（2014）天民一初字第402号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-10-23
案件名称
山东安和物业有限公司与于辉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东安和物业有限公司,于辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民一初字第402号原告山东安和物业有限公司，住所地济南市。法定代表人刘宗章，总经理。委托代理人周华，山东豪才律师事务所律师。委托代理人许芝境，山东豪才律师事务所律师。被告于辉，住济南市。委托代理人孙以东（系被告于辉之夫），住址同被告于辉。原告山东安和物业有限公司（以下简称安和物业公司）与被告于辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安和物业公司的委托代理人周华，被告于辉委托代理人孙以东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安和物业公司诉称：被告于辉系济南市某小区某室的业主，房屋面积为140.73平方米。原告安和物业公司是该小区的物业服务企业，依据原告安和物业公司与被告于辉签订的《齐鲁花园前期物业管理委托合同》约定，被告于辉的物业费用收费标准为0.7元每月每平方米，逾期缴纳物业费用的，应当承担相应的违约责任。但是，自2007年4月1日至今，被告于辉共拖欠物业管理费为8767.48元，因为被告于辉逾期支付物业管理费用，应当支付违约金。同时，被告于辉还拖欠水电费、停车服务费等费用。经原告安和物业公司多次催缴，至今仍未缴纳。为维护合法权益，故诉至法院，请求：1、被告于辉支付原告安和物业公司物业管理费8767.48元、水费2683.8元、电费8829.7元、停车服务费1600元，共计21880.98元，并赔偿因此产生的利息损失（以21880.98元为基数，自起诉之日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费由被告于辉承担。被告于辉辩称：被告于辉没有交纳物业费的原因是因为原告安和物业公司没有履行义务。原告安和物业公司违约在先，所以才没有向被告于辉索要物业费，而且涉诉房屋买卖合同中约定被告于辉购买的卫生间有淋浴房，实际上没有，且客厅、卫生间、厨房漏水，至今未修理好。被告于辉家中暖气片只有两三组，暖气片过少。烟道存在窜味问题，找物业来修过，物业答复是设计的问题，无法修理。因被告于辉家中向三楼漏水，三楼业主多次找开发商和物业公司。物业公司要使用被告于辉家中厨房对漏水进行维修，因被告于辉家中是整体橱柜，物业公司将橱柜切割后才能搬出。物业公司在未通知被告于辉的情况下，将橱柜切开，在维修完毕后也未能给被告于辉恢复原状。物业公司曾承诺维修后恢复原状，但并没有恢复，也没有给被告于辉赔偿。被告于辉曾在小区内丢失了一辆电动自行车，被告于辉家的汽车也被别人撞，都没有破案，也没有找到肇事方。期间，被告于辉一共交纳了三个月的车位费。经审理本院认定：被告于辉系济南市某小区某室（以下简称涉案房屋）的业主。2006年6月1日，原告安和物业公司（乙方）与齐鲁置业有限公司（甲方）签订《齐鲁花园前期物业管理委托合同》一份，协议约定：“第二章委托管理事项第五条负责保修期满后的房屋公用部位、公用设施设备的维修、养护和管理。房屋公用部位包括：房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、楼梯间、走廊通道及外面墙、安全通道、楼梯间门窗等。公用设备包括：上下水管道、雨水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱、电梯机房等。公用设施包括：非市政道路及路灯、化粪池、自行车棚、垃圾房、庭院灯、停车场、公共绿地、背景音乐、可视对讲、配电室、换热站等。第六条小区实行封闭式物业管理，小区内的停车位、交通秩序、外来车辆由乙方管理。第七条其他委托管理事项（一）按《住宅质量保证书》中甲、乙双方的约定提供维修服务。（二）附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。（三）公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。（四）公共环境卫生，包括：公共场所、场地、房屋公用部位、非市政道路的清扫保洁及垃圾的收集。（五）协助公安部门维护社区公共秩序，包括：安全监控、值班、巡视等。发生刑事案件依照法律规定报公安部门处理。（六）与房屋及附属建筑物改建装修相关的垃圾清运、装修人员出入、动用明火、电梯使用、消防事项等的管理。（七）物业档案管理。包括物业工程图纸、竣工维修资料、产业、产权资料、业主和物业使用人档案、维修档案、钥匙档案、装饰装修档案、社区文化开展档案。（八）负责向业主物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费，经委托可代收电费、电梯运行费、水费、房租、采暖费、网络费等。（九）房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可接受委托，并合理收费。（十）负责提供家庭智能控制系统功能支持的相关服务。（十一）会所、幼儿园、商业用房产权属于甲方，由乙方提供物业管理服务，甲、乙双方就经营管理内容另行协议。（十二）协助组织小区业主成立业主委员会。第三章委托管理期限委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止…第六章前期物业管理服务费及相关费用第十一条物业管理服务费本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》约定，按下列标准向业主或使用人收取：1、小高层住宅房屋按建筑面积1.00元／平方米／月（不含电梯运行费）；2、多层住宅按建筑面积0.70元／平方米／月；3、商业用房按建筑面积1.50元／平方米／月；（五）合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用人收取。