（2015）南市民一终字第219号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-09-23
案件名称
谢大苏与陈礼学房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字第219号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢大苏。委托代理人：莫远海，广西万益律师事务所律师。委托代理人：李金晟，广西万益律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈礼学。委托代理人：周文杰，广西创和律师事务所律师。上诉人谢大苏因与上诉人陈礼学房屋租赁合同纠纷一案，均不服南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人谢大苏的委托代理人莫远海、李金晟，上诉人陈礼学的委托代理人周文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年3月9日，谢大苏（甲方）与陈礼学（乙方）签订了一份《厂房出租合同》，内容为：1、经双方协商，本着平等、自愿、互惠互利的原则，甲方将南宁市大沙田银象路15号出租给乙方，面积约为原五金厂，时间从2012年4月1日起至2017年4月1日，共5年。乙方使用该厂房用途为广告加工。2、租金和付款方式：厂房租金每月为人民币15000元，水、电费保证金人民币3000元。每次交租金为季度交一次，每次人民币45000元，租金由乙方定期以汇款方式或支付现金方式结清。注：第二年起每月租金为17000元。3、该厂房交付给乙方后，乙方不能擅自改变用途，如需要改变应征得甲方同意。乙方退租时不能毁损建筑物、水电安装。房屋装修后的现状归甲方所有。如有损坏，甲方有权要求乙方恢复现状或作相应的赔偿。4、乙方在租赁期间，必须遵守国家法律、法规和社会道德，为何公共设施及公共利益，遵守消防和环保的有关规定。如发生此类问题，则由乙方自行处理、损失自负。5、乙方所租厂房不得私自转租，如有发生转租行为，需征得甲方同意。6、租约期满，乙方拥有优先续租全，仍需续租应提前一个月通知甲方，且需在期满前办理好续租合同。7、租赁期间乙方生产经营所发生的费用均由乙方承担。甲方提供水电到位。8、甲方提供场地必须合法，不得干预乙方经营活动。甲方有义务协助乙方办理有证照手续。9、如在租赁期间遇到政府行为或房地产开发、不可抗拒灾害所造成直接经济损失各自负责。10、乙方必须按时交纳租金和水电费，服从院内管理。11、乙方租期满或退租时必须把垃圾清理干净。12、本合同未尽事宜，双方可以协商另定。13、本合同自双方签字盖章并交租金和水电保证金后生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。14、如乙方超过一个月以上拒不交租的，甲方有权清退其场内物品和设备。合同签订当日，陈礼学向谢大苏支付了2012年4月至6月厂房租金45000元和水电押金3000元。此后，陈礼学分别于2012年6月30日和2012年10月3日向谢大苏支付了2012年7月至9月和2012年10月至12月的厂房租金各45000元。2013年2月27日，谢大苏向陈礼学账户转入10万元。2013年3月27日，谢大苏曾在本案厂房门口张贴《通知》，称由于陈礼学长时间不缴纳租金，根据双方签订的合同第14条的约定，要求陈礼学在2013年3月30日前搬走其厂内一切物品和设备。2013年4月1日，陈礼学向谢大苏账户转入10万元和2013年1月至3月厂房租金45000元。原、陈礼学因合同解除事宜协商未果，谢大苏遂于2013年7月12日向一审法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、确认双方2012年3月9日签订的《厂房出租合同》已于2013年3月26日解除；2、陈礼学立即将所承租的南宁市大沙田银象路15号厂房交还给谢大苏；3、陈礼学从2013年4月开始每月向谢大苏支付17000元厂房占用费，直至交还厂房之日止。