（2015）小民初字第01013号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2017-11-07
案件名称
孙仙利、安晓平与郭玉忠租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市小店区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙仙利,安晓平,郭玉忠
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2015）小民初字第01013号原告孙仙利，太原市小店区黄陵街道办事处新庄社区居民。原告安晓平，太原市小店区黄陵街道办事处新庄社区居民。被告郭玉忠，个体。原告孙仙利、安晓平与被告郭玉忠租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后，依法由审判员田甜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙仙利、安晓平，被告郭玉忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙仙利、安晓平诉称，2012年4月20日，原告与被告签订《门店租赁协议书》，被告租赁原告位于太原市小店区黄陵路中段的门面房二层、三层用于火锅经营，租赁房屋面积共计384平方米，租赁期限自2012年6月1日起至2018年6月1日止，双方约定房屋租金每年为人民币130000元，租金按年提前一个月支付。根据《门店租赁协议书》，被告应当于2014年5月1日前向原告支付该年度租金130000元，但经原告数次催要，被告尚有租金30000元未予支付。另，被告还应当向原告支付租赁房屋所产生的电费、暖气费等费用共计39400.5元。截至本案起诉之日，被告仍拒不履行协议约定，也未向原告支付剩余租金及租赁房屋产生的上述费用，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告郭玉忠支付原告租金30000元及租赁房屋所产生的电费、暖气费39400.5元，以上共计人民币69400.5元，并解除双方签订的《门店租赁协议书》；2、被告承担本案的诉讼费用以及因诉讼产生的其他费用。被告郭玉忠辩称，我认可租金30000万元、暖气费还没有给原告。租房子的时候原告说暖气费是按170多平方米来收取，收暖气费时按200多平方米收的，收据还在，三层没有暖气，向我收取暖气费不合适，我只认可按170平方米收取暖气费。自2011年开始修路，我们店生意一直不好，我对原告说租金缓一缓，他当时也同意。我经营期间，原告关过我店门，给我造成营业损失，还有，装修火锅店及其他投入花了几十万，原告要是愿意赔偿我装修费及其他费用，我同意解除合同。经审理查明，2012年4月20日，原告与被告签订《门店租赁协议书》，协议约定由原告将位于太原市小店区黄陵路中段二层、三层（建筑面积共计384㎡）门面房租赁给被告作为营业场所及办公之用；房屋租赁期限为6年，自2012年6月1日至2018年6月1日止，前三年每年租金130000元，后三年每年租金155000元，租金按年提前一个月支付，原告提供收据；房屋的水、电、暖等费用按国家标准由被告承担，原告应保证被告水、电、暖等的独立使用和正常供应；门店装修由被告负责，装修不得破坏原房屋主体结构；原告不得以任何形式影响被告的正常经营，如有发生原告必须立即停止或整改；遇有国家重大政策变化和不可抗拒的特殊因素，不能继续租房或出租时，由出租方退清承租方预付款后解除协议。除此之外，任何一方提出变更、修改或终止协议，须提前一个月告知对方，经双方协商同意后实施，并协商赔偿对方的经济损失。协议还约定了双方的其他权利义务条款。协议签订后，原告将该门面房二层、三层交付给被告使用，被告已依约支付原告2012年6月1日至2014年6月1日期间租金，尚欠原告2014年6月1日至2015年6月1日期间租金30000元未支付。2015年3月16日，原告将被告诉至本院，要求被告支付未付租金30000元及其被告租赁房屋所产生的电费、暖气费39400.5元，以上共计人民币69400.5元，并解除原被告双方签订的《门店租赁协议书》。庭审中，原告明确诉讼请求所主张的暖气费为35437.5元，计算依据是：以7.5元／㎡标准计算，面积按照其所述实际面积429㎡，2012年-2015年共计3年，每年供暖时间5个月，即7.5元／㎡×429㎡×3年×5个月－12825元（被告已支付）=35437.5元；提供的相应证据为：太原市小店区龙城街道新庄物业管理办公室出具的《证明》，内容为“兹证明我小区居民孙仙利的马路边商品房面积600平方米，供暖时间2013年-2015年总计三年，每年应交22500元，三年应交67500元”。庭审中原告明确诉讼请求所主张的电费为2015年1月1269元，2月1318元；提供的相应证据为：1、计费清单，载明”用户名称：孙占武饭店，用电地址：太原市小店区黄陵街道办事处黄陵村，应收金额：901.05元，出票日期：20150312”。2、电费发票，载明“电费：901.05元，开票日期：2015-03-12”。2015年1月电费未提供相应的证据证明。原告庭审中陈述称，因为之前租住我房子的是孙占武饭店，当时就用了孙占武饭店作为交电费的户名，一直未更改过来；另，我和被告约定的电费是按照商业用电1.2元／度来收取的，我给被告出具我自己手写收据。另查明，太原市小店区黄陵街道办事处新庄社区居民委员会出具《证明》，内容为：兹有我太原市小店区黄陵街道新庄社区居民孙仙利在黄陵路中段有一商品房基地，现建房600㎡，房屋属于孙仙利。证明出具时间为2011年4月13日。原告孙仙利和原告安晓平是母子关系。确认以上事实的证据有原告向法庭提交的《门店租赁协议书》、居委会的证明、电费计费清单、发票以及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋虽然有社区居民委员会出具的《说明》，但社区居民委员会并非不动产权属的法定机构，该房屋未办理房屋权属登记，原告亦未提交建设规划许可证或经主管部门批准建设的相关证明。因此，原告与被告签订的《门店租赁协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应属于无效协议。关于原告要求解除其与被告签订的《门店租赁协议书》诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告作为出租方明知涉案房屋不具备建设工程规划许可证也未经主管部门批准建设，仍将该房屋出租给被告，存在过错；被告作为具有完全民事行为能力的成年人，在承租该房屋时未尽合理审查义务，其主观上亦存在过错。因此，被告应当向原告返还涉案房屋，原告应当赔偿被告因此所受到的损失。被告未就其主张的装修损失及营业损失提供证据予以证明，鉴于被告对该房屋进行了一定的装修用于火锅店经营，本院酌情确定原告赔偿被告装修及营业损失30000元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，首先，参照双方协议约定，被告应向原告支付2014年6月1日至2015年6月1日期间尚欠的房屋占有使用费30000元；其次，参照双方协议约定的建筑面积为384㎡，双方都认可的暖气价格为7.5元／㎡，供暖3年，每年供暖5个月，被告已支付暖气费12825元，本院确认被告应向原告支付暖气费为30375元（7.5元／㎡×384㎡×3年×5个月－12825元=30375元），对原告超过部分诉讼请求，本院不予支持；再次，关于原告主张的电费，本院对有计费清单及发票的901.05元予以确认，超过部分诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告孙仙利、安晓平与被告郭玉忠签订的门店租赁协议书无效。二、被告郭玉忠于本判决生效之日起十日内返还其租用的原告孙仙利、安晓平的房屋。三、被告郭玉忠于本判决生效之日起十日内支付原告孙仙利、安晓平房屋占有使用费30000元。四、被告郭玉忠于本判决生效之日起十日内支付原告孙仙利、安晓平暖气费30375元、电费901.05元。五、原告孙仙利、安晓平于本判决生效之日起十日内支付被告郭玉忠损失30000元。六、驳回原告孙仙利、安晓平的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费768元（原告已预交），由原告孙仙利、安晓平负担90元，由被告郭玉忠负担678元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 田 甜二〇一五年五月二十七日书记员 刘思艺第1页共7页 更多数据：搜索“”来源：