（六）甲方或业主使用人逾期缴纳物业管理服务费及其他费用，从逾期之日起，按照应缴金额的0.3%按日缴纳滞纳金，经催收仍不缴纳的，乙方有权向人民法院起诉。第十二条保修期内物业的维修养护执行建筑工程保修的有关规定，由甲方承担保修责任，乙方应积极协助配合甲方做好上述工作。若委托乙方实施保修，保修费用由甲方支付…”该协议中还约定了原、被告双方的其他权利义务。被告于辉于2005年12月26日入住涉案房屋，并交纳物业管理服务费至2007年3月31日，后未再交纳。另查明，涉案房屋为多层，其建筑面积为140.73平方米，根据前期物业委托管理合同约定，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米0.70元。原告安和物业公司主张被告于辉停车欠费时间为2013年1月1日至2014年8月30日，共计欠费20个月，按照80元每月计算。关于被告于辉主张的厨房中橱柜损坏以及交房时未按约定交付浴室淋浴房问题。被告于辉提交证据1、照片两张，照片证明被告厨房中橱柜因原告维修导致橱柜塌陷变形的情况。提交证据2、商品房买卖合同一份，证明在房屋买卖合同中约定交房标准包括了淋浴房，但实际交付的房屋内没有淋浴房。经质证，原告安和物业公司对证据1真实性有异议，单凭被告于辉提交的照片不能证明照片中橱柜损坏的时间及原因，即使该橱柜是被告于辉所称开发商维修损坏，也仅属于房屋质量问题，被告于辉应向开发商主张权利。对证据2真实性无异议，但应当按照商品房买卖合同约定向开发商主张权利。诉讼中，在本院限定期限内，原告安和物业公司未就被告于辉陈述的房屋漏水、维修情况予以落实并书面回复法庭。本院认为，对被告于辉提交的照片及商品房买卖合同的真实性本院予以认定。诉讼中，原、被告均认可被告于辉所述房屋漏水属于保修期内的房屋质量问题，被告于辉亦认可是由开发商对漏水问题进行了维修，被告于辉就其所述因修理房屋漏水问题造成橱柜损坏问题，可向开发商主张权利。被告于辉按照商品房买卖合同主张开发商未按约定交付淋浴房问题，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，可另行主张权利。现原告安和物业公司诉至法院，要求：1、被告于辉支付原告安和物业公司物业管理费8767.48元、水费2683.8元、电费8829.7元、停车服务费1600元，共计21880.98元，并赔偿因此产生的利息损失（以21880.98元为基数，自起诉之日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费由被告于辉承担。被告于辉对物业服务费的计算方式无异议；对水费、电费、停车服务费计算标准、方式以及数额均无异议，但是不同意支付上述费用，也不同意支付利息损失。上述事实，有原告安和物业公司提交的委托合同、入住手续书，被告于辉提交的照片、商品房买卖合同等证据在案为凭，以及原、被告的当庭陈述为证。本院认为，原告安和物业公司与齐鲁置业有限公司签订《齐鲁花园前期物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，对被告于辉等该小区业主具有约束力。物业服务协议订立后，原告安和物业公司按照上述协议约定内容履行了物业管理服务义务，被告于辉在事实上接受原告安和物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业服务协议的约定履行付费义务。被告于辉未能及时向原告安和物业公司支付相关物业管理费，应承担相应的民事责任。被告于辉辩称的在小区内丢失电动自行车、汽车被划伤问题，以及客厅、卫生间、厨房漏水问题，均未能向本院提交充分证据证实，本院不予采信。被告于辉辩称的暖气片过少、烟道窜味、没有交付淋浴房、维修漏水造成橱柜损失等问题，均系履行商品房买卖合同过程中与开发商所产生的争议，与本案不是同一法律关系，可另行主张权利。被告于辉辩称原告安和物业公司在提供物业服务过程中存在服务瑕疵，结合原、被告陈述以及被告于辉提交的照片，以及原告安和物业公司长期不催缴物业服务费的事实，本院认为，原告安和物业公司在向被告于辉提供物业服务过程中存在一般性瑕疵。因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业管理服务费的正当理由。关于原告安和物业公司主张的物业管理费8767.48元、水费2683.8元、电费8829.7元、停车服务费1600元，被告于辉对上述费用计算方式、标准、数额均未提出异议，本院予以支持。关于被告于辉是否应当支付利息损失，本院认为，原告安和物业公司向被告于辉所提供的物业服务中也存在一般性瑕疵，故对于原告安和物业公司要求支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷的发生，系由于被告于辉长期拖欠物业管理费所致，故本案的案件受理费，应由被告于辉负担。鉴于原、被告之间系管理服务合同关系，原告安和物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好服务；业主对物业管理服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理的履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告于辉于本判决生效之日起10日内向原告山东安和物业有限公司支付物业服务费8767.48元、水费2683.8元、电费8829.7元、停车服务费1600元。二、驳回原告山东安和物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由被告于辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 韩 峰人民陪审员 张士美人民陪审员 张烟军二〇一五年五月二十七日书 记 员 郝慧明 来自