（2014）纳溪民初字第2229号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2015-10-23

案件名称

泸州南天房地产开发有限公司与袁世明、游昌华、高庭玉排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

泸州市纳溪区人民法院

所属地区

泸州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

泸州南天房地产开发有限公司,国度亚湾Ｂ区小区业主委员会,袁世明,游昌华,高庭玉

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年）》：第十一条，第十二条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第三十五条；《中华人民共和国侵权责任法》：第十五条第一款

全文

四川省泸州市纳溪区人民法院民事判决书（2014）纳溪民初字第2229号原告泸州南天房地产开发有限公司，住所地：泸州市龙马潭区迎宾大道一段30幢，组织机构代码：73163342-6。法定代表人杨万平，该公司董事长。委托代理人田荣军，四川拥彗律师事务所律师。（特别授权）委托代理人袁流相，男，生于1977年9月14日，汉族，住泸县福集镇。（系该司职工）被告国度亚湾B区小区业主委员会，住所地：泸州市纳溪区云溪东路二段18号。负责人张正权，主任。被告袁世明，男，汉族，生于1976年10月27日，住四川省泸州市纳溪区。被告游昌华，男，生于1951年5月3日，汉族，住纳溪区棉花坡镇。被告高庭玉，女，生于1956年12月20日，汉族，住纳溪区。原告泸州南天房地产开发有限公司（以下简称南天房地产公司）与被告国度亚湾B区小区业主委员会排除妨害纠纷一案，本院受理后依法由审判员成英担任审判长、与代理审判员林波、人民陪审员马德素组成合议庭公开开庭进行审理。诉讼中，原告南天房地产公司申请追加袁世明、高庭玉、游昌华为本案被告，经本院审查予以准许。本案审理过程中，原告南天房地产公司的委托代理人田荣军、被告袁世明到庭参加了诉讼。被告国度亚湾B区小区业主委员会、高庭玉、游昌华经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告南天房地产公司诉称，2014年1月1日，原告在优先满足国度亚湾B区业主的前提下，销售本小区车位，遭四被告无理阻挠。其后，四被告将进出小区车库的唯一通道用栏杆封住，不准车辆进出。后经永宁派出所、永宁街道办、较场坝社区多次调解无果。被告的上述侵权行为一直持续到现在，给原告的合法权益造成了重大损失，故诉至法院要求四被告立即排除妨害，停止侵权。被告国度亚湾B区小区业主委员会、高庭玉、游昌华未作答辩。被告袁世明辩称，国度亚湾B区的车位是原告及所有业主共同所有的，不是原告单独所有；国度亚湾B区存在无消防通道等问题，原告应当进行整改；禁止车辆进出国度亚湾B区是第二届业主委员会开会通过的，由被告袁世明口头传达被告高庭玉、游昌华，由该二人具体负责执行，目的是为了保证小区的安全。经审理查明：原告南天房地产公司系一家从事房地产开发及商品房销售，物业管理、销售建筑材料等经营活动的有限责任公司。2009年11月8日，原告南天房地产公司在泸州市纳溪区云溪东路二段18号开工建设商品房“国度亚湾B区”，2010年12月27日竣工验收，并于2011年9月7日在泸州市纳溪区住房和城乡规划建设局进行了竣工验收登记备案。2012年，原告开始陆续向小区业主交房，涉及国度亚湾B区地下停车库面积956.56平方米，共划分为42个地下停车位，在小区业主入住后，前述地下停车位由开发商免费提供给小区业主使用，部分车位由国度亚湾B区小区业主委员会对外出租并收取了租金。2014年1月13日，原告南天房地产公司取得了国度亚湾B区地下车库的预售许可证，并开始将地下停车位对外出售。对此，部分业主以原告开发的国度亚湾B区没有消防通道等为由，对原告销售地下车位的行为提出异议，双方由此产生争议。2014年1月16日，被告袁世明等人召集40名小区业主对业主委员会进行改选，签名的有34名，选出了“第二届业主委员会委员”和主任人选，其中被告袁世明被选为“第二届业主委员会”主任。“第二届业主委员会”召开了第一、二、三次会议，并制定了物业管理办法﹤临时﹥、业主公约。其后，被告高庭玉、游昌华按被告袁世明的指令关闭进出国度亚湾B区车库唯一通行的大门，不准车辆进出小区车库，该行为一直持续至今。另查明，国度亚湾B区共计107位业主，小区无物业管理公司。2011年9月15日，筹备第一届业主委员会，并报经房地产主管部门备案。2013年起，被告高庭玉、游昌华系国度亚湾B区小区业主委员会聘请的从事门卫、保安、绿化维护、保洁等物管工作的人员。被告高庭玉、游昌华按0.45元／㎡收取业主的物管费，用于其工资、公共水、电费、绿化维护等的开销。上述事实，除原、被告的陈述外，还有原告的营业执照复印件、组织机构代码证、袁世明的询问笔录、游昌华的询问笔录、现场照片、廖正茂的询问笔录、张安明的询问笔录、张仲良的询问笔录、张兆元的商品房买卖合同、接（报）处警登记表、章洪的证人证言等证据在案佐证。