（2014）永民初字第1066号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-10-19
案件名称
吴喜兵与凌发友、王永贵农村房屋买卖及土地承包经营权流转合同纠纷一案一审民事判决书
法院
永善县人民法院
所属地区
永善县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴喜兵,凌发友,王永贵
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
云南省永善县人民法院民 事 判 决 书（2014）永民初字第1066号原告吴喜兵（反诉被告）。委托代理人张长英（特别授权）系原告吴喜兵之妻。被告凌发友（反诉原告）。被告王永贵（反诉原告）。被告凌发友、王永贵的共同委托代理人夏应均（特别授权），云南滇东北律师事务所律师。原告吴喜兵（反诉被告）与被告凌发友（反诉原告）、王永贵（反诉原告）农村房屋买卖及土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院以简易程序受理后，因案情复杂，裁定转为普通程序依法组成合议庭审理。原告吴喜兵及被告凌发友、王永贵向本院提交了相关证据材料。本院两次公开开庭审理了本案。原告吴喜兵的委托代理人张长英，被告凌发友、王永贵及其委托代理人夏应均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴喜兵（反诉被告）诉称，2014年2月28日，他与被告凌发友、王永贵订立《房屋出售及土地经营权流转合同》，二被告将其所有的房屋出买给他，并将其享有承包经营权的土地5.9亩转让给他，房屋出买及土地转让费用共计258000元。他在经营受让土地时，遭到ＸＸ镇金寨村沙坝子社村民韩某甲家阻扰，韩某甲称二被告转让的土地属于其户承包的荒地，二被告无权转让。因二被告就该宗地故意隐瞒了与韩某甲家存在经营权争议的事实，导致他在不明真相的情况下与二被告订立合同，并给付了二被告200000元价款。而二被告既不能按约定配合办理相关土地流转手续，也不能使他实际享有受让土地的经营权。二被告的行为已构成欺诈，请求人民法院判决撤销原、被告双方订立的《房屋出售及土地经营权流转合同》及《云南省农村土地承包经营权转让合同》；由二被告返还他预付款200000元、赔偿因修堰沟造成的损失1300元；二被告所出卖的房屋及所流转的土地由二被告予以收回。本案诉讼费由二被告承担。被告凌发友、王永贵答辩并反诉称，他们出卖自己所有的房屋，并转让其拥有经营权的土地给吴喜兵，双方订立的合同合法有效。原告吴喜兵现已占有房屋并实际经营该转让的土地。对于该转让的土地，其系从韩某甲家合法流转取得，已经村委会备案登记并取得《荒山、荒坡、荒沟土地使用权证》，与韩某甲家就该宗土地的经营权并无争议。其将土地转让给原告吴喜兵后，并非其不配合办理土地经营权变更手续，而是在办证过程中，原告吴喜兵多次拒不到场配合，致使相关变更登记手续未能落实。故原告吴喜兵起诉要求撤销合同的主张缺乏事实和法律依据。反之，原告吴喜兵未按约定支付合同余款58000元，已构成违约，反诉请求判决原告吴喜兵付清合同余款58000元，并承担违约金30000元。本诉诉讼费及反诉费由原告吴喜兵承担。原告吴喜兵针对被告凌发友、王永贵的反诉辩称，他与被告凌发友、王永贵签订《房屋出售及土地经营权流转合同》时，被告凌发友、王永贵隐瞒了与案外人韩某甲之间存在土地经营权争议的事实，导致他与被告之间不能完善土地经营权变更手续。且他在对流转土地经营过程中，遭到案外人韩某甲的干扰，导致他与被告之间签订的合同不能实际履行，只能予以撤销。故被告反诉要求继续履行合同，并给付后续款项58000元并承担违约金30000元的主张，与本案事实不符，请求驳回被告凌发友、王永贵的反诉请求。综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原告吴喜兵与被告凌发友、王永贵签订的《房屋出售及土地经营权流转合同》及《云南省农村土地承包经营权转让合同》是否属可撤销合同？2、原告吴喜兵的请求及被告凌发友、王永贵的反诉请求是否应得到本院支持？针对以上争议，原告吴喜兵向本院提交了如下证据：《ＸＸ镇农业服务站证实》1份，证实吴喜兵于2014年5月8日到ＸＸ镇农业服务站办理其向王永贵流转土地的相关手续，因王永贵缺少《永善县农村土地承包经营权证》，该站未办理该户的土地承包经营权流转手续；《占（暂）收条》、《房屋出售及土地经营权流转合同》、《收条》复印件各1份，证实2014年1月28日，吴喜兵因流转王永贵家花椒园5.9亩，流转费258000元。当日给付20000元，余款238000元，定于手续完交后一次性付清。