（2014）台黄民初字第2542号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-08-28
案件名称
台州市黄岩业康机械有限公司与台州紫怡金属工具有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
台州市黄岩区人民法院
所属地区
台州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
台州市黄岩业康机械有限公司,台州紫怡金属工具有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2014）台黄民初字第2542号原告：台州市黄岩业康机械有限公司，住所地台州市黄岩区西城街道横河村。法定代表人：柯福友。委托代理人：柯丽贞。被告：台州紫怡金属工具有限公司，住所地台州市路桥区路北洋叶村。法定代表人：邱仙顺。委托代理人：叶可森，浙江利群律师事务所律师。委托代理人：徐汉钢，浙江利群律师事务所律师。原告台州市黄岩业康机械有限公司（以下简称业康公司）与被告台州紫怡金属工具有限公司（以下简称紫怡公司）为房屋买卖合同纠纷一案，于2014年12月17日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告业康公司的法定代表人柯福友及其委托代理人柯丽贞，被告紫怡公司的法定代表人邱仙顺及其委托代理人叶可森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业康公司起诉称：原、被告为房屋买卖合同发生纠纷，曾于2014年4月2日起诉至黄岩法院，法院审理后作出（2014）台黄民初字第756号民事判决，认定被告未按约递交办理过户手续所需的完税凭证等相关资料，造成原告无法正常办理过户手续，应承担违约责任。原告可主张因违约导致迟延交付厂房产生的实际损失。原、被告签订的厂房转让协议书约定在2014年1月25日前将办理过户手续所需的相关资料全部递交到管理部门。因此，原告要求被告赔偿延期交付厂房造成的租金损失，从2014年1月25日起至原告办理好房产证、土地证并可以正常使用厂房止，按照180万元／年计算。另外，原告为办理过户手续，对涉讼厂房进行了评估，支出评估费用34600元，该评估报告的有效期为半年，现已失效。故请求判令：一、被告赔偿原告自2014年1月25日起计算至原告办理好房产证、土地证且可以正常使用止，按照180万元／年计算的租金损失。二、被告赔偿原告厂房评估费34600元。三、由被告承担本案诉讼费用。被告紫怡公司答辩称：一、原告要求被告赔偿从2014年1月25日起按180万元／年计算的租金损失无事实依据。1、被告于2014年1月24日办妥《国有建设用地使用权转让备案表》等手续，并交付原告，至此已完成转让协议约定交付办理过户资料需要全部资料的义务。2、根据协议约定，2014年1月25日是被告提交办理过户手续所需资料的时间，而非交房的时间。被告交房时间应在“完成房屋设施维修”、原告付清余款100万元的时候。原告至今未付清房款，要求交房的条件未成就。3、事实上，原告于2014年1月25日前已实际使用了涉讼厂房，即厂房已实际交付。二、原告要求被告赔偿34600元评估费用缺乏依据。涉讼厂房已经办理好了过户手续，原告并没有重新进行评估，且该评估费用的支出与被告无关。故要求驳回原告的诉讼请求。原告业康公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，被告企业法人营业执照、组织机构代码证，证明原、被告诉讼主体适格。二、（2014）台黄民初字第756号民事判决书、厂房转让协议书，证明：1、被告未及时提供办理产权过户手续所需的完税凭证等相关资料、未及时协助原告办理过户手续。在被告履行相关义务后，才有权要求原告支付1400万元厂房转让款。2、涉讼厂房实际并未交付。原告曾借用了二三十平方的厂房两个月时间。