（2015）咸中民终字第00534号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-07-17
案件名称
咸阳秦汉房地产开发公司与咸阳鑫星网络有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省咸阳市中级人民法院
所属地区
陕西省咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
咸阳鑫星网络有限公司,咸阳秦汉房地产开发公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）咸中民终字第00534号上诉人（原审被告）咸阳鑫星网络有限公司。住所地：咸阳市文林路双泉市场。法定代表人王莉，该公司执行董事。委托代理人梁泽斌，咸阳市148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）咸阳秦汉房地产开发公司。住所地：咸阳市双泉路**号。法定代表人张新建，该公司经理。委托代理人于艇，陕西渭民律师事务所律师。上诉人咸阳鑫星网络有限公司（以下简称鑫星公司）因与被上诉人咸阳秦汉房地产开发公司（以下简称秦汉公司）租赁合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院（2013）咸渭民初字第01057号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鑫星公司的委托代理人梁泽斌，被上诉人秦汉公司的委托代理人于艇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年11月23日，秦汉公司依法购买了咸阳市渭城区渭阳街道办事处双泉村委会和该村一组所有的双泉综合市场，资产包括市场内全部房地产（具体详见合同约定），该合同全部履行完毕。2010年元月1日，秦汉公司与鑫星公司签订房屋租赁合同，秦汉公司将自己拥有的双泉综合市场南侧共计30间二层砖混结构的房屋租与鑫星公司使用，租期为不定期租赁。因秦汉公司随时有可能拆迁改造或重建，租赁费变为每季度交付一次，数额为13500元，如不按期交付，租金每天罚滞纳金为5%，鑫星公司承租期间不得随意改造房屋结构，不得转租。之后，鑫星公司将房租交至2011年年底。自2012年元月份开始，秦汉公司向鑫星公司提出将原每季度13500元房屋租赁费上涨至每季度27000元，并经村干部调解和发出律师函，鑫星公司不予理睬。之后鑫星公司以该租赁合同为附解除条件的合同，合同条件未成就，合同就一直在生效范围内，就不得解除。并且秦汉公司将鑫星公司网吧的围墙正门关闭，开了西门，导致鑫星公司的营业额锐减，现秦汉公司如要解除合同，应当赔偿鑫星公司损失为由，拒绝支付房屋租金。经核实现秦汉公司房屋租赁费：2012年度为13500元／季度×4个季度=54000元；2013年度为13500元／季度×4个季度=54000元；2014年度为13500元／季度×3个季度=40500元，以上共计148500元。原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护。秦汉公司与鑫星公司在2010年元月1日，采用合同书形式订立的不定期房屋租赁合同，自双方当事人签字或盖章时合同成立，该合同合法有效。鑫星公司在合同履行过程中，从2012年元月份开始拒绝向秦汉公司缴纳房屋租赁费的违约行为，该行为违反合同约定。故对秦汉公司要求解除双方于2010年元月1日签订的租赁合同并支付下欠的租赁费的请求因事实清楚，证据确凿，予以支持。对于房租的增加变更，因双方未进行确认，故不予认可。对于双方滞纳金的约定，显然过高，应予以调整。对鑫星公司以该租赁合同为附解除条件的合同辩解，因无证据支持，故不予采信。对鑫星公司称，因秦汉公司的原因，导致鑫星网吧的营业额锐减，并要求秦汉公司赔偿相应损失的请求，因属另一法律关系，在此不予论处。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（二）款、第一百零八条、第二百一十五条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除咸阳秦汉房地产开发公司与咸阳鑫星网络有限公司签订的房屋租赁合同。二、咸阳鑫星网络有限公司支付咸阳秦汉房地产开发公司房屋租赁费148500元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年1月1日计算至还款之日止。）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、在本判决生效之日起15日，咸阳鑫星网络有限公司返还租赁咸阳秦汉房地产开发公司位于咸阳市渭城区渭阳办事处双泉村村委会双泉综合市场南侧的房屋。