（2014）城民一初字第1148号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-06-30
案件名称
原告（反诉被告）翟孝煌诉被告（反诉原告）祝小兰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市城关区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
翟孝煌,祝小兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第九十七条，第一百一十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十一条
全文
甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2014）城民一初字第1148号原告（反诉被告）翟孝煌，委托代理人史少峰，甘肃银衡律师事务所律师。委托代理人许勤，甘肃银衡律师事务所律师。被告（反诉原告）祝小兰，委托代理人赵和康，甘肃正天合律师事务所律师。委托代理人刘鹏，甘肃正天合律师事务所律师。原告（反诉被告）翟孝煌诉被告（反诉原告）祝小兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月2日立案受理后，因案情复杂，于2015年1月29日转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2015年4月22日公开开庭进行了审理，原告翟孝煌及其委托代理人史少峰、许勤，被告委托代理人赵和康、刘鹏均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，2014年3月17日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于兰州市张掖路地下商业街129号-紫金大厦负一层139号，房屋面积为56.84平方米的商铺用于商业经营，同时约定了租金、保证金数额和支付方式。合同签订后，原告向被告支付租金及保证金共计人民币10000元，被告向原告出具收据。随后，原告向兰州城市绿洲物业有限公司缴纳了物业管理费，对房屋进行装修，产生装修费人民币30000元。原告装修期间及完毕后，承租商铺经常停水、停电，对外营业的唯一通道长期被占，导致该商铺无法使用，自租赁之日至今没有营业。为此原告曾经先后找到物业公司并向被告祝小兰发出书面函件要求解决但均未果。综上，原告认为，被告应当为原告提供符合合同目的的物业。但由于被告的违约行为，造成原告租赁的商铺无法经营，致使租赁合同目的无法实现，应当依法予以解除，故原告依法提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告祝小兰于2014年3月17日签订，面积为56.84平方米的房屋139租赁合同；2、判令被告祝小兰返还原告已经缴纳的房屋租金人民币10000元；3、判令被告赔偿原告装修损失人民币30000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）辩称及诉称，1、双方租赁合同签订后，被告将房屋交给了原告；2、被告将商铺向原告交付后，原告未支付租金，只是支付了10000元的保证金；3、被告未向原告出具收条；4、原告拖欠水、电暖费用，造成了物业公司不能正常营业。现请求驳回原告的诉讼请求。针对原告的诉讼，被告现提出反诉，请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金61386.64元。自2014年5月1日-2014年12月31日；3、判令反诉被告已缴纳的10000元保证金不再返还；4、判令反诉被告恢复租赁商铺原状；5、本案本诉费用及反诉费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）对反诉辩称，1、同意解除反诉原告与反诉被告之间签订的商铺租赁合同；2、驳回反诉原告的其它反诉请求；3、反诉被告自承租反诉原告的商铺之后，反诉被告承租的商铺通道堵塞，不具备经营条件，无法经营，无法实现合同目的，已经达到解除合同的条件。反诉原告应该承担反诉被告的损失。本案中反诉被告租赁的是商铺，反诉原告没有按照合同约定履行义务。反诉原告的行为构成违约，反诉原告应该承担损失；4、反诉被告不支付房租是由于电梯被拆除，通道堵塞，出租房屋不能正常经营，反诉原告没有尽到合同规定的义务，反诉被告没有缴纳房租的行为为合同法中的不安抗辩权，不是违约行为，反诉被告不承担任何违约责任。经审理查明，兰州市张掖路地下商业街129号-紫金大厦负一层系该大厦所建人防工程，在大厦竣工交付后开发商将负一层作为商铺对外出售使用权。被告购买了其中的A-139号商铺，面积56.84平方米。原告及案外人周新伟、周少光共同租赁负一层商铺约2000平方米拟整体对外招商经营。原、被告双方于2014年3月19日签订的房屋租赁合同约定：被告将位于兰州市张掖路地下商业街129号-紫金大厦负一层A-139号商铺租赁给原告。