（2015）德中民终字第187号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-06-17
案件名称
高姝娟、宋伟华与中国水电十三局德州房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省德州市中级人民法院
所属地区
山东省德州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国水电十三局德州房地产开发有限公司,高姝娟,宋伟华
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十七条第一款，第一百一十四条第一款，第五十二条，第五十三条，第四十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德中民终字第187号上诉人（原审被告）：中国水电十三局德州房地产开发有限公司。住所地：山东省德州市东风中路***号。法定代表人：沈涛，总经理。委托代理人：卢世恺，该公司法律顾问。委托代理人：田萃，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：高姝娟。被上诉人（原审原告）：宋伟华，与被上诉人高姝娟系夫妻关系。上诉人中国水电十三局德州房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第1499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年4月12日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于德城区新湖南路十三局水电新景园小区的1栋2单元703室房屋一套，房屋总金额480592.80元。合同第七条约定“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1和2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续覆行；（2）、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。2、买受人不得擅自解除合同，买受人应向出卖人承担违约责任，其违约金额为总房款的30%。”第八条约定“出卖人应当在2012年12月31日前交付房屋；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同和变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、受政府或主管部门政策性影响的。”第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1….；2、逾期30日后按已付房款的中国人民银行同期活期存款利率支付违约金。”2013年1月14日，德州市住房和城乡建设局下发《关于全市建筑工程冬季停止施工及加强冬季施工现场质量安全管理的通知》，通知要求由于气温寒冷，各项工程务必于1月16日前全部停工；2013年4月18日，被告收取原告装修押金2000元。2013年4月27日，被告将房屋交付给原告。原审法院认为，经庭审调查，原、被告相互举证、质证，被告所提供的德州市住房和城乡建设局下发《关于全市建筑工程冬季停止施工及加强冬季施工现场质量安全管理的通知》是在2013年1月14日下发的，原、被告约定的交房日期为2012年12月31日，被告实际交房时间为2013年4月27日，由此可以认定被告的逾期交房行为并不是受政府或主管部门政策性影响，是由于被告自身原因造成的，据此原审法院认为，被告逾期交房行为已经构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据原、被告所签订合同违约金的约定，违反了合同法所规定的权利义务公平原则，并加重了原告的责任，免除了被告的责任，格式条款所约定被告逾期交房的违约责任不能作为被告承担违约责任的依据，被告逾期交房的违约责任应当按照合同约定的买受人逾期付款按日万分之五承担违约金，据此计算，原告要求被告承担违约金26000元的诉讼请求应予支持。庭审中被告同意将装修押金返还给原告，原告的此项诉讼请求应予支持。被告的答辩理由原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告中国水电十三局德州房地产开发有限公司给付原告逾期交房违约金26000元；被告中国水电十三局德州房地产开发有限公司返还原告房屋装修押金2000元，限于判决生效后十日内履行。案件受理费500元，由被告中国水电十三局德州房地产开发有限公司负担。上诉人中国水电十三局德州房地产开发有限公司不服原审判决，上诉称，一、原审判决认定事实错误。1、2012年全年德州正在进行创建全国卫生城市和园林城市工作，上诉人受到各种限制并且要应付各种检查，白天混凝土罐车不允许进入市区，造成冬季白天无法施工，从而延误了工期。2、按照合同第九条的约定，上诉人2012年12月31日未交房，应逾期30日，即2013年1月31日以后才承担违约责任。2013年1月14日德州市城市和住房建设局下发了《关于全市建筑工程冬季停止施工及加强冬季施工现场质量安全管理的通知》要求停工，不排除政策性影响。二、原审判决适用法律错误。双方合同对逾期交房的违约责任明确约定，上诉人应依据双方签订合同约定承担违约金。即使约定上诉人违约责任过低，但不存在随便将条款外的其他条款直接套用进来。逾期交付房屋影响的是房屋的使用权，应以造成的实际损失为限承担责任。同时约定卖方逾期交房违约金过低的内容无效。