（2015）深中法房终字第191号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2015-11-16

案件名称

深圳市锦灰堆文化营销策划有限公司与深圳市龙岗区汇新源塑胶厂、冯秀梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书191

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第191号上诉人（原审被告）：深圳市锦灰堆文化营销策划有限公司。法定代表人：詹立雄。委托代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市龙岗区汇新源塑胶厂。投资人：吴庆义，该厂负责人。被上诉人（原审原告）：冯秀梅。以上共同委托代理人：单梦良，广东振能律师事务所律师。上诉人深圳市锦灰堆文化营销策划有限公司（以下简称锦灰堆公司）因与被上诉人深圳市龙岗区汇新源塑胶厂（以下简称汇新源塑胶厂）、冯秀梅房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法坂民初字第402号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。汇新源塑胶厂、冯秀梅（被上诉人）原审诉讼请求：1、锦灰堆公司支付2014年4月、5月、6月、7月的租金75360元、水电费8806.4元、卫生及垃圾清运费1880元，合计86046.4元；2、锦灰堆公司支付所欠费用50％的违约金43023.2元。原审法院审理查明，涉案租赁物为某工业园A综合楼第3层B座，由被上诉人投资兴建，建筑面积942平方米。2012年5月30日，被上诉人深圳市龙岗区汇新源塑胶厂与上诉人签署《房屋租赁合同》，双方约定：上诉人承租租赁物作商业或写字楼使用，租赁面积942平方米，房屋承载力为每平方米500kg，上诉人不能超负荷使用；宿舍不能设立饭堂，否则作违约处理；上诉人投资办厂，独立经营、自负盈亏，自行承担各种经营的手续、费用；租赁期限3年，自2012年6月1日至2015年5月31日，被上诉人自签约之日起，给予上诉人40天的免租装修期，即计租日自2012年7月10日起计算；租金按每平方米20元计算，每月租金合计18840元，租金不含房屋租赁费、租赁税、卫生及垃圾清运费，房屋租赁费、租赁税由上诉人缴纳，上诉人每月应向被上诉人支付卫生及垃圾清运费470元，被上诉人为上诉人提供公用部分的清洁卫生、维修、园林绿化、公共秩序维护等服务，上诉人应于每月10日前将当月的租赁、卫生及垃圾清运费存入被上诉人指定的账户或现金支付；签署合同之日，上诉人应向被上诉人支付3个月的租金，2个月的租金共37680元作为租赁押金，押金在合同期满结清欠费后无息退还，另一个月的租金18840元为2012年7月10日至2012年8月9日的租金；被上诉人为上诉人接通水电，上诉人自行承担经营支出的水电费用，由被上诉人统一向供电供水部门缴纳水电费用（收费标准按市物价局核定标准执行），被上诉人每月1日前代抄水表、电表，并就实际用水、用电量与上诉人核对，上诉人于当月10日前缴纳；上诉人逾期缴纳上述费用的，逾期一天加收5%的违约金，逾期达15天，被上诉人有权采取停水停电措施，逾期达20天，视为上诉人自行解除合同，被上诉人不予退还押金；被上诉人因特殊情况需提前终止合同，需提前3个月通知上诉人，并退还押金；上诉人如因特殊情况终止合同，需提前3个月书面通知被上诉人，以便被上诉人在该3个月内再行出租租赁物，如该3个月内未能租出，押金不予退还。《房屋租赁合同》达成后，上诉人向被上诉人缴纳押金37680元，如期接受租赁物开展生产经营。2014年7月30日，双方达成《退租协议》，就退还租赁物达成一致意见：上诉人因自身经营问题申请提前退租，退租时间为2014年8月1日，2012年5月30日签署的《房屋租赁合同》自行终止；上诉人在五日内向被上诉人退还租赁物，所缴纳的押金37680元作为违约金赔偿被上诉人损失；上诉人应于2014年8月30日前将所欠费用全部付清，否则，被上诉人有权依法主张欠款及滞纳金。2014年8月1日，上诉人如期退租，但至今未清偿被上诉人2014年4月、5月、6月、7月的房屋占有使用费75360元、卫生及垃圾清运费1880元、水电费8806.4元。被上诉人追讨欠款未果，诉至原审法院。另查，租赁物虽经深圳市建工质量检测鉴定中心有限公司鉴定为质量合格建筑，但未取得建设和规划行政部门颁发的建设工程规划许可证。至一审法庭辩论终结之日，被上诉人亦未能出示建设工程规划许可证或主管部门批准建设的其他准建文件。被上诉人基于合同有效提起诉讼，而涉案合同为无效合同，经原审法院庭审释明，被上诉人变更租金为占有使用费、违约金变更为合同无效导致的损失，其他诉求及金额不变；上诉人提出，合同效力由人民法院依法认定，被上诉人是合同无效的主要责任方，应由被上诉人自行承担其因合同无效产生的损失。原审法院认为，《房屋租赁合同》虽系双方的真实意思表示，租赁物亦经检验合格适于工业使用，但因租赁物未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的其他准建文件，导致租赁合同违反法律法规的强制性规定而使双方约定归于无效，故《房屋租赁合同》为无效合同，双方因合同取得的财产，应予相互返还，由此导致一方或双方蒙受损失的，当事人应根据过错程度承担相应的民事责任。