3、根据协议书约定，被告应于2014年1月25日前将办理过户手续所需的相关资料全部都交到管理部门，被告逾期提供的行为构成违约，原告可向被告主张因违约导致迟延交付厂房产生的实际损失。三、（2014）台黄执民字第3392-1号执行裁定书、房产证、土地证，证明（2014）台黄民初字第756号民事判决生效后，被告未在规定期限内履行，经法院强制执行，涉讼厂房的房产证于2015年1月21日过户至原告名下，土地证于2015年1月30日过户至原告名下。四、涉讼厂房的租金评估报告书，证明涉讼厂房2014年、2015年期间年租金为192元／㎡。五、房地产交易评估报告书、评估公司出具的证明、发票，证明原告委托评估公司对涉讼厂房的价值进行评估，评估公司出具的评估报告使用有效期为半年，因被告迟延交付厂房，该评估报告书已经失效，被告应赔偿评估费损失34600元。六、涉讼厂房的拍卖资料，证明被告曾以年租金130万元出租涉讼厂房的事实。七、诉讼费、保全费发票，证明原告预付案件受理费19961元、保全费5000元，并垫付租金评估费8900元的事实。被告紫怡公司质证后对原告提供的证据的真实性均无异议，但认为：被告在（2014）台黄民初字第756号民事判决作出前就已经履行了全部义务，涉讼厂房迟延过户的原因不在被告。证据五评估报告系原告单方委托，且厂房过户时并未重新评估，不能要求被告承担相应款项。被告紫怡公司为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：一、厂房转让协议书，证明原、被告双方约定的厂房交付时间为被告完成房屋设施维修，原告付清余款100万元后。二、收条，证明被告于2014年2月20日向原告交付了被告公司基本情况、股东决议和国有建设用地使用权转让备案表等资料，已经履行了合同约定的义务。三、照片及其发票，证明原告已经实际占有、使用涉讼厂房的事实。四、（2014）台黄执民字第3382号执行案件受理通知书、执行款领据，证明因原告没有履行付款1400万元的义务，被告向法院申请强制执行的事实。五、住房情况查询记录、土地登记卡，证明原告已经取得涉讼厂房的房屋所有权和土地使用权的事实。原告业康公司质证后对被告提供的证据的真实性无异议，但认为：被告迟延交房事实清楚，被告提供的证据不能证明其答辩主张。经原、被告举证、质证和当庭陈述，本院审核证据后认为：对于原、被告提供的证据的真实性，双方当事人质证后均无异议，本院予以确认。经审理，本院认定如下案件事实：2013年12月21日，原告业康公司（乙方）与被告紫怡公司（甲方）签订《厂房转让协议书》一份，约定：一、甲方于2013年10月17日通过拍卖竞拍买得被执行人前迪车灯有限公司所有的坐落在黄岩区经济开发区西工业园区澄江区块的厂房及土地使用权及相应的其他权利。乙方以总价2860万元购买甲方的上述厂房，包括土地使用权、地上建筑物、设施、变压器等，土地使用面积为7747.6平方米，土地类型为工业用地，使用权类型为出让。二、转让款分五次支付。（1）合同签订后二日内乙方向甲方支付定金人民币160万元；（2）2013年12月30日前乙方向甲方支付人民币200万元；（3）甲方于2014年1月初（即1月1日至1月10日）将该交易的房屋及土地使用权过户至紫怡公司，并将办理好的该房产证权、土地使用权证原件交于乙方保管。甲方保证该厂房产权清晰，产权证上无任何抵押、担保等。乙方在收到该房产权证、土地使用权证原件后，于2014年1月11日之前向甲方支付人民币1000万元；（4）乙方支付第三笔款项后，甲方需立即协助乙方办理过户手续。在2014年1月25日前甲方协助乙方将办理过户手续所需的相关资料全部递交到管理部门，在以上全部资料递交到管理部门后，乙方立即向甲方支付人民币1400万元；（5）余款人民币100万元在甲方完成房屋维修及设施后，乙方交付甲方。房屋维修要求：四周围墙、自动伸缩大门、变压器400KV、公用厕所、所有铝合金窗、垃圾清理、楼梯扶手（不锈钢201材料）。三、其他规定。1、甲方应在合同约定时间内将该交易的厂房过户到甲方名下，并保证该厂房产权清晰，无任何抵押、担保。之后，甲方应立即协助乙方办理产权过户手续，办理该过户手续的税费等费用由乙方承担。