（2015）保民二终字第411号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2015-06-16

案件名称

杨强与保定天阔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省保定市中级人民法院

所属地区

河北省保定市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨强,保定天阔房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河北省保定市中级人民法院民事判决书（2015）保民二终字第411号上诉人（原审原告、反诉被告）杨强，住高碑店市。委托代理人孙淑慧，住北京市，系上诉人之母。委托代理人许航，天津益清（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）保定天阔房地产开发有限公司，住所地高碑店市世纪大街南侧。法定代表人赵跃华，该公司总经理。委托代理人吴立强，该公司员工。委托代理人杨建臣，河北金杯律师事务所律师。上诉人杨强因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2014）高民初字第3174号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨强及其委托代理人孙淑慧、许航，被上诉人保定天阔房地产开发有限公司（以下简称天阔房地产公司）的委托代理人吴立强、杨建臣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，原、被告双方于2009年10月9日签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的高碑店市世纪大街南侧天阔第一城9号楼1单元501室楼房，原告已取得房屋所有权证。2012年8月23日杨强以被告“在天阔第一城9号楼东侧与二期工程楼之间，紧贴我房外墙正在建设一座四层楼，影响其客厅和卧室窗户的通风、采光和向东方向眺望视线，严重侵害了其通风、采光和眺望权”为由将被告诉至法院，要求被告停止侵权，将其房东侧的建筑物拆除至其房屋窗台以下，后原告撤回起诉。原告及其母亲因为上述问题多次到有关行政部门反映。2012年10月24日高碑店市城市管理行政执法局以被告建造的四层楼房为违章建筑为由，对被告处罚款60000元。2013年8月10日原、被告双方就换房事宜达成协议，协议约定：第一条，被告收回天阔第一城9号楼1单元501室楼房（以下简称501室楼房），原告将该楼房所有权证书等证件交付给被告，501室楼房所有权归被告；第二条，被告将天阔第一城19号楼3单元2603室楼房（以下简称2603室楼房）换给原告，建筑面积135.51平方米，单价为4410元／平方米，总价为597599.10元，2603室楼房所有权归原告；第三条，本协议生效后双方另签有关2603室楼房的商品房买卖合同，用于办理2603室楼房产权登记，被告负担办理产权登记过程中的相关税费；第六条，双方就互换房屋事宜及协议内容不得向第三方泄露（此条款长期有效）；第七条，原告就501室楼房产权及相邻权等问题不得再向任何有关行政部门提出任何申诉，已经向相关部门申诉的必须主动撤销；第八条，违约责任：如一方违约支付对方违约金100000元并赔偿经济损失。另查明，原告曾于2014年3月24日、2014年8月9日向中共中央办公厅、国务院办公厅、国家住房和城乡建设部、高碑店市规划局邮寄了“关于申请撤销对保定天阔房地产开发有限公司的申诉”的材料。原告为解决被告所建违章建筑遮挡其窗口一事，多次往返于高碑店市与北京之间，花费车费2048元，产生误工费3784元。还查明，被告所建违章建筑位置系消防通道，现已拆除。上述事实有商品房买卖合同、原告房屋所有权证书、换房协议、行政罚款单、违章建筑拆除后照片、EMS邮寄单（撤回申诉材料）、车票、北京天地温馨家政服务中心出具的证明、北京市社会保险个人权益记录（参保人员缴费信息）以及原告、双方委托代理人的当庭陈述予以证实。原审法院认为，被告利用消防通道建造违章建筑，不仅损害了原告的利益，也损害了社会公共利益。原告为此不断向有关部门申诉，而被告为了保证其所建违章建筑不被拆除，与原告签订换房协议，并要求原告不得再向有关部门申诉、已申诉的撤销申诉，原告亦于2014年3月24日、2014年8月9日通过EMS邮件形式寄出撤销申诉的材料。由此可见，原告为解决违章建筑对其房屋的影响，被告为“保全”其违章建筑不被拆除，双方才通过约定由原告撤回申诉、双方换房的方式来实现各自目的，但因涉案违章建筑占用了城市消防通道，该协议的履行，会损害社会公共利益。因此，该换房协议系无效合同。因被告建造违章建筑的违法行为，致使双方之间产生矛盾，原告为解决因被告违法行为带来的矛盾而往返于高碑店市与北京之间，所产生的交通费2048元、误工费3784元应由被告承担过错责任。