诉讼过程中，一审法院要求谢大苏提供本案厂房的权属证书，谢大苏提交了本案厂房所在土地使用权证，并称本案厂房无房屋所有权证，亦并未办理建设工程规划许可证等相关报建手续。2014年2月20日，陈礼学提出评估鉴定申请，要求对陈礼学的厂房装修、烤漆房及相关生产设备损失进行评估。一审法院于2014年3月25日依法委托广西金正资产评估事务所进行评估。广西金正资产评估事务所于2014年4月15日向一审法院发函要求：1、明确评估基准日和所列装修项目完工使用日期；2、提供装修项目所在房屋的房产证、房屋平面图和装修项目平面图；3、申请人进一步写明所申报的13项装修项目所对应的材料名称、生产厂家、规格型号、数量（面积、距离或个数）等。一审法院于2014年5月26日向广西金正资产评估事务所复函说明：1、本次评估基准日确定为2014年2月20日；2、申请人所列装修项目完工使用日期为2012年5月中旬；3、双方当事人均表示没有装修项目所在房屋的房产证、房屋平面图、装修项目平面图；4、申请人已向一审法院提交其所申报的13项装修项目的详细清单，附后。广西金正资产评估事务所评估人员与双方当事人于2014年6月16日到本案厂房进行现场勘查。该事务所于2014年6月25日作出广西金正资产评估事务所金正评报字（2014）第0603号《资产评估报告书》，评估结论：陈礼学厂房装修项目于评估基准日2014年2月20日所表现的市场价值为216564元。并附评估明细表：1、工厂及宿舍所有照明线路和工厂设备电源线路2100米（备注：部分线路已被剪断），原值7900元，成新率88%，净值6952元。2、工厂及宿舍所有照明灯具42套，原值2820元，成新率79%，净值2228元。3、工厂货架11个，原值3280元，成新率83%，净值2722元；工作台面15张（备注：申报数为15张，现场清点数为8张，评估以申报数为准，实际数量由委托方审核确认），原值6750元，成新率83%，净值5603元。4、10间宿舍内墙壁粉刷530平方米，原值10600元，成新率79%，净值8374元。5、10扇宿舍门购买和安装（备注：申报数为10扇，现场清点数为8扇，评估以申报数为准，实际数量由委托方审核确认），原值4500元，成新率79%，净值3555元；10扇窗购买和安装（备注：申报数为10扇，现场清点数为8扇，评估以申报数为准，实际数量由委托方审核确认），原值2800元，成新率79%，净值2212元。6、厨房及餐厅地板砖铺设39平方米，原值3120元，成新率83%，净值2590元；灶台装修6.32平方米，原值506元，成新率83%，净值4220元。7、四间厕所门购买和安装及内墙粉刷，原值2160元，成新率79%，净值1706元。8、专业喷漆房及烤漆房140立方米，原值127400元，成新率83%，净值105742元。9、建5间全新办公室（含墙、地板砖、墙壁粉刷、电线铺设），原值57980元，成新率83%，净值48123元。10、工厂大厅及形象墙（备注：工厂大厅43.2㎡，形象墙6×3×0.2），原值9072元，成新率79%，净值7167元；办公桌具11套，原值4950元，成新率79%，净值3911元。11、玻璃大门10.35平方米，原值4338元，成新率79%，净值3427元。12、全部工厂面积地板漆980平方米（备注：申报数为1500㎡，现场测量为980㎡，评估以现场测量为准，实际面积由委托方审核确认），原值11760元，成新率83%，净值9761元。13、地板砖铺设做工场地31.2平方米，原值2496元，成新率83%，净值2072元。陈礼学为此支付评估费6000元。鉴于本案厂房的权属现状，谢大苏于2014年1月17日提出撤回原第1项诉讼请求，坚持原第2、3项诉讼请求。陈礼学于2014年8月17日向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，申请变更其反诉请求为：1、谢大苏赔偿因其过错导致合同无效而给陈礼学造成的损失216564元；2、谢大苏返还陈礼学已支付的12个月租金18万元；3、评估费由谢大苏承担。