（2015）开民初字第4342号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-08-24
案件名称
黄明俊与黄世峰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄明俊,黄世峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民初字第4342号原告黄明俊。委托代理人谢元修，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告黄世峰。委托代理人刘俊杰，河南鑫苑律师事务所律师。原告黄明俊与被告黄世峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭磊适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄明俊委托代理人谢元修、被告黄世峰委托代理人刘俊杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄明俊诉称，原、被告是相识十多年的老乡、朋友，同在郑州经商。被告要把自己的一个店铺转让给原告，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）于2014年12月31日签订《店铺转让协议》，协议共四条。第一条：甲方（被告）于2014年12月23日前将位于郑州市郑东新区商都路33号五洲精品陶瓷城A区5、6、11、12号铺（共2层，底层面积为307平方米）使用权转让给乙方（原告）；第二条：该店铺的所有权归郑州五洲物业管理有限公司，甲方与郑州五洲物业管理有限公司签订了租赁合同，租期到2015年3月15日止，月租24560元人民币；第三条：乙方在2014年12月23日前一次性向甲方支付（转让费160000元，甲缴纳的租金68767元，租赁押金50000元）共计人民币贰拾柒万捌仟柒佰陆拾柒元整（278767.00元）；合同期满后由乙方领回缴纳的租赁押金，该押金归乙方所有；第四条：甲方应在乙方一次性支付费用后，应将甲方与郑州五洲物业管理有限签订租赁合同等手续转交乙方。被告承诺于2015年3月15日将上述店铺使用权过户到原告名下（即由原告与郑州五洲物业管理有限公司签订店铺租赁合同）由原告经营。被告于2014年12月31日将该店铺交给原告，原告同日将278767元相关费用交付给被告。原告为了代理奥米茄品牌和仿古瓷砖，于2015年1月4日开始对店铺进行重新装修，支出了巨额装修等费用。2015年3月上旬，原告从市场得知店铺未经市场同意一律不能转让、转租和续签。被告实际已经不能履行双方签订的《店铺转让协议》，只能解除。原告被迫终止装修并将店铺返还给被告。被告严重违约，应依法承担退还原告全部费用并赔偿原告损失等违约责任。经多次与被告协商处理未果，无奈提起诉讼。请求法院依法判令解除原、被告签订的《店铺在转让协议》，判令被告返还原告店铺转让费16万元、店铺租金68767元、租赁押金5万元，合计278768元及利息，利息按银行同期同类贷款利率从2014年12月31日计算至本金付清之日；赔偿装修损失105000元；诉讼费由被告承担。被告黄世峰辩称，1、合同未约定且被告也未承诺过将店铺使用权过户至原告名下；2、转让费是这一行业的交易习惯，只要是当事人之间自愿产生的转让费，应予认可，一方要求返还的不应支持；3、店铺原告已使用至2015年3月15日，合同约定的已交付房租期限，因此不应退还；4、因原告未按照与被告协商一致的方法，擅自到郑州五洲物业管理公司说明店铺已转让给原告，致使五洲公司不退还押金，其应当承担责任；5、原告要求利息没有依据；6、原告未经被告同意装饰装修，该费用应当由原告承担，且原告并未实际装修装饰，仅是砸了一下墙，我们保留要求原告恢复原状或赔偿损失的权利。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告黄明俊为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、原、被告身份证复印件各一份，证明原、被告主体资格；证据二、《店铺转让协议》、转款凭证各一份，证明：1、被告将位于郑州市郑东新区商都路33号五洲精品陶瓷城A区5、6、11、12号铺（共2层，底层面积为307平方米）的使用权转移给原告；原、被告于2015年12月31日（当天转款凭证可以证明）签订《店铺转让协议》，同日原告付款被告交付店铺；2、上述店铺的所有权归郑州五洲物业管理有限公司。被告与郑州五洲物业管理有限公司签订了租赁合同，租期从2014年12月23日始至2015年3月15日止，月租24560元人民币；3、原告一次性向被告支付（转让费160000元，甲缴纳的租金68767元，租赁押金50000元）共计人民币贰拾柒万捌仟柒佰陆拾柒元整（278767.00元）；4、被告应在原告一次性支付费用后，应将被告与郑州五洲物业管理有限签订租赁合同等手续转交原告。证据三、录音一份，证明：1、店铺转让就是过户，转让费就是过户费，过户就是商户与店铺产权人签订租赁合同，只有这样商户才能办理营业执照、税务登记证等，才能取得经营权；2、博华陶瓷（郑州市华丰建材有限公司）将从郑州五洲物业管理有限公司承租的店铺（即本案争议店铺）转让给被告，承诺2015年3月15日合同到期后过户到被告名下；3、被告取得上述店铺在未过户到自己名下的情况下，了解到市场行情。几天后，就将上述店铺转让给原告，向原告承诺2015年3月15日合同到期后花个万把块钱即可将店铺过户到原告名下，原告和被告是十多年的同乡、朋友关系，原告对被告很信任，原告并不知情店铺不能过户等情形；4、原告受让上述店铺是为了经营奥米茄品牌和仿古瓷砖，被告认同店铺需要进行装修，原告已经根据厂家装修图纸进行了装修，支出了装修等费用10余万元等；5、2015年1月20日是春节，春节放假加上原告装修店铺时间，原告未曾使用上述店铺经营；6、被告已经不能将上述店铺过户到原告名下，根成根本违约，应承担违约责任。