（2015）长法民初字第03054号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-06-15
案件名称
重庆超越物业管理有限公司与陈小明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆超越物业管理有限公司,陈小明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2015）长法民初字第03054号原告重庆超越物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道望江路28号，组织机构代码：76889529-4。法定代表人朱素英，该公司董事长。委托代理人（特别授权）陈卓，男，1963年12月10日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。委托代理人（特别授权）段帮敏，男，1963年1月26日出生，汉族，该公司员工，住重庆市涪陵区。被告陈小明，男，1967年12月15日出生，汉族，务农，住重庆市长寿区。本院于2015年4月9日立案受理了原告重庆超越物业管理有限公司诉被告陈小明物业服务合同纠纷一案，依法适用简易（小额）程序，由代理审判员谢建平于2015年5月4日、2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告重庆超越物业管理有限公司的委托代理人陈卓，段帮敏，被告陈小明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆超越物业管理有限公司诉称：我公司按合同约定对长寿某某小区进行物业服务，按规定使用大修基金，保安巡逻签到，门禁系统启用并对外来人员进出登记，公共利益上交业委会等，物业用房是开发商承包出去的，我们一直在为小区服务，一直催收不存在过诉讼时效，物管工作复杂，难免出现服务瑕疵，但业主不得以此理由拒交物业服务费，现请求法院判决被告交纳2010年4月1日至2015年3月31日期间的物业费3480元，电梯费2610元，共计6090元。被告陈小明辩称：我系物业实际使用人，欠费属实，愿意由我独自负担物业服务费。在物业服务中，原告有时对花木进行了修剪，垃圾进行了清扫，但电梯经常坏，大修基金使用不合理，利用公用面积收取的停车费未进行分摊、公示，保安未巡逻，外来人员随意进出小区，小区到处都是牛皮癣、广告，墙壁损坏、楼梯安全出口的指示灯很多坏了，健身器材损坏，未进行维修，多次向物管公司反映，物管公司未解决。已过诉讼时效的费用我不缴纳，同时原告物业服务存在瑕疵，未过诉讼时效的物业费用应扣除部分费用。违约金过高，请求法院依法调整。经审理查明：2010年4月30日，原告重庆超越物业管理有限公司与某某小区业委会签订《某某小区物业服务合同》，物业服务合同约定“原告对小区物业共用部分、绿地、花木、进行日常维修、养护和管理、以及环境卫生、安全防范等物业服务工作，约定的管理期限为2010年5月1日至2016年4月30日止，约定物业收费实行包干制标准为按建筑面积0.55元／月／平方米，电梯房1-2层不收电梯运行费，从第三层起，每层另收电梯运费费，每户按3人基价30元，每增加一层，每户电梯运行费增加0.5元，30层以上按30层标准收取，非电梯房按0.45元／月／平方米，业主或物业使用人应在每季度末月的25日前履行交费义务，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金等内容”。原告于2015年1月16日在房号为32-7号房屋门上张贴了催费通知单。被告陈小明系某某小区A幢32-7号高层电梯房物业使用人，建筑面积105.69平方米，2010年4月1日至2015年3月31日期间共计60个月的物业费、电梯费未交纳，物业费为3487元，被告属32层，电梯费每月43.5元，拖欠电梯费2610元。被告认可2015年1月份原告在其家门张贴催费单催收过物业费。另查明：原告对小区进了大部分物业服务工作，但小区消防栓、电梯门上贴有多种牛皮癣、杂广告，小区健身器材损坏，安全出口指示灯部分损坏，楼道部分照明灯损坏，电梯附近及楼道墙壁白色墙漆脱落，墙壁损坏。以上查明的事实有当事人的陈述、物业服务合同、照片、专项维修资金使用情况等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告之间形成的的物业服务合同关系，合法有效，双方应当按照合同的约定各自履行自己的权利义务。被告辩称部分时间已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，原告辩称其一直在该小区服务，一直催收，不存在过诉讼时效，物业服务合同在时效方面并不存在其特殊性，法律也并未对其作出特别规定，除了原告于2015年1月16日书面催收外，原告并没有举示其他证据证明诉讼时效存在中断或中止的情形，故对原告的辩称本院不予认可，原告起诉被告交纳2010年4月1日至2015年3月31日期间的物业费用，部分时间已过二年诉讼时效，原告书面催收时间为2015年1月16日，往前推算2年的费用本院予以主张，即从2013年1月17日至2015年1月16日期间共计24个月的物业费1395元、电梯费1044元本院予以主张，原告主张2015年2、3月份的物业费因未书面催收，本院不予支持；同时根据庭审查明的情况，原告在物业服务过程中，存在服务瑕疵，故本院酌情确定由被告向原告交纳90%的物业服务费用共计2195.1元，因原告物业服务存在瑕疵，导致被告欠交物业费，对原告主张的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈小明于本判决生效后5日内支付原告重庆超越物业管理有限公司物业费及电梯费共计2195.1元；二、驳回原告重庆超越物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆超越物业管理有限公司承担16元，被告陈小明承担9元（原告已预交，本判决生效后予以退还，限被告于本判决生效后5日内向本院交纳）。本判决为终审判决。代理审判员 谢建平二〇一五年五月二十七日书 记 员 孔 飞 百度搜索“”