第一次庭审中，陈礼学主张谢大苏从2013年1月开始对本案厂房陆续实行断电停水，至2013年3月17日完全断电停水至今。谢大苏则主张本案厂房的水电之前一直都正常，2013年4月以后才断水断电的。第二次庭审中，谢大苏主张上述评估明细表中第1、2、4、5、6、7、13项装修项目系谢大苏将厂房出租给陈礼学前就存在的；第3项工厂货架及工作台面、第10项中的办公桌具均属动产，陈礼学是可以搬走的；第8、9、11、12项和第10项中的工厂大厅及形象墙均系陈礼学在未经谢大苏同意的情况下擅自装修的。对陈礼学的装修物，谢大苏明确表示不同意利用。陈礼学则主张上述评估明细表的所有项目均系其承租厂房后进行装修的。一审法院另查明：2013年5月9日，南宁市良庆区人民政府办公室向陈礼学出具了《关于陈礼学反映工厂被打砸事件调查处理情况的函》，内容为：你向南宁市良庆区人民政府反映的《关于工厂被打砸事件的说明》收悉。我城区政府高度重视，为维护当事人的合法权益，立即要求南宁市良庆公安分局调查处理，现将调查处理情况函复如下：一、关于事件的定性问题。经调查，你所反映的工厂被打砸事件系出租方（场地业主）与承租方（即你本人）因厂房租赁引起的经济纠纷，属于民事纠纷。根据调查情况及掌握的相关材料，经严格审核，公安机关不能对该经济纠纷予以立案处理。此类经济纠纷如经调解当事人仍无法达成一致意见的，应依法向法院通过法律诉讼程序解决。二、关于出警不及时及不按规定处理的问题。经调查，2013年3月28日，你共拨打110报警13次，但只有3次是报警成功的电话，当天南宁市公安局110指挥中心已将3此报警情况发指令到良庆公安分局大沙田派出所要求进行处置。大沙田派出所接到指令后都已出警到纠纷现场并开展调解等相关工作，但因当事人双方意见分歧较大，最终未能调解成功。相关出警情况再派出所的值班室有接警记录证明，并且大沙田金象社区的干部也到场参与纠纷调解工作，不存在你所反映的报警十几次派出所才出警的情况。三、关于西南学校老师参与打砸的问题。经调查，因双方对厂房租赁经济赔偿问题没有协商成功，出租方谢大苏在多次通知你搬撤设备无果后，于2013年4月1日书面委托南宁市良庆区西南附属学校代表梁树义派人到厂房内将你工厂的设备搬离租赁场地，并在现场拍照取证。在搬运设备过程中，你报警要求公安机关出警处理，大沙田派出所接警后及时出警，没有出现你所反映的南宁市良庆区西南附属学校派出老师参与打砸等违法行为。四、下一步工作措施及相关建议。（一）依法做好维护社会稳定工作。继续深入做当事人的思想教育工作，防止发生过激行为。如经教育仍擅自采用过激行为解决纠纷的，公安机关将依法进行处置。（二）继续组织当事人协商解决纠纷。如双方当事人有诚意愿意通过平等协商方式来解决问题的，我城区公安机关将依法再次组织当事人进行协商，妥善解决纠纷。（三）建议你走司法程序通过诉讼途径解决经济赔偿问题。公安机关已多次组织你与出租方就厂房租赁经济赔偿问题进行协商，但因你提出的赔偿数额较大出租方无法接受，难以达成一致意见。同时，因《厂房租赁合同》中有关双方权利义务方面的约定不够明确，如只对乙方拒不交租金的行为进行明确，没有对甲方违约应承担的责任及赔偿的数额进行明确。因此，在双方确实对纠纷问题无法达成一致意见的情况下，建议你依法向法院提起诉讼解决经济赔偿问题。2013年6月6日，南宁市公安局良庆分局作出南公良不立字（2013）00001号《不予立案通知书》，通知陈礼学：你于2013年4月1日提出控告／移送的陈礼学报称在南宁市良庆区银象路15号其工厂被西南学校老师打砸，我局经审查认为，根据调查情况及掌握的相关材料，经严格审核，公安机关不能对该经济纠纷案立案，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决定不予立案。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，双方均未能提供证据证明本案厂房已办理相关报建手续，故双方于2012年3月9日签订的《厂房出租合同》属无效合同。