证据四、收据一份，证明原告已向被告支付转让费160000元、租金68767元、押金50000元，共计人民币贰拾柒万捌仟柒佰陆拾柒元整（278767.00元）；证据五、装修图纸2份、2015年1月4日装修押金收据、2015年1月4日装修水电费收据、装修合同书、黄磊峰（又名黄世峰）身份证复印件、2015年2月1日收条、2015年3月25日结算单各一份，证明原告接收店铺后，经过郑州五洲物业管理有限公司同意，对店铺进行装修，为此支出装修押金5000元，水电费597元，装修费用100000元（在2015年2月1号之前向黄磊锋转账1万、现金4万，装修人于2月1号出具了5万元的收条，后又由原告妻子王月红转帐支付5万，最后装修人黄磊锋开具了总的10万元收条），造成原告损失。上述证据经被告黄世峰质证认为：对证据一、二、四无异议；对证据三真实性无异议，对其证明内容有异议，转让费并不是过户费，其应考虑以下几种因素：有形资产的费用、无形资产的费用以及租赁期限；被告并未承诺协助过户，而是郑州市华丰建材有限公司承诺协助过户；被告并不了解市场行情，在其提供的录音中也有体现；原告装修并未经过被告同意；原告已使用店铺至2015年3月15日；对证据五中的装修图纸有异议，并不能证明该图纸就是原告装修的图纸；对装修水电费收据无异议；对装修合同书、黄磊峰（又名黄世峰）身份证复印件、2015年2月1日收条、2015年3月25日结算单各一份真实性有异议，所签合同、收条、结算单中落款姓名与原告所提供的装修者身份信息不符，另该证据也不能证明已经装修。装修押金是由郑州五洲公司收取的，应由其退还，不应由被告承担。经本院审查认为，原告所提交的上述证据均客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。被告黄世峰为支持其答辩意见向本院提交如下证据：证据一、店铺状况照片六张，证明原告并未实际装修，仅是砸了一下墙。上述证据经原告黄明俊质证认为：争议店铺共2层4间，被告提供的六张照片不能反映店铺的装修真实状况，但是也间接证明了原告对于店铺实施了装修，只是未装修完毕，被迫停工了。装修包括前期准备、进料、预付款、定金、人工费等，根据原告提供的装修合同，装修总造价47万元，原告主张的只是实际的装修损失。经本院审查认为，被告所提交的上述证据均客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。本院依据采信的证据及庭审笔录，确认如下事实：2014年12月25日，原告（作为甲方）、被告（作为乙方）签订店铺转让协议一份，约定被告将位于郑州市郑东新区商都路33号五洲精品陶瓷城A区5、6、11、12号铺（共2层，底层面积为307平方米）使用权转让给乙方；该店铺的所有权归郑州五洲物业管理有限公司，甲方与该公司签订了租赁合同，租赁期到2015年3月15日止，月租为24560元；乙方在2014年12月23日前一次性向甲方支付（转让费16万元、甲缴纳的租金68767元、租赁押金5万元）共计278767元，合同期满后由乙方领回甲方缴纳的租赁押金，该押金归乙方所有；甲方应在乙方一次性支付费用后，应将甲方与郑州五洲物业管理有限公司签订租赁合同等手续转交乙方。同日，原告向被告交纳了278700元。至2015年3月上旬，市场管理方明确表示不得转租。原告妻子王月红于2014年12月31日通过银行转账的方式向被告转款210000元。被告于2014年12月25日向原告出具收据一份，载明：兹收到黄明俊五洲展厅转让费、押金、租金278700元。原告称其对涉案店铺进行了装修，并举证证明原告与案外人黄世峰（又名黄磊峰）签订装修合同，为此支出装修押金5000元，水电费597元，装修费用100000元（在2015年2月1号之前向黄世峰（又名黄磊峰）转账1万、现金4万，装修人于2月1号出具了5万元的收条，后又由原告妻子王月红转帐支付5万，最后装修人黄世峰（又名黄磊峰）开具了总的10万元收条）。被告提供店铺状况照片六张，并称原告并未实际装修，仅是砸了一下墙。本院认为，原、被告双方签订的《店铺转让协议》系双方当事人真实意思表示，该合同载明该店铺的所有权归郑州五洲物业管理有限公司，被告黄世峰未提交证据证明其对约定店铺具有合法的转租权，故该合同系效力待定合同。至2015年3月上旬，店铺所有权人明确表示不得转租。故该合同因被告黄世峰并无转租权而为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力；该法第五十八条规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告返还店铺转让费16万元、租赁押金5万元，本院予以支持。在本案中，原、被告在不能确定被告是否具有合法的转租权的情况下签订《店铺转让协议》并予以履行，均具有过错，故本院酌定被告支付原告店铺押金34383元。关于原告要求被告支付上述款项的利息的诉讼请求，无事实与法律依据，故本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失105000元的诉讼请求，未提交正规发票予以证明，但其对店铺进行装修的事实存在，本院酌定赔偿原告装修损失2万元。依照《中华人民共和国合同法》五十六条、五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄世峰于本判决生效之日起十日内返还原告黄明俊店铺转让费十六万元、店铺租金三万四千三百八十三元、租赁押金五万元；二、被告黄世峰于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄明俊装修损失两万元；三、驳回原告黄明俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千零五十七元，减半收取三千五百二十八元五角，由原告黄明俊八百九十五元五角，被告黄世峰负担二千六百三十三元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇一五年五月二十七日书记员 刘云龙 搜索“”