案件受理费4459元，由咸阳鑫星网络有限公司承担。宣判后，鑫星公司不服，向本院提出上诉称：1、原判认定事实错误，应当撤销。1）被上诉人对双泉市场范围内的房地产不具有合法的所有权和使用权，原判认定被上诉人非法买卖土地行为合法是错误的，至今被上诉人仍未取得合法的土地开发相关手续及批文。2）双方之间的房屋租赁合同为附解除条件的合同，原判认定合同性质为可随时解除的不定期合同与事实不符。租赁合同有补充条款予以证实。3）原判认定“原告将被告网吧的围墙正门关闭，开了西门，……”，现场位置与实际完全错误，实际上市场内有东、西两个大门，网吧客流主要以西门为出入口，被上诉人将西门封闭，给网吧经营带来巨大损失。4）双方就租赁费变动一事根本就没有达成合意，被上诉人依据单方计算租金以及滞纳金的行为不能成立。2、原判在证据认定上有明显偏袒，违背公平公正原则，应予撤销。首先，被上诉人在所提供证据中并没有出示双方的租赁合同，那么租赁关系是如何认定的？明显证据不足；再次，原判认定上诉人提出的“租赁合同为附解除条件的合同的辩解，因无证据支持，不予采信。”，矛盾百出。被上诉人都没有提出租赁合同做证据，法官如何认定为不定期租赁合同。请求撤销原判；判令房屋租赁合同继续履行；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人秦汉公司答辩认为：1、原判认定事实清楚，应予维持。1）一审中被上诉人提交了咸阳市渭城区街道办事处双泉村村民委员会与秦汉公司在2009年11月23日签订的房地产买卖合同，并且合同已履行完毕，上诉人也对被上诉人的房地产买卖行为无异议，所以不存在被上诉人非法买卖土地的行为。2）根据合同法规定，上诉人拒缴租金，被上诉人经催告后仍不理会，已构成违约并且已经致合同目的不能实现，所以该合同可以依法解除。3）一审中，被上诉人提交了咸阳市渭城区街道办事处双泉村村民委员会证明一份，已经说明双泉市场安装西门系政府行为，与被上诉人无关。4）原判中，法院最终按照原定的13500元／季度计算租金，滞纳金的计算是双方合同中的约定，并不是依据被上诉人单方计算得出的结果。2、原判在证据认定上并未违背公平公正原则。首先，原审中上诉人自己辩称双方签订了合同，而后又一直辩称该合同为附条件合同，如果没有租赁关系，上诉人所说的岂不是自相矛盾。再次，在当初双方签订合同时就已经说明被上诉人随时有可能拆迁改造或重建，租期为不定期。上诉人的请求无事实和法律依据，应予驳回。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明：2009年11月23日，咸阳市渭城区渭阳街道办事处双泉村委会及该村一组与秦汉公司签订《房地产买卖合同》，约定由双泉村委会和该村一组开办的咸阳市渭城区双泉综合市场内现有房地产转让给秦汉公司，资产包括市场内全部房地产，该合同全部履行完毕，该市场内房地产由秦汉公司实际占有使用。2010年元月1日，秦汉公司与鑫星公司签订房屋租赁合同，约定每季度初必须交清本季度租金13500元，如不能按期交付租金每天罚滞纳金5%，期满一月，秦汉公司有权终止合同，一切经济责任自负。补充条款约定：该市场建设开发手续办理完成后，市场商户统一动迁时，合同自行终止。原审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，被上诉人秦汉公司与渭城区渭阳街道办事处双泉村委会及该村一组签订《房地产买卖合同》，该合同已履行完毕，秦汉公司实际占有双泉综合市场内全部房地产，后秦汉公司将该市场内部分房屋租与鑫星公司，双方签订租赁合同，该租赁合同应为有效。虽双方租赁合同补充条款约定：该市场建设开发手续办理完成后，市场商户统一动迁时，合同自行终止。但在合同履行过程中，鑫星公司从2012年元月开始拒绝向秦汉公司缴纳房屋租赁费，明显构成违约，无论是依据双方合同约定还是依据法律规定，秦汉公司均享有解除权，现秦汉公司要求解除合同，原判予以支持并无不当。对于房屋租金原判依照双方合同约定并未依据被上诉人主张的上涨数额进行判处。滞纳金原判认为合同约定过高，调整为中国人民银行同期贷款利率并进行判处并无不当。关于上诉人提出被上诉人将西门封闭，给网吧带来损失一节，因系另一法律关系，本案不予论处。综上，上诉人鑫星公司的上诉理由不能成立。原判认定基本事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3270元，由上诉人咸阳鑫星网络有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 闫亚君代理审判员 张丽艳代理审判员 丁 辉二〇一五年五月二十七日书 记 员 丁 强附相关法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”