谢大苏在明知其厂房未办理相关报建手续的情况下仍将厂房出租给陈礼学，对造成本案《厂房出租合同》无效存在明显过错；陈礼学在未核实房屋权属的情况下租赁本案厂房，对造成本案《厂房出租合同》无效亦存在一定过错。综合本案的实际情况和双方当事人的过错程度，对因本案《厂房出租合同》无效而遭受的损失，酌定由谢大苏承担60%，陈礼学承担40%。关于谢大苏各项诉讼请求的问题。陈礼学因该《厂房出租合同》占有该厂房并取得了使用权，合同无效后，陈礼学不再享有因合同所取得的上述权利，谢大苏有权要求陈礼学搬离。故对谢大苏要求陈礼学交厂房的诉请，予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”陈礼学占有本案厂房，至今未返还谢大苏，其应向谢大苏支付厂房占有使用费。但谢大苏自2013年4月即对本案厂房断水断电，陈礼学自此已无法正常使用厂房开展生产经营活动，故酌情确定陈礼学按双方约定的月租金的40%即6800元／月（17000元／月×40%）的标准向谢大苏支付厂房占有使用费至陈礼学返还厂房之日止。关于陈礼学各项反诉请求的问题。陈礼学主张本案合同无效应归责于谢大苏方，谢大苏的过错导致陈礼学无法继续使用厂房和厂房内的生产设备，要求谢大苏赔偿其厂房装修损失216564元。但陈礼学主张的厂房装修损失中，货架（净值2722元）、工作台面（净值5603元）和办公桌具（净值3911元）均属可移动的动产，谢大苏庭审中明确表示其不同意利用，故上述动产应由陈礼学搬离本案厂房。陈礼学要求谢大苏赔偿上述动产损失12236元，无事实和法律依据，故不予支持。陈礼学的其余装修损失204328元，应由谢大苏承担60%即122596.8元，陈礼学自负40%即81731.2元；评估费用6000元，亦应由由谢大苏承担60%即3600元，陈礼学自负40%即2400元。谢大苏主张陈礼学所列的部分装修项目系谢大苏将厂房出租给陈礼学前就存在的，但未能举证证明，故对谢大苏的上述主张，不予采纳。陈礼学主张谢大苏过错导致合同无效，谢大苏应返还陈礼学已支付的18万元租金。但陈礼学支付该18万元租金的前提是其已实际使用本案厂房开展生产经营活动，故陈礼学要求谢大苏返还其已支付的18万元租金，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、陈礼学于本判决生效之日起10日内将南宁市大沙田银象路15号厂房返还谢大苏；二、陈礼学于本判决生效之日起10日内向谢大苏支付厂房占有使用费（按6800元／月的标准自2013年4月计算至陈礼学返还谢大苏厂房之日止）；三、谢大苏于本判决生效之日起10日内赔偿陈礼学厂房装修损失122596.8元和评估费损失3600元；四、驳回陈礼学的其他反诉请求。一审本诉受理费1600元，由陈礼学负担；一审反诉受理费4580元，由谢大苏负担1076.3元，陈礼学负担3503.7元。上诉人谢大苏上诉称：一、一审法院认定按照过错比例判决陈礼学按月租金的40％即6800元／月支付厂房占有使用费，无事实和法律依据。由于陈礼学未能按时交付租金，上诉人在要求陈礼学搬离厂房前，曾于2013年3月16日、22日、26日、27日、4月1日多次通知陈礼学，要求其在2013年3月30日前搬离厂房，将厂房交还上诉人，如逾期造成损失的由其个人承担责任。陈礼学在接到上诉人通知后，在断水断电情况下仍拒绝搬离厂房，同时在公安机关、法院多次确认负责保管厂房等设备。因此，在上诉人通知陈礼学限期搬离厂房后，其拒绝合作搬离厂房，应当预料到其行为将会给上诉人造成租金损失及需要承担支付租金的民事责任，故责任应当由陈礼学独自承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，没有赋予法院对于房屋占有使用费进行调整的权利。因此，一审法院按租金调整上诉人的厂房占有使用费无事实及法律依据。