上诉人承担责任最多不应超过2013年1月31日至4月27日期间同地段同类房屋租金标准的数额范围。原审判决按买方逾期付款违约责任让上诉人承担责任错误。上诉人应承担逾期交付房屋的违约责任，并非承担逾期付房款的违约责任。原审判决认定双方约定的格式条款无效，等于没有约定违约金数额和损失赔偿办法，应按照法律规定处理。原审判决将买方逾期付款的责任套用到卖方逾期交房责任上来，无法律依据，违反了法律相关规定。补充上诉意见：一审法院以认定无效的约定支持被上诉人的诉讼请求，判决违约金数额错误，按合同约定的中国人民银行同期活期存款利率支付违约金。被上诉人损失是因上诉人延迟交房，被上诉人去租房的损失，应按损失数额确定赔偿数额。请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人高姝娟、宋伟华答辩称，一、上诉人因自身原因逾期交房事实清楚，构成违约。按照合同约定上诉人应2012年12月31日交付房屋，因上诉人原因，到2013年4月27日房屋才交付。上诉人提交的《关于全市建筑工程冬季停止施工及加强冬季施工现场质量安全管理的通知》晚于上诉人交房日期，不能证明是逾期交房的原因，不能免除上诉人逾期交房的违约责任。二、上诉人逾期交房就应依据法律规定及合同约定承担相应的违约责任。双方签订的商品房买卖合同违约金约定不同，违背合同法权利义务公平、对等原则，故意加重被上诉人违约责任，免除、减免了上诉人的违约责任。因此，不能作为上诉人承担违约责任的依据，应按照被上诉人逾期付款的违约金标准计算。请求驳回上诉人的上诉请求。维持原审判决。二审查明，2011年10月26日全国爱国卫生运动委员会办公室已对德州市创建国家卫生城市（区）工作进行了综合评审。2012年4月11日，德州市召开创建国家园林城市动员大会，2014年1月14日，经住房和城乡建设部评定，德州市获评国家园林城市。另查明，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第九条约定“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过40日，……（2）、逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。二审查明其他事实与一审查明事实基本一致。本院认为，本案当事人争议焦点为：一、上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。二、一审判决计算逾期交房违约金数额是否正确；关于第一个焦点问题：上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。上诉人与被上诉人于2012年4月13日签订商品房买卖合同，约定上诉人于2012年12月31日前将房屋交付被上诉人使用。而德州市城市和住房建设局《关于全市建筑工程冬季停止施工及加强冬季施工现场质量安全管理的通知》2013年1月14日下发，德州市创建国家卫生城市（区）工作于2011年10月26日通过了综合评审。上诉人称因德州市城市和住房建设局下发停工通知及创建卫生城市造成逾期交房的理由，无事实依据，本院不予采信。即使因创建国家园林城市致使上诉人不能按期交付房屋，上诉人应及时通知被上诉人。因上诉人未及时通知被上诉人，故不应免除其违约责任。一审判决认定上诉人逾期交房，构成违约，事实清楚，证据充分，上诉人的该条上诉理由不成立，本院不予采纳。关于第二个焦点问题，一审判决计算逾期交房违约金数额是否正确。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的禁止性规定，属有效合同。双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。上诉人不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条所规定的情形，一审判决按照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，认定该条款无效，不符合法律规定，本院予以纠正。上诉人逾期交付房屋117日（2013年1月1日至2013年4月27日，共117日），超过90日，按照合同约定，上诉人应向被上诉人支付违约金5622.94元（480592.8元×117日×万分之一=5622.94元）。综上所述，上诉人关于违约金计算标准的上诉理由成立，应予支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：撤销山东省德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第1499号民事判决；上诉人中国水电十三局德州房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付被上诉人高姝娟、宋伟华逾期交房违约金共计5622.94元；上诉人中国水电十三局德州房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还被上诉人高姝娟、宋伟华房屋装修押金2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，由上诉人中国水电十三局德州房地产开发有限公司承担50元，由被上诉人高姝娟、宋伟华承担450元；二审案件受理费500元，由上诉人中国水电十三局德州房地产开发有限公司承担50元，由被上诉人高姝娟、宋伟华承担450元。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 姜 南代理审判员 王子超二〇一五年五月二十七日书 记 员 魏洪敏