（2014）京谏民初字第234号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-11-09
案件名称
刘林生与王明亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江市京口区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘林生,王明亮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2014）京谏民初字第234号原告刘林生。委托代理人王正洪，镇江市京口区谏壁法律服务所法律工作者。被告王明亮。委托代理人谭登才，江苏思宏扬律师事务所律师。原告刘林生与被告王明亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月27日受理后，依法适用简易程序，于2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告刘林生及其委托代理人王正洪，被告王明亮及其委托代理人谭登才到庭参加了诉讼。后因案件复杂转为普通程序，依法组成合议庭，分别于2014年11月11日、2014年11月25日公开开庭进行了审理，原告刘林生及其委托代理人王正洪，被告王明亮及其委托代理人谭登才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘林生诉称，1991年原告在原谏壁镇石墙头居委会辖区的镇澄公路边开办废品收购站，并为此申请建房数间，有瓦平房和铁皮房，原告收购站开办几年后，即将该地房屋出租给被告办收购站。2012年10月，因被告原因，导致双方有矛盾，原告即要求解除租房协议，归还租赁房屋，被告拒绝，还妄称该出租房是他的，并将该房在拆迁实施单位谏壁街道进行了拆迁登记。自2013年1月起，被告即未付房租。现诉至法院，请求判令被告解除双方协议，归还租赁房屋，给付2013年1月起拖欠的租金16150元。被告王明亮辩称，原、被告之间的房屋租赁协议已经于2012年12月1日前终止。被告已于2012年11月将房屋的钥匙交给原告，不存在拖欠租金，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1991年原告在原谏壁镇石墙头居委会辖区的镇澄公路边开办废品收购站，并为此建房数间，均为简易房。1991年起，原告曾向原丹徒县国土局先后办理过临时用地证，但目前已经超过批准年限多年。原告收购站开办几年后，即将该地房屋出租给被告办收购站。2011年12月1日，双方签订了租房协议书一份，在履行该份协议时，双方对租赁标的物、租期、协议解除等事项产生争议。2014年4月26日，原告委托镇江市京口区谏壁法律服务所向被告发函，要求其搬离租赁房屋，结清房款。2014年4月30日，被告向镇江市京口区谏壁法律服务所回函，称其与原告的租赁关系已于2012年12月1日中止，现所居住房屋为其自行自建，被告为该房已纠缠其2年之久。2014年5月，原告诉至本院。原告在本案诉讼时，向本院提交了2011年12月1日租房协议书复印件，该复印件主要内容如下：协议名称为租房协议书，地点：丹徒县印刷厂东侧，甲方：刘林生，乙方：王明亮，内容：甲方将带瓦铁棚子房子和小棚子作厨房租给王明亮自主经营；房款由王明亮按每月950元付给刘林生，由刘林生打收条给王明亮备查；每2个月付一次，每月5日付款；租房协议每年11月底签字定一次，未尽事宜，双方共同协商解决。租与不租提前2个月通知对方；以上三条，双方空口无凭特定为书面协议，一式贰份，经双方同意签字生效，各执一份；有效期2011年12月1日至2012年12月1日。在庭审中，原告向法庭提交了租房协议书原件。经查，该原件有修改内容，名称在租房协议书之前添加了“续前”二字。“带瓦铁棚子房子和小棚子作厨房”被划掉，在划掉的下方修改为“收购站原有东西保持原状”。在庭审中，被告提交了复写的租房协议书一份，显示内容与修改前一致，笔迹一致。从原告提交的原件背面看，有复写痕迹。另，双方均未向本院提交除2011年12月1日协议之外的其它协议。第一次庭审前，经本庭现场勘查，现场现存两处简易房屋，其中西南角简易房特征与“带瓦铁棚子”相符，东北角为厨房，特征与“小棚子”相符。该两处房屋由院子包围，朝北留有院门，由院门出入上述两处房屋，院门钥匙已由原告控制。