2014年2月28日，吴喜兵与王永贵签订了《房屋出售及土地承包经营权流转合同》，约定王永贵将其户的土地5.9亩长期转让给吴喜兵家，房屋长期出售给吴喜兵家，土地流转及房屋出售的价款为258000元，合同还就违约责任，流转手续的办理等作了约定。2014年2月29日，吴喜兵再行给付王永贵1800**元，连同之前给付的20000元，合计200000元。经质证，被告凌发友、王永贵对原告吴喜兵提供的第1组证据认为证实内容不全面，ＸＸ镇农业服务站并不是不办理吴喜兵户的土地流转手续，而是在办理，有一个办理的过程；对第2组证据无异议。被告凌发友、王永贵对其答辩理由及反诉主张向本院提交了如下证据：被告凌发友、王永贵的《身份证》及《户口簿》复印件各1份，证实二被告的户籍、身份等基本信息；《结婚证》复印件1份，证实二被告属夫妻关系的事实；3、《永善县荒山、荒坡、荒沟土地使用证》（编号为080127）、《永善县出让“三荒”土地使用权合同书》（编号为№0000355）各1份，证实二被告流转给原告的土地系通过合法承包所得，二被告具有处分的权利；4、《土地转让申请》、《沙坝村民小组会议记录》、《土地转让公示》复印件各1份，证实被告王永贵流转其承包的土地给原告系村民集体讨论同意，并经村委会同意备案，流转程序合法；5、《云南省农村土地承包经营权转让合同》、《房屋出售及土地经营权流转合同》、《收条》复印件各1份，证实二被告与原告订立的《房屋出售及土地经营权流转合同》合法有效，原告违反合同约定，尚欠合同余款58000元的事实；6、《土地转入申请》、《永善县农村土地承包经营权证书申请表》、《农业承包耕地登记表》、《承诺书》、《云南省农村土地承包合同书》复印件各1份，证实二被告与原告签订《房屋出售及土地经营权流转合同》后，原告已实际履行合同，且已办理了相关法定手续；7、金寨村委会的《证明》复印件1份，证实被告凌发友、王永贵对转让给吴喜兵的土地享有合法的承包经营权，相关转让手续正在办理中。经质证，原告吴喜兵对被告凌发友、王永贵提供的第1至7组证据的真实性无异议。但认为上述证据中涉及土地转让的相关证据上无日期，“三荒”地使用证上的地界与二被告流转给吴喜兵的土地的地界不一致，不能证实二被告对转让给吴喜兵的土地享有承包经营权。对其余证据无异议。在庭审中，原告吴喜兵向本院申请证人吴某某、刘某甲出庭作证：1、证人吴某某当庭证实，他曾带吴喜兵去办理土地流转手续，但因凌发友家拿不出《土地承包经营权证》，致使流转手续未能办成；2、证人刘某甲当庭证实，她是韩某甲的妻子，凌发友、王永贵转让给吴喜兵的土地，是她家的承包地，当初因与凌发友家关系好，便流转给凌发友家种，但不能再行转让。后凌发友、王永贵未经她家同意，将土地转让给吴喜兵的行为，侵犯了她家的土地承包经营权，故在吴喜兵家经营土地期间，她确实去干涉阻止过。经质证，原告吴喜兵对证人吴某某、刘某甲的证实无异议。被告凌发友、王永贵对证人吴某某、刘某甲的证实认为均不客观真实。且认为刘某甲与本案存在利害关系，故不应作为证人出庭作证，其证实内容不具有证据效力。在诉讼过程中，本院依职权调取了如下证据：《调解笔录》1份，证实2015年3月16日，ＸＸ镇综治办组织凌发友与韩某乙（韩某甲之子）调解。凌发友陈述：1993年7月，其流转了韩某甲家地名为大青杠树（又名石水井）的土地6.5亩（实际丈量为9.2亩），流转金为每亩200元，合计1300元。双方属口头协议，未确定流转时间。韩某乙对凌发友针对与其家流转土地的陈述无异议，但认为凌发友不能再将流转土地转让他人。《ＸＸ镇司法所情况说明》1份，证实ＸＸ镇司法所多次接到韩某甲的反映，称其家地名叫大青杠树的6.5亩荒山，以口头协议的方式流转给凌发友家，而凌发友家未经其家同意，擅自将该荒山转让给吴喜兵而引发纠纷。2015年3月16日至4月16日，ＸＸ镇司法所两次组织双方协商未果。经质证，原告吴喜兵对本院依职权调取的第1至2组证据无异议；被告凌发友、王永贵对本院依职权调取的证据涉及的内容无异议，但认为与本案无关联。本院认为，原告吴喜兵提供的第2组证据及被告凌发友、王永贵提供的第1至2组、第5组证据，经双方质证后互无异议，本院予以采信。原告吴喜兵提供的第1组证据来源合法、内容客观真实，与本案相关联，本院予以采信。原告凌发友、王永贵提供的第3至4组、6至7组证据，证实了被告凌发友、王永贵通过一定途径就争议地取得土地使用权的情况，同时反映出原告吴喜兵与被告凌发友、王永贵签订土地流转协议后，申请办理土地流转变更登记手续的情况，可作认定本案基本事实予以采信。证人吴某某、刘某甲的证实，反映出原告吴喜兵申请办理土地流转变更登记手续的过程，以及因土地转让，韩某甲干预原告吴喜兵家地内经营的情况，虽然不能从根本上揭示本案争议焦点，但可作认定本案基本事实予以采信。本院依职权调取的第1至2组证据，反映出原告吴喜兵与被告凌发友、王永贵产生诉争后，ＸＸ镇司法所组织被告凌发友、王永贵与韩某甲及其家属协商的过程，至今仍未化解。