（2014）西民初字第1347号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-10-22
案件名称
王林海与河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邢台市桥西区人民法院
所属地区
邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王林海,河北万峰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款
全文
河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第1347号原告王林海，邢台市桥东区工商局经济监察大队大队长。被告河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼六楼。法定代表人张峰，该公司经理。委托代理人赵亮、赵建廷，该公司法律顾问。原告王林海诉被告河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王林海到庭参加诉讼，被告河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人赵建廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王林海诉称，2009年原告在被告开发的金域首府住宅小区购买了2号楼2单元102室，2009年2月21日双方签订了商品房买卖合同，合同生效后，原告按照合同的约定向被告支付了首付房款128426元、公积金贷款290000元，共计418426元，根据合同约定应将商品房综合验收合格，交付原告使用，但被告所建房屋至今未通过房屋主管部门的商品房综合验收，且供电仅为临时电，燃气2012年6月才接通，暖气至今两个采暖期未供，更未办理产权登记，仅在2012年4月房屋不具备交付标准的情况下，强行交付了房屋钥匙。原告找被告协商未果，为了维护自己的合法权益诉至法院。诉讼请求：1判令被告向原告支付迟延交房违约金61090元（自2010年11月1日起至2012年10月31日止，每日按总房款418426元的万分之二计算）和逾期办理房地产权属证书的违约金2092元，共计63182元。被告河北万峰房地产开发有限公司辩称，合同中约定的综合验收条款由于行政法规的变更已属于无效的条款，被告依据建设工程质量管理条例第16条的规定，对金域首府2号楼组织竣工验收，2010年11月18日竣工验收合格达到法定验收条件，原告在2011年4月10日到被告处办理了交房手续，原告购买的房屋已经交付使用，被告延迟交房的期限为2010年11月1日至2011年4月10日；2、合同约定违约金过高应当依据合同法114条、合同法解释二27、29条、最高法商品房买卖司法解释16、17条予以调整；3、合同中明确规定暖气燃气达到符合条件之日达到使用标准，该约定不是被告的合同义务，金域首府的暖气工程是由煤气热力公司承建并对该工程进行验收，而是否达到供暖条件由热力公司根据实际入住率、热源是��允许等条件决定的，与被告无关；4、原告在自愿的情况下办理的交房手续，不存在强行交付房屋钥匙；5、对迟延办理房屋产权证书违约金2092元没有异议。经审理查明，2009年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告王林海购买被告出售的位于邢台市桥西区钢铁路、永康街、北二环、爱民路围合地块中金域首府2号楼1单元701号房屋，被告河北万峰房地产开发有限公司先后收取了原告王林海购买房产的首付款128426元及贷款290000元，共计418426元。其中该合同第八条约定：出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2（该商品房经综合验收合格）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文��，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人必须在出卖人通知（报纸通知或电话通知）30天内到出卖人办理有关交房手续，若超出上述保留期限则视为买受人已接收该房屋，该房屋发生的任何相关费用由买受人承担，并买受人应按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。原告王林海于2011年4月10日在移交业主物品登记表中签字，并领取了业主手册、装修手册、业主公约、商品房使用说明书、商品房住宅质量保证书、装修钥匙、正式钥匙。原告所购买的房屋，至开庭之日被告尚未为原告办理房屋权属证书。庭审中，被告向本���提交的邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目2#楼的建设工程竣工验收报告中建设单位（河北万峰房地产开发有限公司）勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）设计单位（邢台市建筑设计研究院）施工图审查机构（邢台月昌工程设计咨询有限公司）监理单位（河北冀咨工程监理有限公司）施工单位（石家庄建设集团有限公司）均加盖有单位印章和负责人或法定代表人的签章，其中建设单位注明日期为2010年11月18日，其他单位未标注日期。原告对此验收报告的真实性不予认可。另被告认为与原告王林海签订《商品房买卖合同》中约定违约金过高，在审理中向法庭出示了邢台市桥西区人民法院委托邢台卓勤立源房地产估价有限公司，对案外人吕鹏举从被告处购买位于邢台市桥西区金域首府2号楼2单元701号商品房在2010、2011、2012年度平均年租金市场价值进行评估，2014年7月29日该公司作出的卓勤司鉴（2014）字第07005号房地产司法鉴定估价报告书，评估结果为：综合确认估价对象在2010年11月1日至2011年12月31日期间的租金市场价值为人民币9745元、在2012年1月1日至2012年12月31日期间租金的市场价值为人民币9038元。原告王林海对该鉴定报告不予认可。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同有效，双方应按合同约定履行。原告王林海按约定支付了房款，万峰房地产应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。被告称，双方签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。本院参照相同小区不同房型的2010年、2011年租金价值，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。关于违约天数，原告2011年4月10日领取房屋装修钥匙及正式钥匙视为已交付了房屋，故违约天数为2010年11月1日至2011年4月10日，违约天数共计161日，违约金的计算为418426元×0.00008×161天=5389.32元。原、被告对办理房地产权属证书已作出约定，但被告在约定的期限内未给原告办理该权属证书，被告对该项违约金没有异议，故未办理权属证书的违约金应予支付，依照约定违约金数额为418426元×0.005=2092元。综上，被告河北万峰房地产开发有限公司支付原告王林海各项违约金合计7481.32元。本案经调解无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告王林海迟延交房违约金5389.32元、迟延办理权属证书违约金2092元��合计7481.32元。二、驳回原告王林海的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，由被告河北万峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长 周 婧人民陪审员 马永安人民陪审员 卢振华二〇一五年五月二十七日书 记 员 张为涛 关注公众号“”