑫福工贸有限公司缺乏基本诚信，凤台县麻纺厂请求解除合同符合法律规定。原审认定事实清楚，判决公允，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人所举证据与一审相同。凤台鑫福工贸有限公司对其原审提交的投资明细表复印件及产品证书，补充证明观点认为能够证明其系正常生产经营的企业，不存在倒闭的情形。凤台县麻纺厂补充质证认为，凤台鑫福工贸有限公司补充的证明观点不能成立，该证据对其观点没有证明力。本院认为，该证据与凤台鑫福工贸有限公司补充的证明观点不具有逻辑性，无法证明企业正常生产经营的事实，故本院对其证明观点不予采信。双方当事人对原审提交的其他证据的举证、质证意见与一审相同，本院认证意见与一审一致。二审查明事实与一审查明事实相同。本院归纳本案二审争议焦点为：双方当事人之间的租赁合同应否解除。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方当事人于2009年9月15日签订租赁合同，约定租赁期限从2009年9月15日至2012年9月30日，约定租赁期间届满后，双方未续签书面租赁合同，凤台鑫福工贸有限公司继续使用租赁土地，凤台县麻纺厂未提出异议，双方当事人签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。凤台鑫福工贸有限公司认为双方在签订原租赁合同时口头约定租赁期间为20年，每三年签订一次合同，未能提供证据予以证明，本院不予采信。由于双方当事人之间的租赁合同为不定期租赁，凤台县麻纺厂主张解除双方租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。关于凤台鑫福工贸有限公司上诉称其是招商引资企业，应受法律保护并享受优惠政策，本院认为，凤台鑫福工贸有限公司作为合法的民事主体，无论是否属于招商引资企业，在从事民事活动中的法律地位与其他民事主体均是平等的，其行为都应当符合法律的规定，民事合同系平等民事主体之间真实意思表示的合意，任何一方不得将自己的意志强加给对方。本案双方当事人从定期租赁关系转化为不定期租赁关系，根据法律规定，不定期租赁的出租人可以无需理由要求解除合同，这是法律赋予出租人的权利，凤台鑫福工贸有限公司以招商引资企业为由，要求继续租赁土地，侵犯了凤台县麻纺厂的合法权利，该项上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。关于凤台鑫福工贸有限公司上诉称凤台县麻纺厂给政府施压，欠条及意向协议均违背其真实意思表示。经查，凤台鑫福工贸有限公司的法定代表人魏士和自述其出具欠条和签订意向协议的目的是为了续签租赁合同，如果不写欠条、不签意向协议，凤台县麻纺厂就不续租土地，因此欠条及意向协议均违背其真实意思表示。本院认为，是否续租土地，是法律赋予当事人的权利，凤台县麻纺厂并无采取暴力、威胁或其他强迫手段迫使凤台鑫福工贸有限公司出具欠条和签订意向协议，按照魏士和的逻辑并不能得出违背其真实意思表示的结论，该项上诉理由无事实和法律依据，且与租赁合同应否解除无关联性，本院不予采纳。关于凤台鑫福工贸有限公司上诉称其已获得新型产品资质及三份购销合同、目前处于正常生产经营状态、实际投资巨大等理由，本院认为，其投资成本及经营状况与租赁合同应否解除无关联性，更不能作为其强制要求与凤台县麻纺厂续签租赁合同的理由，其以此为由要求续签合同无法律依据，本院不予支持。综上，凤台鑫福工贸有限公司的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式按一审判决执行；二审案件受理费1050元，由凤台鑫福工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 晨代理审判员 张树引代理审判员 刘凤玉二〇一五年五月二十七日书 记 员 李 乐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”