2、甲方在完成售房后，则乙方有权支配和使用该厂房，甲方无权干涉。······协议签订后，原告业康公司分别于2013年12月21日、12月22日、2014年1月2日、1月29日、2月8日、2月11日向被告付款80万元、80万元、65万元、400万元、600万元、135万元，共计人民币1360万元。被告紫怡公司也分别于2013年12月11日、2014年1月27日向有关部门办理了涉讼厂房的房屋所有权证和国有土地使用证，并将两证交付给原告。为办理涉讼厂房的两证过户手续，2014年2月，原告业康公司委托台州市天元房地产咨询评估有限公司（以下简称天元公司）与浙江恒基房地产土地资产评估有限公司台州分公司（以下简称恒基台州分公司）对涉讼厂房的市场价值进行了评估，并支付了评估费34600元。2014年2月20日，原告业康公司收取被告提供的紫怡公司章程、公司基本情况、变更登记情况、股东决议、国有建设用地使用权转让备份表等相关材料后，向有关部门申请办理两证的过户手续。但黄岩国土局向原告开具了国有建设用地使用权缴费通知书，要求原告在地税部门办理完税后，才可以继续办理涉讼厂房过户手续。地税部门认为被告未缴清税款，不能开具相关的完税发票和凭证，地税部门也无法向原告计收差额营业税，致使两证未能及时过户至原告名下。原告联系被告，被告却称自己税款均已缴清，并打出横幅欲将涉讼厂房转售他人。2014年4月2日，原告诉至本院，要求被告协助原告办理厂房两证过户手续，并赔偿原告已付1360元厂房转让款的利息损失及评估费34600元。该案经本院审理查明：黄岩地税局于2014年1月23日向黄岩国土局出具一份《黄岩地方税务局城区税务分局工作联系单》，载明：“台州紫怡金属工具有限公司经法院拍卖竞得黄岩前迪车灯有限公司房产，台州紫怡金属工具有限公司已缴纳契税，黄岩前迪车灯有限公司亦已交税款，但由于我局征管系统原因无法开票，请贵局先予办理土地使用权证，待我局系统正常后再补开发票。”2014年6月3日，黄岩地税局又向我院出具一份《关于台州紫怡金属工具有限公司转户税费缴纳情况的说明》，载明：“台州紫怡金属工具有限公司购买黄岩前迪车灯有限公司坐落于黄岩经济开发区澄江区块的房产，办理转户时，台州紫怡金属工具有限公司未缴清其应承担的相关税费（《拍卖规则》、《拍卖特别须知》、《拍卖成交确认书》等资料均列明，买受人办理产权过户时所产生的一切税、费、金等均由买受人自行承担缴纳），分局也未开具发票和完税凭证。”2014年10月27日，本院作出（2014）台黄民初字第756号民事判决，认定：“被告紫怡公司未能按约递交办理过户手续所需的相关资料，造成原告无法正常办理转户手续，应承担违约责任。被告辩称已全部递交办理过户手续所需的完税凭证等相关资料，与事实不符。原告要求被告继续履行协议，协助办理涉讼厂房的过户手续，合理合法，其因被告违约造成的合理损失，被告应予赔偿。但原告已支付的购房款1360万元系按约履行自己的义务，要求被告赔偿该款的利息损失，缺乏依据，原告可主张因被告违约导致迟延交付厂房产生的实际损失。至于厂房交付的时间，协议没有明确约定，但从协议条款的本意看，应在完成售房后，原告有权支配和使用该厂房。庭审中，原告承认暂时借用二、三十平方米厂房和场地，被告认为原告已使用厂房和场地，如果被告主张属实，这是对协议条款的重大变更或补充，没有签订书面补充协议不符合实际，因此，原告使用部分讼争厂房应认定为暂借。目前没有证据证明厂房已实际交付，也无法确定迟延交付的时间，原告可待明确后另行主张迟延交付厂房的经济损失。”综上，判决如下：一、被告紫怡公司于判决生效后30日内提交涉讼的坐落台州市黄岩区经济开发区西工业园区澄江区块厂房完税凭证等办理过户手续所需全部材料，并协助原告业康公司办理该厂房的房屋所有权证、国有土地使用证的过户手续，提交完税凭证等材料需要支出的相关费用由被告紫怡公司负担，从被告紫怡公司过户到原告业康公司名下的相关税费由原告业康公司负担；原告业康公司在被告紫怡公司已提交完毕全部材料后支付被告紫怡公司合同约定的相应购房款1400万元。