在东北角房屋北面即为双方争议房屋所在地，经查，该房不包含在院子内，原为砖瓦房，2014年6月下旬，被告王明亮之妻陈某某以该砖瓦房的权利人身份与镇澄路拓宽居民搬迁项目部达成搬迁补偿协议，该房被拆除。现场勘查时，仅留下碎砖瓦和墙基。经过庭审，双方争议的主要事项有：一、原告认为其出租给被告的房屋为东北角“小棚子”及被拆掉的砖瓦房，西南角房屋系免费给被告使用，不在租赁房屋内。被拆掉房屋系在原告租给被告的原有一间旧房的基础上翻建，关于翻建原告曾与被告达成翻建协议，原告同意被告翻建，并免掉三个月租金，如遇道路拓宽拆迁，房屋费用由原告享有。原告在庭审时提交了2006年8月1日盖房协议一份，主要内容如下：甲方：刘林生，乙方：王明亮。第一、乙方将甲方“旧房”盖好成砖瓦房，建筑面积“（空白）”平方米左右。第二、甲方“少收2006年、9、10、11月”乙方三个月房租，其余盖房费用由乙方承担。第三、乙方将房屋盖好后，继续由乙方租用，如遇道路拓宽拆迁房屋费用由甲方所得。协议为黑笔书写，“旧房”系蓝笔书写，由黑笔书写的“小棚”划掉后而来；“（空白）”原有黑笔书写的“24”用蓝笔划掉而来；“少收2006年、9、10、11月”为蓝笔书写，由黑笔“付给”划掉后而来。被告认为，其承租的一直为东北角“小棚子”和西南角“带瓦铁棚子”，被拆掉房屋系被告丈母娘请人所建，与原告租赁给被告的房屋无关。原告租给被告的房屋“小棚子”和西南角“带瓦铁棚子”均还在，被告在2011年12月1日协议到期前早已还给了原告，双方租赁协议已经履行完毕。且双方达成的协议内容为2011年12月1日未更改过的内容，原告系擅自更改。2006年8月1日虽也与原告签过一份盖房协议，但也是未修改过的内容。当时准备将东北角的“小棚子”翻建成砖瓦房，由于原告没有按第二条付给其三个月房租，所以就没有盖房，目前“小棚子”仍在，该份协议根本未履行。二、原告认为协议到期后被告一直仍占用租赁房屋，被告则认为双方合同已履行完毕，房屋早在2012年11月底即交付原告。上述事实，有协议、临时用地证、双方往来函件、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告将超过批准使用年限的临时建筑出租给被告使用，虽然双方所签协议无效，但如被告仍占用该房，则应当予以返还。从本案审理情况看，双方主要争议焦点在于租赁标的物是否除东北角“小棚子”和西南角“带瓦铁棚子”外，还包括被拆掉的砖瓦房。从双方提供的2011年12月1日协议看，该协议为复写纸复写的一式贰份。原告持有复写第一页，但原件上出现涂改，而被告持有的复写第二页无任何修改，且原告诉讼时提交的协议复印件上也无修改，在庭审中原告未能对提交原件上的修改作出合理解释。综上，2011年12月1日双方协议中的租赁标的物应确定为未修改协议上记载的东北角“小棚子”和西南角“带瓦铁棚子”。从诉讼中查明事实看，该两处房屋系从包围的院子院门进出，院门已由原告控制，该两处房屋内已无被告物品。被告对租赁房屋并未现实占有和控制，因而，原告要求判决被告返还该两处房屋的诉讼请求已无事实依据。对于原告要求返还被拆掉砖瓦房的诉讼请求，本院认为，本案为租赁纠纷，如前述理由，原告并未证明该砖瓦房也为本案租赁标的物；其次，即使该房存在权属纠纷，由于该房已经拆除，且在庭审中本院曾明确向原告释明，因争议房屋已灭失要求其变更诉讼请求，但原告坚持要求返还房屋，该返还行为显然已无现实履行可能性，故对原告要求返还被拆掉砖瓦房的诉讼请求，本院不予支持。对于被告应否给付2013年1月起房屋使用费问题，本院认为，双方协议约定租房协议每年11月底签字定一次，有效期2011年12月1日至2012年12月1日。合同到期后，双方合同的权利义务已经履行完毕。如形成新的租赁关系，应为不定期租赁，但从本案中双方所举证据看，不能证明被告在2012年12月1日后继续占有东北角“小棚子”和西南角“带瓦铁棚子”等租赁物。因而，原告要求解除双方租赁关系及被告给付2013年1月起房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费300元，由原告刘林生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 吴建平人民陪审员 邵德安人民陪审员 魏洪才二〇一五年五月二十七日书 记 员 盛 捷 更多数据：搜索“”来源：