可作认定本案基本事实予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告凌发友、王永贵属夫妻关系。1993年7月，被告王永贵与ＸＸ镇金寨村沙坝社村民韩某甲达成口头协议，约定韩某甲将其户地名为石水井（又名大青杠树）的荒草地6.5亩流转给王永贵经营。流转金额为200元／亩，合计金额1300元。1994年9月25日，被告凌发友就该宗土地取得了《永善县荒山、荒坡、荒沟土地使用权证》（编号：080127）。1998年2月18日，被告王永贵获得《建设用地批准书》后，在该宗土地上修建了砖木结构大、小房屋共14间。2014年2月28日，原告吴喜兵与被告王永贵签订了《房屋出售及土地经营权流转合同》，双方约定：被告王永贵将位于金寨村沙坝子社承包经营的土地5.9亩（四至边界为：东至公路边界，南至水沟边界，西至刘某乙边界，北至水沟边界）流转给原告吴喜兵经营使用，同时将该宗土地上修建的房屋也一并出售。房屋出售及土地流转费用共计258000元。该合同还就双方权利义务及违约责任等内容作了约定。截至2014年2月29日止，原告吴喜兵已给付凌发友、王永贵2000**元。2014年1月28日，原、被告双方预订合同前，对房屋出售及土地流转费用作了约定，原告吴喜兵向被告凌发友、王永贵给付了定金20000元，被告凌发友、王永贵在向原告吴喜兵出具的暂收条中约定：下余238000元，在手续完交时一次性付清。合同签订后，原告吴喜兵及其家人已依约居住在所购房屋内，并对所流转的土地进行实际经营。同时，原、被告双方为完善土地流转变更登记手续，再行签订了《云南省农村土地承包经营权转让合同》。该合同落款时间为2014年2月12日。2014年5月8日，原告吴喜兵、王永贵到ＸＸ镇农业服务站办理土地经营权流转手续，ＸＸ镇农业服务站以王永贵户无《永善县农村土地承包经营权证》为由拒绝办理。此后，被告凌发友、王永贵又到永善县国土资源局联系办理土地流转变更登记手续，均未予落实。在此期间，原告吴喜兵及其家人在对流转土地进行经营时，案外人韩某甲以该宗土地经营权为其家所有，凌发友、王永贵无经营权为由，多次出面阻扰，致使原告吴喜兵在所流转的土地上无法正常经营。原、被告双方由此引起诉争。本院认为，原告吴喜兵与被告凌发友、王永贵签订的《房屋出售及土地经营权流转合同》及《云南省农村土地承包经营权转让合同》，虽属双方当事人的真实意思表示。但如若要实现土地流转的合同目的，尚需在相关部门完善土地流转变更登记手续。本案中，被告凌发友、王永贵所流转的土地系从案外人韩某甲户以口头形式流转而来，被告凌发友对该宗流转土地虽然取得了《永善县荒山、荒坡、荒沟土地使用权证》，但与韩某甲户尚存在承包经营权争议，以致原告吴喜兵在经营过程中因遭到干预而不能正常经营，相关流转变更登记手续也未能如期办理。被告凌发友、王永贵对上述情况的出现主观上虽无过错，但客观上已致原告吴喜兵不能实现合同目的。在合同签订时，原告吴喜兵对上述情况的出现，无法事先作出预判，其有理由相信双方所签订的合同能以正常履行，可推定为属因重大误解而订立的合同。故对原告吴喜兵要求撤销合同，由被告退回已给付的合同价款200000元的主张，与本案事实相符，且符合合同法的相关立法精神，本院予以支持。合同撤销后，原告吴喜兵应向二被告腾出并退还所购房屋及所流转的土地。对原告吴喜兵的其他诉讼主张，因未提供相关证据予以证实，本院不予支持。对于反诉部分，反诉原告凌发友、王永贵认为反诉被告吴喜兵违反合同约定，拒绝支付合同余款58000元，已构成违约，要求反诉被告给付合同余款58000元，并给付违约金30000元的主张，与本案查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：撤销原告吴喜兵与被告凌发友、王永贵分别签订的《房屋出售及土地经营权流转合同》及《云南省农村土地承包经营权转让合同》；由被告凌发友、王永贵退还原告吴喜兵购房及土地流转费200000元，限本判决生效之日履行；由原告吴喜兵腾出并返还被告凌发友、王永贵所出售的房屋和流转土地，限本判决生效之日履行；驳回原告吴喜兵的其他诉讼请求；驳回被告凌发友、王永贵的反诉请求。案件受理费4300元，反诉费1000元，合计5300元，由被告凌发友、王永贵负担。如被告凌发友、王永贵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告凌发友、王永贵不自动履行本判决，原告吴喜兵可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 孙光永审 判 员 王远辉人民陪审员 黄 健二〇一五年五月二十七日书 记 员 杜 义 关注公众号“”