二、第一项履行完毕后，原告业康公司与被告紫怡公司按合同约定继续履行其他合同义务，直至履行完毕。案件受理费184800元，由被告紫怡公司负担。上述判决生效后，2014年12月19日，紫怡公司向本院申请执行，要求业康公司支付厂房转让款1400万元。2014年12月22日，业康公司向本院申请执行，要求紫怡公司协助办理涉讼厂房的两证过户手续。2015年1月14日，业康公司向本院执行款账户汇入执行款13815200元（1400万元-紫怡公司应当承担的（2014）台黄民初字第756号案件受理费184800元】，同时，业康公司提出财产保全的申请，要求冻结上述款项中的200万元，并提供了担保。2015年1月15日，本院作出（2014）台黄民初字第2542号民事裁定：冻结被告紫怡公司在本院的执行款200万元。2015年1月21日，原告业康公司取得了涉讼厂房的房产证；2015年1月30日，原告业康公司取得了涉讼厂房的土地证。审理中，本院根据原告业康公司的申请，依法委托台州宏诚资产评估事务所对涉讼厂房的租金进行了评估。2015年1月15日，该所作出宏诚评报字（2015）第003号厂房租金评估报告书，评估结果：委托评估的位于台州黄岩区经济开发区西工业园区澄江区块厂房（用地面积7747.60㎡，建筑面积8102.06㎡）在2014年～2015年期间年租金为192元／㎡，月租金为16元／㎡。本院认为：原、被告签订的厂房转让协议书系双方当事人真实的意思表示，内容并不违反国家法律强制性或禁止性规定，应为有效，双方均应当按照协议履行自己的义务。根据厂房转让协议书的约定，原告业康公司支付前三笔1360万元款项后，被告紫怡公司需立即协助办理过户手续，但因紫怡公司提交的办证资料不齐备，原告未能及时办证，且形成诉讼，事实清楚，被告紫怡公司应当承担违约责任。按照日常生活经验，结合本案原、被告前期均迟延履行等实际情况，假如被告紫怡公司能及时提供办证所需的全部资料，在通常情况下，原告业康公司应可在2014年2月底左右将涉讼厂房的两证过户至自己名下。因此，根据本案实际情况，原告业康公司可主张被告赔偿自2014年3月起至2015年1月30日（涉讼厂房土地证取得时间）止的厂房租金损失，参考厂房租金评估报告书的意见，本院酌情确定被告赔偿原告租金损失1425963元（129633元／月×11月）。至于原告主张的2015年1月30日办理两证之后至实际交付之日止的损失，涉及合同的继续履行问题，因厂房的交付时间以及对此的违约责任等事项未最终确定，且涉讼厂房转让协议书的后续履行事项目前仍在本院另案审理中，对于上述期间的相关损失，本案不作处理。原告业康公司可待相关事项明确后再主张。另外，原告主张的支付天元公司、恒基台州分公司的评估费，不属合同约定由被告紫怡公司负担的部分，且原告也未举证证明自己因迟延办证而重复缴纳相关费用，产生相应损失，因此，对于原告要求被告赔偿评估费34600元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告台州紫怡金属工具有限公司赔偿原告台州市黄岩业康机械有限公司自2014年3月1日起至2015年1月30日止的租金损失1425963元。二、驳回原告台州市黄岩业康机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19961元、评估费8900元、保全费5000元，合计人民币33861元，由原告台州市黄岩业康机械有限公司负担3861元，由被告台州紫怡金属工具有限公司负担30000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，预缴上诉案件受理费33861元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确认，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院］。审 判 长 苗 青人民陪审员 章正东人民陪审员 官忠勇二〇一五年五月二十七日代书 记员 解蓉蓉 来源：