原告还主张被告应赔偿伙食费500元，但并未提交证据证实，又因该笔费用为必要支出，酌情支持300元；原告还主张律师费5000元，因该笔费用并非必要支出，且不符合法律规定，不予支持；原告主张租金损失60000元，其虽提交了与承租人“李镇”签订的租赁协议，但未提交相关证据证实承租人身份的真实性，对此亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告于本判决生效之日起十日内给付原告经济损失6132元；二、驳回原告其他的诉讼请求；三、驳回被告的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4877元，由被告负担。判后，杨强不服，上诉主张，一、2013年8月10日上诉人与被上诉人签订的换房协议为合法协议，一审法院却以该协议的履行会损害社会公共利益为由认定该协议为无效合同。上诉人认为该协议部分无效，不影响其他条款有效。该协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，是在双方协商的基础上达成，应认定为有效合同。法律规定公民对损害自己利益及社会公共利益的行为具有检举、揭发、控告、申诉的权利，该权利可以行使或放弃，该权利的放弃不应认为损害社会公共利益，也不是违法。且上诉人在该协议第七条约定不行使申诉的权利，也不是被上诉人的违章建筑是否存在并影响公共利益的决定性因素。双方换房协议的签订是因为被上诉人违章建筑损害了上诉人的物权的行使，该协议双方履行后，被上诉人的物权恢复，自然也没有申诉的必要。如是双方签订建违章建筑的协议，应该认定无效，该协议不属于此种情形。二、一审法院以被上诉人建筑违法，判决赔偿上诉人损失4808.8元，属于显失公平。因上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同是为购买房屋使用，上诉人自2012年7月28日发现室内朝东方向2个窗户被对方紧贴我方东侧外墙利用消防通道加盖的违法建筑夹在两墙之间不足16公分的墙缝里，影响室内通风和采光至今。因被上诉人的原因无法使用。上诉人损失的不仅仅是因维权产生的交通费、误工费、伙食费，其最主要的损失是给上诉方的房屋造成贬值，对涉案房屋长达多年无法使用、出租、出售。无论是上诉人对房屋出租、出售或自用，均因被上诉人的违章建筑违法及换房协议的违约造成。现一审法院以上诉人提交的租赁协议无法证明承租人身份的真实性为由，就断然否认上诉人的损失，明显属枉法裁判。因上诉人对房屋的购房款己全部缴纳，确无法对房屋使用，且换房协议第一条换房的前提是被上诉人不允许上诉人用该房屋抵押、出租、出售及使用，第二条也对上诉人交换房屋的价值为597599元进行了认定。就房产使用、出租、出售均可为上诉人实现经济利益，就购房款用于投资也可为上诉人实现可观的利息收入。可见上诉人对房产使用的损失是客观存在的。三、一审法院判决适用法律错误，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五款规定违反法律或社会公共利益，民事行为无效。一审法院适用该条款认定换房协议无效，但该条款没有违反法律或社会公共利益，只是上诉人作为消费者为维护自身合法权益，从而放弃行使法律赋予的申诉权利。退一步，即使换房协议第七条无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。如被上诉人履行换房协议，作为合同另一方只是满足了作为消费者的正当权利，换房协议履行没有使上诉人受到额外不当利益。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定因合同无效，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。纵观本案，上诉人不但没有任何过错，而且是整个案件的受害者。一审法院应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，双方换房协议约定违约方支付违约金100000元，且上诉人实际损失也大于100000元，故应当根据该条约定赔偿上诉人损失100000元。综上，一审法院审理本案，事实不清，判决结果证据不足，且认定错误。请求，1、撤销原判第一、三项，改判换房协议有效并继续履行，判决由被上诉人赔偿上诉人财产损失100000元或违约金。2、诉讼费用由被上诉人承担。保定天阔房地产开发有限公司答辩称，一、答辩人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。2009年10月9日答辩人与上诉人签订了商品房买卖合同。上诉人购买了天阔第一城9号楼l单元501室楼房。2012年8月22日上诉人以“答辩人在天阔第一城9号楼东侧与二期工程楼之间，紧贴我房外墙正在建设一座四层楼，影响我客厅和卧室窗户的通风、采光和向东的眺望视线”为由起诉答辩人，请求停止侵害、排除妨碍。