以上证据经本院组织双方当事人质证，本院对其客观性、关联性、合法性予以确认，作为定案依据。本院认为，本案有以下三个争议焦点：1、车库的所有权问题。被告袁世明主张国度亚湾B区地下停车库的所有权属于原告及业主共同所有。本院认为，根据庭审质证、双方认可的商品房预售许可证，能够证实原告南天房地产公司对其开发的国度亚湾B区地下车库享有所有权。被告袁世明提出该争议的国度亚湾B车地下车库属原告与业主共有的主张，因其未向本院提交证据予以证明，故对其抗辩主张不予支持。2、谁应当对关闭进出国度亚湾B区地下停车库大门的侵权行为负责。被告袁世明主张禁止车辆进出国度亚湾B区车库大门是“第二届业主委员会”开会通过的。本院认为，2014年1月18日，国度亚湾B区小区业主委员会进行改选时，参会业主共计40名，签名的只有34名，而国度亚湾B区的业主共计107位。根据《物业管理条例》第十一条的规定“以下事项由业主共同决定……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员……”和第十二条的规定“……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，故该改选业主委员会不符合《物业管理条例》的规定，“第二届业主委员会”即未依法成立。虽然在2014年6月12日，“国度亚湾B区第三次业主委员会会议纪要”中记录“……2、由于有些业主不自律，非特殊情况不准车辆进入小区通道……”袁世明、王朝刚等未依法成立的“第二届业主委员会”成员在其上签名，但因“第二届业主委员会”未成立，该会议决议即不能以“第二届业主委员会”的名义作出，只能是在该会议纪要上签字的人员的个人行为。而签字人员中并非所有人员都实施了侵权行为，只有被告袁世明明确指示要求被告游昌华、高庭玉关闭车库进出的大门，其余人员均未付诸行动。同时，被告高庭玉、游昌华也确实实施了关闭车辆进出国度亚湾B区车库大门的行为。故实施侵权行为的人为被告袁世明、高庭玉、游昌华，此三人应当对关闭进出国度亚湾B区地下停车库大门的侵权行为负责。3、被告袁世明主张国度亚湾B区存在无消防通道等质量问题是否能成为其关闭小区车库大门的理由。本院认为根据庭审中质证的商品房预售许可证和四川省建设工程竣工验收备案书能够证明原告南天房地产公司对国度亚湾B区车库拥有所有权并进行了登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因而原告南天房地产公司对该车库享有物权，具有直接支配和排他的权利。故袁世明等被告关闭进出车库唯一通道的大门即是妨害了原告南天房地产公司对国度亚湾B区车库行使物权。至于被告袁世明提出的该小区无消防通道等问题不属本案审理范围，本案不作处理，被告袁世明可另行主张权利。因此，被告袁世明就不能以国度亚湾B区无消防通道等质量问题而关闭进出小区车库唯一通道的大门。综上所述，被告袁世明要求被告游昌华、高庭玉关闭进出国度亚湾B区车库唯一通道的大门，被告游昌华、高庭玉具体实施了这一行为，且该行为一直持续至今。被告袁世明在法庭上和被告游昌华在永宁派出所的询问笔录中对该事实均予以了认可，且有证人章洪的证言、现场勘验照片等证据予以证实。三被告的行为妨害了原告南天房地产公司对车库物权的实现，应该承担相应的侵权责任。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”及《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定“承担侵权责任的方式主要有：停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；赔偿损失；赔礼道歉；消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”原告南天房地产公司要求被告袁世明、高庭玉、游昌华排除妨害，立即开通国度亚湾B区车辆进出通道的要求符合法律规定，本院予以支持。被告袁世明辩称关闭车库大门是为了小区的安全，因无证据和法律依据，本院对该辩解不予支持。此外，原告南天房地产公司要求被告国度亚湾B区小区业主委员会排除妨害，但未向本院提供证据证明被告国度亚湾B区小区业主委员会实施了侵权行为，且“第二届业主委员会”本身也未依法成立，因此本院对该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，判决如下：一、被告袁世明、高庭玉、游昌华立即停止阻拦国度亚湾B区车辆正常通行的侵权行为；二、驳回原告泸州南天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由被告袁世明、高庭玉、游昌华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审　判　长　成　英代理审判员　林　波人民陪审员　马德素二〇一五年五月二十七日书　记　员　蔡利霞关注公众号“”