二、一审法院依据金正评报字（2014）第0603号《资产评估报告书》，在陈礼学没有举证证明所评估装修项目属于其所有情况下，认定评估装修项目属于归陈礼学所有是错误的。且根据约定，陈礼学对于厂房有责任进行看守及保管，但由于其在使用期间、评估之前由于保管不善导致装修物被他人进行破坏（详见评估报告照片），已经毫无使用价值，需要重新进行装修方可恢复厂房的使用。因此，在装修已经毫无使用价值情形下，评估公司仍然认为成新率达到83％或79％，完全是歪曲事实，在此情况下的评估结论依法不能作为证据使用。再次，陈礼学擅自建筑的第9项办公室，没有办理建筑手续或临建手续，属于违章建筑，不应当根据市场价进行评估。因此，正评报字（2014）第0603号《资产评估报告书》做出的结论无事实依据及不符合实际情况，不能作为证据使用。上诉人在将厂房出租给陈礼学之前，原有厂房已进行了装修并符合使用的条件，根本无需陈礼学再进行装修。金正评报字（2014）第0603号《资产评估报告书》依据被上诉人所列举的财产清单进行评估，所评估的项目除了第3项、第8项、第9项、第10项属于陈礼学擅自增设的以外，其他全部装修物在出租给陈礼学之前已经存在。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法改判支持谢大苏的全部诉讼请求，驳回陈礼学的全部反诉请求。上诉人陈礼学答辩称：对方提起一审法院认定的过错比例没有事实和法律依据。但是我方也认为一审法院认定的过错比例对我方显失公平。其他意见与我方的上诉意见一致。上诉人陈礼学上诉称：一、一审判决适用法律错误。一审判决认定“被告占有本案厂房，至今未返还原告，其应向原告支付厂房占有使用费。但原告自2013年4月即对本案厂房断水停电，被告自此已无法正常使用厂房开展生产经营活动，故本院酌情确定被告按双方约定的月租金的40%即6800元每月的标准向原告支付厂房占用使用费至被告返还厂房之日止”。这是一个相互矛盾的认定。所谓“占有使用费”是最高法在房屋租赁赁合同被法院认定无效之后，为了平衡租赁方与承租方之间的利益，避免承租方因无效合同取得占有收益而导致对租赁方不公平的情况设定的，是合同无效的一种财产返还方式。其至少包含有两重含义，一是租赁物能正常使用；二是租赁方在法院未判之前，应保障承租方正常占有使用租赁物。本案中，上诉人租赁谢大苏的厂房是为了经营广告加工获取利润，无论上诉人是否盈利，只要是正常占有并使用了厂房，支付租金或者说是占有使用费都是天经地义的。但是，谢大苏为了其个人利益，纠集帮手对上诉人厂房进行打砸破坏，甚至从2013年3月17日就对上诉人厂房断电停水，导致上诉人生产经营活动完全瘫痪，员工也因为没有水电全都被迫撤出厂区，上诉人一分钱都赚不到不说，还产生了重大经济损失。从这一点来说，上诉人已经被强制赶出场地了，厂房实际已由谢大苏所控制，上诉人何来的占有使用，又如何要支付占有使用费双方的《厂房租赁合同》第七条：租赁期间乙方生产经营所发生的费用均由乙方承担，甲方提供水电到位。倘若合同有效，被上诉人如此严重的违约行为，也无权要求上诉人支付任何费用。一审判决一方面认定谢大苏停水断电导致上诉人无法正常使用厂房开展生产经营活动这一事实，一方面又判令上诉人要支付占有使用费，实在罔顾公平公正，令人费解。二、一审判决关于责任的划分有失公平。一审判决对于上诉人因合同无效而遭受的损失，酌定谢大苏承担60％，上诉人承担40％。上诉人认为这种责任划分显失公平。第一，谢大苏明知本案厂房未办理相关报建手续，是不合法的，但是为了获取利益而将厂房租赁给上诉人，其是导致合同无效的主导因素；上诉人虽未核实房屋权属，但是在更大程度上是被隐瞒欺骗的受害者，为了建厂，上诉人已经花费了大量的时间、人力、物力和财力（这些都是无法在评估报告里体现的），如果再让上诉人承担40％的责任，显然对上诉人太过不公平。第二，谢大苏具有更强的主观恶意。双方在《厂房租赁合同》第八条约定：甲方提供场地必须合法。这说明，谢大苏不仅明知厂房无报建手续，还刻意利用合同“必须合法”等保证字眼来欺骗上诉人，使上诉人放松警惕，从而签订该合同。