（2015）百中民一终字第254号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-11-09
案件名称
郑朝朝与梁焕租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁焕,郑朝朝
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第五十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）百中民一终字第254号上诉人（一审被告）梁焕，广西田东县人民政府公务员。被上诉人（一审原告）郑朝朝，个体户。委托代理人黄旭，广西龙翔律师事务所律师。上诉人梁焕因租赁合同无效纠纷一案，不服平果县人民法院（2014）平民二初字第188号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月16日通知双方当事人进行举证、质证和辩论。上诉人梁焕，被上诉人郑朝朝及其委托代理人黄旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年6月12日，被告梁焕与覃庆登签订一份《商铺租赁合同》约定：“覃庆登将其位于田东商都的B栋楼26号已装修好的私人房屋的第一层楼商铺租给被告作商业经营；租赁期限为三年，自2012年6月12日起至2015年6月12日止。租赁期间不得转让。”被告梁焕承租商铺后，于2014年2月25日与原告郑朝朝约定将该铺面转租给原告，同日，原告向被告支付5000元定金。2014年2月27日，原告支付铺面转让费、三个月租金、铺面保证金共51000元给被告。当日，被告出具一份《转让合同》给原告，《转让合同》内容为：“本人梁焕将商都B-26号一楼商铺经营权转让给郑朝朝经营，在接原合同的基础上进行经营”。被告将其与覃庆登签订《商铺租赁合同》的原件交由原告保管。后因覃庆登不同意转租，原告遂向法院起诉。为查清本案事实，一审法院要求被告提供覃庆登的个人基本信息以及联系方式，但被告拒绝提供。一审法院审理认为，一、关于讼争的《转让合同》效力问题。租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，《合同法》给出租人设定的救济途经是可以解除原租赁合同，而非由次承租人申请宣告转租合同无效。被告将田东商都的B栋楼26号第一层楼商铺转租给原告，并出具《转让合同》给原告，这是双方意思表示真实、内容符合法律规定，为合法有效合同。二、关于返还转让费及双倍返还定金问题。1、《转让合同》是否能继续履行。被告认为，在讼争商铺转租之前其已告知房东覃庆登，并得到覃庆登的许可。覃庆登不同意转租给原告的原因是：原告想把覃庆登与自己铺面的中间隔墙整面墙拆除，覃庆登以该墙是承重墙为由不同意拆除。而原告则认为，被告没有经过房东覃庆登的同意被告将铺面转租，现覃庆登不同意转租，已把讼争的铺面收回并出租给他人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。被告与覃庆登签订《商铺租赁合同》，理应知道覃庆登的个人基本信息及联系方式。一审法院要求被告提供覃庆登的个人基本信息以及联系方式，但被告拒绝提供。导致无法向覃庆登核实其是否同意转租讼争的商铺这一事实。再且，被告辩称其在讼争商铺转租之前已得到覃庆登的许可，也未能提供证据证实。故推定覃庆登不同意转租讼争的商铺。因房东覃庆登不同意转租，被告转租给原告田东商都B栋楼26号第一层楼商铺的《转让合同》履行不能。故该《转让合同》应予以解除。2、《转让合同》解除后，原告支付给被告的定金、铺面转让费、三个月租金、铺面保证金共56000元，被告应予以返还，原告的诉讼请求，予以支持。在第二次庭审中，原告明确表示：如果解除合同，不要求被告双倍返还定金，这是原告对自己权利的处分，依法应照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：2014年2月27日被告梁焕转租给原告郑朝朝的田东商都B栋楼26号第一层楼商铺的《转让合同》予以解除；由被告梁焕返还定金、铺面转让费、三个月租金、铺面保证金等共56000元给原告郑朝朝。本案受理费1340元，由被告梁焕负担。上诉人梁焕不服一审判决，上诉称，一审认定事实错误，转让铺面是征得房主覃庆登同意的。后因被上诉人提出要将与相邻铺面的墙壁拆除，把两个铺面打通，房主覃庆登不同意，被上诉人这才反悔并向上诉人提出转租无效。因转租合同已履行完毕，商业经营的风险应由被上诉人自己承担，故被上诉人的诉讼请求没有法律依据，请求二审驳回其诉讼请求。被上诉人郑朝朝辩称，一审判定认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：铺面转让是否已征得房主覃庆登的同意。上诉人梁焕提供的新证据有：其自行书写的“声明书”，拟证实转让铺面已征得房主覃庆登的同意。被上诉人郑朝朝对该“声明书”的真实性有异议，认为是梁焕自己书写的，不是房主覃庆登的真实意思表示，不能证实覃庆登同意铺面转让。郑朝朝无证据提交。本院对当事人争议事实的分析和认定：上诉人梁焕提交的“声明书”，内容为房主覃庆登知晓上诉人梁焕将铺面转让给被上诉人郑朝朝，但不同意郑朝朝打通与相邻商铺的隔墙。因该“声明书”是上诉人梁焕自己书写，在没有得到房主覃庆登认可、又无其他证据佐证的情况下，不能单独证实房主覃庆登知晓并同意上诉人梁焕将铺面转让给被上诉人郑朝朝，故该“声明书”不能作为本案的定案依据。综合分析双方当事人在一审、二审提供的证据和质证、辩论，本院查明案件的法律事实与一审判决查明案件的法律事实一致，本院予以确认。本院认为，关于《转让合同》是否可以解除的问题。上诉人梁焕与覃庆登签订的《商铺租赁合同》第一条第3款明确约定：“该商铺租赁期限为三年，自2012年6月12日起至2015年6月12日止。租赁期间不得转让。”第11款约定：乙方（上诉人梁焕）擅自将商铺转租、转让或转借他人使用的，视为违约。故上诉人梁焕与房主覃庆登对铺面的转租、转让已进行了严格的条件限制，即上诉人要将商铺转租、转让的，必须征得房主覃庆登的同意，否则构成违约。本案经一、二审，上诉人均未能提交任何证据证实其转让商铺的行为已征得房主覃庆登的同意，故被上诉人提出解除与上诉人签订的《转让合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，依法应予解除。关于《转让合同》解除后，当事人责任的承担。《中华人民共和国合同法》第五十条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被上诉人无过错，不应承担责任，上诉人应将因该《转让合同》取得的财产返还给被上诉人。上诉人未经房主覃庆登的同意擅自转让商铺，对遭受的损失应自行承担。综上所述，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人梁焕负担。本判决为终审判决。审判长 凌文楼审判员 周百川审判员 玉 江二〇一五年五月二十七日书记员 黄晓莉 关注微信公众号“”