事实上答辩人所建四层楼和上诉人楼房东西并排并不影响上诉人楼房通风、采光，2012年12月26日上诉人担忧败诉才撤诉，期间双方协商，因原告索要700000元未果。因答辩人所建四层楼利用了消防通道，上诉人及其母孙淑惠撤诉后便到高碑店市规划局申诉，后至上级住建部门不断申诉，要求拆除违章建筑。答辩人为息事宁人所建四层楼不被拆除与上诉人及其母孙淑惠协商换房。2013年8月10日双方签字盖章达成换房协议书。其中第七条“上诉人就501室楼房产权及相邻权等问题不得再向任何有关行政部门提出任何申诉，己经向相关部门申诉的必须主动撤销”。上诉人于2014年3月24日和2014年8月9日在换房协议签订后七个多月才通过EMS邮件形式寄出撤销申诉的材料未果。高碑店市城市管理行政执法局责令拆除违章建筑，导致答辩人迫不得已拆除天阔第一城9号楼东侧的四层楼，给答辩人造成极大经济损失。原审判决己查明双方换房协议签订的前提、目的和后果，认定该换房协议无效是正确的。因此原审判决认定事实清楚、适用法律正确应予维持，请二审法院依法裁决。二、答辩人认为上诉人上诉理由不能成立应予驳回。理由是，l、在上诉人以答辩人所建四层楼利用消防通道并“影响其通风、采光”为由起诉申诉胁迫答辩人的情况下签订的“换房协议”是答辩人为避免损失的无奈之举，并非答辩人的真实意思表示。答辩人所建四层楼并不影响其通风、采光，只因利用了消防通道答辩人担忧上诉人不断申诉导致被拆除，高碑店市2009年房价与2013年房价不可同日而语，无上诉人的申诉答辩人不可能同意换房，且上诉人两次通过EMS邮件形式寄出撤销申诉的材料，可见上诉人的申诉胁迫迫使答辩人签订换房协议，双方的目的不言而喻（正如原审判决所认为）。依据《合同法》第五十二条之规定，该换房协议是无效的。上诉人称是“双方协商真实意思的表示”和侵害上诉人物权的行使不是事实；另法律赋予公民申诉的权利应正确行使，当然放弃亦不违法。上诉人申诉和撤销申诉的行为表明上诉人是在利用申诉的权利胁迫答辩人签订换房协议，该协议不应受法律的保护。2、本案中换房协议属无效合同，双方均不存在违约行为，因此上诉人所请求的“损失”不予支持是正确的。上诉人认为答辩人所建四层楼影响上诉人楼房通风、采光无法使用不是事实不能成立，否则上诉人不会担忧败诉而撤诉。3、原审判决适用法律正确。上诉人认为原审判决援引《民法通则》第五十八条第五款规定认定民事行为无效是不正确的，在换房协议无效的情况下，上诉人主张“根据《合同法》第一百一十三条和第一百一十四条之规定”的说法站不住脚。三、答辩人认为原审判决赔偿上诉人经济损失4808.8元是错误的。上诉人诉请的各项损失无法律和事实依据不应支持。上诉人两次起诉答辩人不属人身损害赔偿纠纷，其交通费、误工费、伙食费应自负；上诉人不断申诉和撤销申诉的交通费、误工费、伙食费不应由答辩人承担，因此原审判决赔偿上诉人经济损失4808.8元于法无据是错误的。综上，上诉人上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。二审经审理查明，在二审诉讼中上诉人杨强出具了上诉人与邓连英的《房屋租赁协议》复印件一份、邓连英的居民身份证复印件一份、邓连英所有的房屋产权证复印件一份、从2012年8月1日至2015年7月31日房屋租金收据复印件三份，证明本案争议房屋因影响采光，无法使用，上诉人被迫另行租房居住。本案争议房屋照片四张，证明该房屋没有人使用的现状。提交附图复印件一份，证明被上诉人的违章建筑确实影响到上诉人房屋的正常使用。经质证被上诉人对上诉人提交附图复印件一份，认可。对其他证据材料的真实性、关联性不认可，与本案无关。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，一审查明被上诉人天阔房地产公司利用消防通道建造违章建筑，不仅损害了杨强的利益，也损害了社会公共利益。杨强为此不断向有关部门申诉，而天阔房地产公司为了保证其所建违章建筑不被拆除，与杨强签订换房协议，并要求杨强不得再向有关部门申诉、已申诉的撤销申诉，杨强撤销申诉的材料。由此可见，杨强为解决违章建筑对其房屋的影响，天阔房地产公司为“保全”其违章建筑不被拆除，双方才通过约定由杨强撤回申诉、双方换房的方式来实现各自目的，但因涉案违章建筑占用了城市消防通道，该协议的履行，会损害社会公共利益。因此，该换房协议系无效合同，且影响上诉人住房的违章建筑已被拆除，上诉人主张，二审应改判换房协议有效，并继续履行，由被上诉人赔偿上诉人财产损失100000元或违约金的请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3727元，由上诉人杨强负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王新生审　判　员　　李国庆代理审判员　　全旭春二〇一五年五月二十七日书　记　员　　董　丽微信公众号“”