关于房屋占有使用费、卫生及垃圾清运费、水电费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，上诉人应当参照原合同约定的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费，已付租金充当应缴纳的占有使用费，不予退还，未支付的占有使用费应予给付。水电费为上诉人经营的成本支出，卫生及垃圾清理费属被上诉人为上诉人提供清洁卫生等物业服务的必要支出，均应由上诉人承担。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，上诉人作为房屋占有使用费、水电费、卫生及垃圾清理费的缴交义务人，应对其是否履行缴交义务承担举证责任。被上诉人已向上诉人送达房屋占有使用费、水电费、卫生及垃圾清理费的催缴通知单，经上诉人员工签收确认，已履行举证义务；上诉人拒不提交其缴交房屋占有使用费、水电费、卫生及垃圾清理费的相关证据，应承担不利法律后果；故原审法院采信被上诉人主张，确认上诉人尚欠被上诉人2014年4月、5月、6月、7月的房屋占有使用费75360元、卫生及垃圾清运费1880元、水电费8806.4元。上诉人关于房屋占有使用费、水电费、卫生及垃圾清理费的辩解意见不能成立。关于合同无效导致的损失。本案为无效合同，违约金条款不适用，双方确有损失的，应按过错程度分担。被上诉人作为出租人，对租赁物未取得建设工程规划许可证为明知，应承担合同无效的主要责任；上诉人作为承租人，应当了解租赁物权属及法律风险，亦存在过错，应承担合同无效的次要责任。但退租后，上诉人已就退租损失与被上诉人达成一致意见，即：以上诉人以所缴押金37680元抵偿被上诉人相应的退租损失，原审法院尊重当事人的意思自治。上诉人主张以所缴押金37680元抵充欠缴费用，无事实和法律依据，原审法院不予采信。被上诉人再行主张合同无效损失，系重复主张，原审法院不予支持。综上，上诉人应当支付被上诉人房屋占有使用费75360元、卫生及垃圾清运费1880元、水电费8806.4元，合计86046.4元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国建筑法》第七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》无效。二、上诉人须于判决生效之日起三日内支付被上诉人房屋占有使用费、卫生及垃圾清运费、水电费共计86046.4元。三、驳回被上诉人的其他诉讼请求。案件受理费人民币2882元，减半收取1441元，财产保全费1170元，合计2611元，由被上诉人承担871元，上诉人承担1740元。上诉人锦灰堆公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、将判决书第二项改判为：《补充协议》无效，上诉人向被上诉人支付房屋占用使用费、卫生及垃圾清运费、水电费共计48366.4元；（上诉要求减少的金额为37680元）二、判令被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：原审判决判令上诉人向被上诉人支付房屋占用使用费、卫生及垃圾清运费、水电费共计86046.4元，显属认定事实不清，适用法律严重错误，依法应予纠正。原审判决依据我国《合同法》第52条第5款之规定依法确认上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》无效，故依附于该主合同而存在的《补充协议》也必定无效，依据《合同法》56条之规定无效的合同、补充协议自始没有法律约束力，依据《合同法》58条之规定，故本案中上诉人依无效合同向被上诉人交付的押金37680元依法应返还上诉人，但原审判决却以尊重当事人意思自治为由判决因违反法律、行政法规强制性规定而无效的补充协议合法有效，继续履行。显属认定事实不清，适用法律严重错误，依法应予改判。综上，上诉人向被上诉人支付的房屋占用使用费、卫生及垃圾清运费、水电费金仅为48366.4元（86046.4元减去37680元）；原审判决对上诉人向被上诉人支付房屋占用使用费卫生及垃圾清运费、及水电费86046.4元显属认定事实不清，适用法律严重错误。被上诉人汇新源塑胶厂、冯秀梅答辩称，一审法院认定事实清楚，被上诉人按照合同的约定收取相关费用符合合同约定。请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据查明的事实，涉案租赁物为违法建筑物，原审法院认定涉案房屋租赁合同无效正确，本院予以确认。双方当事人于2014年7月30日签订的《退租协议》是当事人为处理合同终止或无效后的权利义务关系而作出的意思表示，内容并没有违反法律的禁止性规定，该协议应为合法有效，可作为确认当事人权利义务的依据，原审法院对此认定正确，本院予以确认。上诉人主张该协议无效理由不充分，并据此主张所缴纳押金应予退还依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决处理正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费742元，由上诉人锦灰堆公司负担。本判决为终审判决。审　 判　 长　　俞　红代理 审 判员　　邓　媛代理 审 判员　　吴思罕二〇一五年五月二十七日书记员（兼）　　刘尹琳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：