（2015）徐民四（民）初字第653号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2015-08-11

案件名称

上海东慧庄原物业管理有限公司与杨少波物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市徐汇区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海东慧庄原物业管理有限公司,杨少波

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

上海市徐汇区人民法院民事判决书（2015）徐民四（民）初字第653号原告上海东慧庄原物业管理有限公司。法定代表人侯新娟。委托代理人何春茂。委托代理人杨丽，上海市志源律师事务所律师。被告杨少波。原告上海东慧庄原物业管理有限公司诉被告曾正新物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海东慧庄原物业管理有限公司的委托代理人何春茂、杨丽到庭应诉，被告曾正新经本院传票合法传唤未到庭应诉，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告上海东慧庄原物业管理有限公司诉称，2011年6月28日，原告与上海市徐汇区漓江山水花园业主大会（以下简称漓江山水业主大会）就位于本市徐汇区华泾路XXX弄的住宅即漓江山水花园签订了物业服务合同，约定原告向该小区的全体业主提供物业服务，服务期限为2011年6月1日至2013年5月31日。物业合同约定，该小区业主应当按季交纳物业服务费，否则，应承担逾期每日千分之三滞纳金的违约责任。被告作为本市华泾路XXX弄XXX号的产权人，未按时支付物业服务费，经原告多次催讨未果，原告遂起诉要求被告支付自2012年1月1日至2014年11月30日间的物业服务费30614.5元，并支付违约金（以人民币28865.1元为本金，从2014年9月1日起按每日千分之一计算）至本案判决生效之日止。被告曾正新辩称，原告要求被告付物业费的前提是服务符合合同约定的标准，现小区内人工湖发出臭味，被告作为物业公司治理不善，小区垃圾不及时清理，影响了小区居民的生活环境，原告提供的物业服务存在瑕疵，故不同意全额支付物业管理费，违约金不同意支付。经审理查明，原告（乙方）与上海市徐汇区漓江山水花园业主委员会（甲方）（以下简称漓江山水业委会）于2011年6月28日签订《物业服务合同》，约定由原告为本市华泾路XXX弄漓江山水花园小区提供物业管理服务，为期两年，自2011年6月1日起至2013年5月31日止，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅3.00元／月·平方米（其中包含业委会活动经费0.05元），分项标准（元／月·平方米）：1、综合管理服务费：0.46；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.53；3、公共区域的清洁卫生服务费用：0.45；4、公共区域绿化养护费用：0.56；5、公共区域秩序维护服务费用1.00。物业服务费不含物业大修和专项维修的费用。原告在预收的物业服务资金中按8%的比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，费用量入为出不再向业主补收，结余由业主享有。物业服务合同第二条约定，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）共有绿化的维护；（三）共有区域的保洁；（四）共有区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。第五条约定，乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；（二）公共绿化养护服务，详见附件四；（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；（四）公共秩序的维护服务，详见附件六；（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（六）综合管理服务，详见附件八；（七）车辆停放管理服务，详见附件九。第十条约定，物业服务费按季交纳，业主应在当季首月15日前履行交纳义务。逾期交纳的，物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。第二十一条约定，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的管理酬金为基数向相应业主支付10%的违约金。第二十五条约定，乙方违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。合同到期后，原告仍为漓江山水花园小区提供物业管理服务。2014年11月30日，原告（甲方）与上海市徐汇区漓江山水花园业主委员会（乙方）、上海悦华物业管理公司签订物业服务移交确认书（丙方），乙方确认甲方在漓江山水花园的物业服务于2014年11月30日24时终止。另查明，被告曾正新自2005年6月起为本市华泾路XXX弄漓江山水花园小区XXX号房屋共有人之一，房屋建筑面积291.55平方米，每月应交物业服务费为874.7元。被告因对原告服务不满，自2012年1月1日起未付物业服务费。以上事实，除双方当事人的陈述外，另有原告提供的物业服务合同、房地产登记簿、物业服务移交确认书、致上海东慧庄原物业公司专函等，经庭审质证，本院予以认定。审理中，被告提供照片和视频，以证明小区存在绿化管理、环境卫生、河道脏臭等众多问题，原告提供的服务不符合物业合同相关规定。经质证，原告对被告提供的照片和视频的真实性不予认可，不能证明是系争小区内拍摄，也不能证明被告的不作为，对于人工湖脏臭的问题，因为改造人工湖水质的方案需要经业委会通过，目前物业公司已经在职责范围内对人工湖进行维护。本院认为，照片等系视听资料，在没有其他书证佐证的前提下，不能作为单独定案证据，故对上述材料不予认定。对原告出具的人工湖处理方案，经质证，被告认为该证据系原告单方制作，并不能证明原告在处理人工湖水质有所作为，故对该证据不予认可。本院认为，人工湖处理方案系原告单方提供，真实性本院无法确认，故本院对该证据不予认可。对原告出具的2014年5月14日催款函，经质证，被告认为原告并没有将挂号信寄出，不存在退件的问题。被告虽否认未收到上述催款通知，但被告也未提供证据否定原告提供的挂号信退件的真实性，也未提供证据证明原告所寄本案系争邮件为其他内容，故本院认定原告于2014年5月14日向被告提出催款要求。本院认为，原告与漓江山水业委会签订的物业服务合同，内容于法不悖，应为合法有效，对原告及小区全体业主或物业使用人均有约束力。被告作为小区业主，接受了原告对其物业提供的管理和服务，应当按照服务合同的约定向原告支付物业管理服务费用。被告虽然提供了照片等证明原告管理存在诸多问题，但未进一步提供原告提供物业服务存在瑕疵的充分证据，故被告据此要求减少物业管理费等依据不足的辩称，本院不予采信，原告要求被告支付物业管理费，本院予以支持。考虑到被告不支付物业管理费事出有因，且原告也未及时催讨，故原告要求被告支付逾期违约金之诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告曾正新于本判决生效之日起十日内支付原告上海东慧庄原物业管理有限公司自2012年1月1日起至2014年11月30日止的物业服务费30，614.5元；二、驳回原告上海东慧庄原物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费304.30元，由原告上海东慧庄原物业管理有限公司负担15.30元，被告曾正新负担289元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　汪俭蓉二〇一五年五月二十七日书记员　　邓瑜佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度搜索“”