上诉人不是没有去核实厂房是否合法，而是在核实的时候却被谢大苏欺骗。因此，谢大苏在造成合同无效上主观恶意更加明显。一审判决认定谢大苏对本案合同无效存在明显过错，但是只判承担60％的责任，无法体现“明显过错”。综上所述，一审判决在适用法律及责任划分上存在严重瑕疵，请求二审法院改判驳回谢大苏的全部诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求。上诉人谢大苏答辩称：我方的答辩意见与我方的上诉意见一致。本案的争议焦点是：一、谢大苏要求陈礼学支付厂房占用使用费有何事实和法律依据？如需支付数额应该如何确定？二、陈礼学要求谢大苏赔偿厂房装修损失有何事实和法律依据？如需支付数额如何确定？三、陈礼学要求谢大苏返还12个月的租金180000元有何事实法律依据？上诉人谢大苏向二审法院提交6份证据，分别是：证据1《限期拆除通知书》、证据2《综合执法检查通知书》，共同用于证明城管部门通知限期拆除涉案房屋。证据3通知、报纸，用于证明谢大苏通知陈礼学在2014年11月8日前搬离。证据4《关于限期搬离物品的通知》，用于证明城管部门要求限期搬走涉案房屋内的物品。证据5照片，用于证明城管部门拆除涉案房屋的情况。证据6《房屋租赁合同》，用于证明涉案房屋在出租给陈礼学之前还出租给其他人。上诉人陈礼学的质证意见是：对证据1、证据2、证据3报纸、证据4及证据5的真实性没有异议，对证据3通知及证据6的真实性不予认可。本院的认证意见：对谢大苏提供的证据1、证据2、证据3报纸、证据4及证据5的真实性予以确认。谢大苏提供的证据3通知及证据6因未出示证据原件，陈礼学又不认可，本院不予采信。上诉人陈礼学没有新证据向二审法院提交。本院查明事实与一审法院查明事实相一致外，本院另查明：陈礼学在一审中自认在纠纷产生后其仍可以进出涉案房屋，并派有人在涉案房屋值守。2014年11月18日政府将涉案房屋拆毁。本院认为：一、关于合同效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院据此认定本案双方当事人签订的《厂房出租合同》无效是正确的，本院予以维持。二、关于占有使用费的问题。双方在《厂房出租合同》第14条约定：“如乙方（陈礼学）超过一个月以上拒不交租的，甲方（谢大苏）有权清退其场内物品和设备。”陈礼学拖欠了2013年1月、2月、3月的租金。谢大苏于2013年3月27日通知陈礼学解除合同后，陈礼学才于2013年4月1日将上述拖欠的租金打入谢大苏的账户。之后陈礼学既不支付租金，又不返还房屋，其一直占有涉案房屋至2014年11月18日政府将涉案房屋拆毁。如前所述，本案《厂房出租合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。故谢大苏有权随时要求陈礼学返还涉案房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”陈礼学无正当理由拒不返还房屋，谢大苏主张参照约定的租金标准17000元／月要求陈礼学支付房屋占有使用费依法有据，故本院确定陈礼学应当向谢大苏支付房屋占用费，以17000元／月为标准，从2013年4月计算至2014年11月17日，共计332633.33元（17000元×19个月＋17000元÷30日×17日）。三、关于装修损失的问题。陈礼学为证实其装修损失，向一审法院申请评估鉴定。一审法院于2014年3月25日依法委托广西金正资产评估事务所进行评估。该事务所于2014年6月25日作出广西金正资产评估事务所金正评报字（2014）第0603号《资产评估报告书》，评估内容共计13项资产。谢大苏主张上述评估明细表中第1、2、4、5、6、7、13项资产系谢大苏将厂房出租给陈礼学前就存在的；第3项工厂货架及工作台面、第10项中的办公桌具均属动产，陈礼学可以搬走；第8、9、11、12项和第10项中的工厂大厅及形象墙均系陈礼学在未经谢大苏同意的情况下擅自装修的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”双方当事人对广西金正资产评估事务所关于13项评估内容作出的价格认定均无异议，本院予以确认。