（2015）甬鄞姜民初字第80号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-12-07
案件名称
吴雷波与沈文达房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市鄞州区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴雷波,沈文达
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞姜民初字第80号原告：吴雷波，无固定职业。委托代理人：郭美友，无固定职业。委托代理人：刘世柏。被告：沈文达，无固定职业。原告吴雷波为与被告沈文达房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月25日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，本案于2015年5月11日公开开庭进行了审理，原告吴雷波的委托代理人郭美友、刘世柏到庭参加诉讼，被告沈文达经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴雷波起诉称：被告于2011年取得宁波市鄞州区姜山镇沈风水村宅基地建房许可，在修建诉争房屋过程中，因资金需要将诉争的房屋出卖给原告。被告在收到原告定金80000元后，于2011年5月20日向原告出具收条一份，双方同时约定2011年6月10日付清房屋价款共计580000元。2011年6月10日原告支付全部房屋价款580000元后，双方又于当天签订《房屋买卖协议书》一份，但被告至今未按照《房屋买卖协议书》的约定协助原告办理诉争房屋的过户手续，且原告后得知诉争房屋属于农村宅基地上房屋，被告出售该房屋违反了相关法律规定，原、被告的房屋买卖合同属于无效合同。请求判令：一、确认原、被告于2011年6月10日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告立即返还原告购房价款580000元，并赔偿两年的利息损失共计69600元（580000元×2×6％）。被告沈文达未作答辩，也未向本院提交书面证据。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.《房屋买卖协议书》一份，用以证明原、被告于2011年6月10日达成房屋买卖协议，原告已向被告支付购房价款580000元，协议约定被告协助原告办理诉争房屋过户手续的事实；2.《收条》一份，用以证明原告于2011年5月20日向被告支付定金80000元，双方另在收条上约定被告要将诉争房屋的水、电等过户至原告名下的事实；3.宁波市鄞州区姜山镇沈风水村经济合作社出具的《证明》一份，以证明诉争房屋建造得到了该村村民代表大会同意的事实。因被告沈文达未到庭应诉，为查明诉争房屋的土地性质，本院依原告的申请，调查了宁波市鄞州区姜山镇沈风水村支部书记沈维明，沈维明称诉争房屋的土地属于沈风水村集体所有，该村集体以3000元／年租金出租给被告沈文达18年用于建造厂房，而非被告沈文达的宅基地，被告沈文达在建造诉争房屋时也未经过村民代表大会同意。对于原告提交证据的1、2，被告未到庭质证，应视为其放弃诉讼权利。本院认为，证据1、2均系原件，无明显瑕疵，本院予以认定。对于原告提交的证据3，因经本院调查诉争房屋的土地属于农村集体所有，而非被告沈文达的宅基地，被告沈文达建造诉争房屋时也未取得村民代表大会同意，故本院对该证据不予认定。根据原告的陈述及本院对上述证据的认定情况，本院确认本案事实如下：原告于2011年5月20日向被告购买位于宁波市鄞州区姜山镇沈风水村厂东北角砖混结构三间二层半别墅式房屋一幢，双方约定房屋总价款为580000元，原告在当天支付被告定金80000元后，被告向原告出具《收条》一份。2011年6月10日被告付清全部购房价款580000元后，双方又补充签订《房屋买卖协议书》一份，该协议书中约定“因目前政策限制，不能领到土地使用证，等政策允许后，甲方（被告）应给予尽义务提供有关证件帮助乙方（原告）办理转户手续”，另对诉争房屋买卖的其他事宜也进行了约定。在《房屋买卖协议书》下方另注明“房款580000元已付清”，并由被告签名。另查明：诉争房屋的土地属于宁波市鄞州区姜山镇沈风水村集体所有并租赁给被告沈文达用于建造厂房的土地，而非被告沈文达的宅基地。本院认为：诉争房屋系由被告在其租赁用来建造厂房的农村集体土地上所建，被告对诉争房屋的土地并没有处分权，且农村集体土地属于集体所有，仅可以在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，而原告并非该村集体经济组织成员，故原、被告于2011年6月10日签订的《房屋买卖协议书》，违反了法律和行政法规的强制性规定，依法应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当各自返还，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为房屋出让方应当明知房屋的土地使用权性质和国家的法律法规，却依然向原告出售集体土地且并不属于自己宅基地上的房屋，应对合同无效承担主要的过错责任。从双方签订的《房屋买卖协议书》中“因目前政策限制，不能领到土地使用证”等表述来看，原告也应当知道涉案房屋的土地权属性质，但仍买受诉争房屋，对合同无效也有过错。本院根据合同双方的过错程度以及本案的实际情况，确认原、被告按照4：6的比例承担因合同无效产生的损失。原告要求被告返还购房价款580000元，依法应予支持。原告向被告支付购房价款后，丧失了资金占有、收益权利，期间的利息损失属于因合同无效而产生的直接损失，原告要求被告以本金580000元按照年利率6％赔偿2年计69600元的利息损失，未超过中国人民银行公布的同期同档次贷款利率标准，和自购房款支付之日起计算至今的期间，本院按比例支持其中的60％，计41760元。被告沈文达未出庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴雷波与被告沈文达于2011年6月10日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告沈文达返还原告吴雷波购房价款580000元，并支付利息损失41760元，共计621760元，限本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费10296元，由原告吴雷波负担278.40元，被告沈文达负担10017.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长 郭敬波审 判 员 缪建飞人民陪审员 陈国琴二〇一五年五月二十七日代书 记员 崔婉倩 来源：