陈礼学作为主张权利，要求赔偿的一方，首先有义务举证证明上述资产系陈礼学所有。经本院明确询问，陈礼学表示不能提供任何证据证明证明上述资产系其所有，故应由陈礼学承担不利后果。谢大苏认可上述第8、9、10、11、12项资产为陈礼学所有，此为谢大苏的自认，本院予以采信。陈礼学作为承租人，对涉案房屋进行必要的装修以便使用是合情合理的。谢大苏辩称上述第8、9、10、11、12项资产系陈礼学在未经谢大苏同意的情况下擅自装修的，本院对此不予支持。上述装修损失系因本案《厂房出租合同》无效而导致的损失，一审法院认定双方当事人对本案《厂房出租合同》无效都存在一定过错，并综合本案的实际情况和双方当事人的过错程度，酌定由谢大苏承担60%的损失赔偿责任，陈礼学自负40%的损失。一审法院关于责任比例的划分并无不当，本院予以维持。那么陈礼学主张的上述装修损失中，第3项货架（净值2722元）、工作台面（净值5603元）和第10项中的办公桌具（净值3911元）均属可移动的动产，且涉案房屋一直处于陈礼学的控制之下，故上述动产应由陈礼学自行搬离。陈礼学不能证明第1、2、4、5、6、7、13项资产系其所有，谢大苏亦不予认可，故本院不予支持。第8、9、11、12项和第10项中的工厂大厅及形象墙为陈礼学所有，共计174220元，本院确认由谢大苏承担104532元（174220元×60%），陈礼学自负69688元（174220元×40%）。四、关于陈礼学要求谢大苏返还12个月的租金180000元的问题。陈礼学主张谢大苏过错导致合同无效，谢大苏应返还陈礼学已支付的18万元租金。但陈礼学支付该18万元租金的前提是其已实际使用本案厂房开展生产经营活动，故陈礼学要求谢大苏返还其已支付的18万元租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持是正确的，本院予以维持。五、涉案房屋已于2014年11月18日被政府拆毁。谢大苏请求返还涉案房屋已无现实可能，故本院对该诉讼请求予以驳回。综上，上诉人谢大苏上诉部分有理，本院对其上诉有理的部分予以支持。上诉人陈礼学上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第406号民事判决第四项；二、变更南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第406号民事判决第二项为：上诉人陈礼学于本判决生效之日起10日内向上诉人谢大苏支付厂房占有使用费332633.33元；三、变更南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第406号民事判决第三项为：上诉人谢大苏于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人陈礼学厂房装修损失104532元；四、撤销南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第406号民事判决第一项；五、驳回上诉人谢大苏的其他诉讼请求。一审案件受理费按照一审判决执行，评估费6000元，由上诉人谢大苏负担3600元，由上诉人陈礼学负担2400元。二审案件受理费6180元由上诉人谢大苏负担2976元，上诉人陈礼学负担3204元，上诉人谢大苏已预交2976元，上诉人陈礼学已预交6180元，由本院将二审案件受理费余款2976元退回给上诉人陈礼学。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长张雪梅审判员刘萌审判员高翔宇二〇一五年五月二十七日书记员王熙伟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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