租赁期限为五年，即2014年5月1日至2019年4月30日；第一年租金总额为92080元，第二年租金总额为122774元，从第三年起租金每年比上一年度增加10%；合同成立当日原告应向被告交付10，000元保证金，第一年和第二年租金的支付方式为半年一支付，第三年至第五年租金的支付方式为全年一支付，各时段租金原告须提前30天汇到被告指定汇款账户；原告在合同期满，完全履行合同约定义务并保证房屋没有损坏、所有设施完好的情况下，被告将保证金不计利息如数返还。双方还约定了其他事宜。合同签订当日，原告向被告支付铺面保证金10，000元，被告将商铺交付原告。在原告占有、使用商铺期间，原告向绿洲物业交纳了2014年5月至8月的物业费，并对其承租的商铺包括公共通道进行了简单装修。上述工作就绪后，部分商铺开始经营。在原告装修、招租及经营过程中，因紫金大厦负一层与张掖路步行街连通的通道被自主经营的业主占用、摆放货品，使通道不畅，原告多次要求被告及绿洲物业解决此问题均未果。另在2014年6月因大厦变电室改造停电1天，8月份因电压不稳，负一层停电二、三次。在原告承租期间，紫金大厦一层至六层因案外人整体收购而重新布局装修，商场内通往负一层的扶梯被拆除。原告于2014年8月底至9月初因经营维继困难最终整体停业。随后，原告于2014年9月16日以函件形式用特快专递向被告发出暂时中止履行租赁合同的通知，内容为：因承租商铺经常停水停电、唯一通往张掖路步行街的通道被堵塞以及交付的商铺面积与合同约定面积不符之原因，造成商铺无法正常经营，且由于被告并没有解决上述存在的问题，故提出暂时中止履行租赁合同，暂不支付下半年租金。请被告于2014年10月1日前与原告进行协商。被告接此通知后双方进行了协商，但未能达成一致。原告再未继续交付租金，也未进行营业，原告以被告未给其退还收取的租金及保证金为由将商铺空锁至今。以上查明的事实，由原告提供的房屋租赁合同、物业费收据、保证金收条、照片、视频、接处警工作登记表、关于中止履行房屋租赁合同的函，被告提供的商铺转让合同、房屋租赁合同及原、被告在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据材料已经质证和本院审查，可以采信。本院认为，关于原、被告订立的租赁合同的解除问题及其责任问题。法律规定，依法成立的合同，经双方当事人协议一致，可以解除。本案原告请求解除合同，被告也同意解除，依上述法律规定，应予以解除。原告的该项诉讼请求本院予以支持。本案中造成合同不能继续履行的主要原因应为原告对外招租达不到预期目标这一商业风险的发生。商业风险在当事人订约时是能够预见或者应当预见的，其发生则与经营者的素质、经验等自身因素有关。本案原告对紫金大厦负一层作为商铺对外招租的市场行情及市场信息的判断出现了失误，才导致其对外招商的情况并不乐观，与原告诉称绿洲物业短时间停电、通往负一层电动扶梯未开启没有因果关系。原告招商未达到预期效果是商业活动中的正常风险，这种商业风险导致的法律后果应由其承担。同时，原告未按合同约定的时间足额向被告支付租金，且在2014年9月16日函告被告不履行交付租金义务的行为对被告已构成违约，因此造成合同不能继续履行的责任在原告。但在合同履行过程中，确实存在经营通道被他人占用、通行不畅等问题，被告对此协调不力，其对原告的损失也要负一定责任，应依法酌情减少被告应收取的租金。鉴于原告2014年9月16日明示暂缓交付下半年租金，要求被告于10月1日前与其进行协商，此后双方又未能协商一致，而原告此时已出现经营不能为继的实际情况，为平衡双方利益，本院确认自2014年10月1日起双方不再履行合同。根据双方租赁合同约定，截止2014年10月1日原告应付租金38366元，但其仅付押金10000元。原告欠付的租金依据合同约定以保证金冲抵后，仍不足以支付2014年10月1日前的应付租金，故本院对原告要求被告返还房屋租金的诉讼请求不予支持。对被告要求原告支付2015年4月30日前的租金及保证金的反诉请求，基于上诉理由，原告给被告支付租金的时间本院确认自2014年10月1日起双方不再履行合同的时间，故对与被告的反诉请求本院予以部分支持，原告应给被告支付租金28366元。关于原告要求被告赔偿装修损失30000元的诉讼请求，因原告主张装修损失的装修合同是针对张掖路紫金百货负一层2000平方米整体签订的，每间商铺的面积不同，装修程度也不一致。原告在开庭时未提交装修支付材料款、人工费、装修施工资料等用于证明其实际支付装修花费的凭据对其装修损失予以佐证，因此原告要求被告赔偿装修损失证据不足。更为重要的是，商场最终无法经营的主要原因是原告未能预见的商业风险。本案中合同的解除主要责任在于原告，装修作为经营过程中的必要投入，在双方租赁合同对其未进行约定的情况下，应当依照有关法律规定由原告自行承担。但对于装修中未形成附合的装饰、装修物，原告可拆除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百一十条第（一）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告翟孝煌与被告祝小兰于2014年3月19日签订的房屋租赁合同。二、在本判决生效后十日内，反诉被告翟孝煌支付拖欠反诉原告祝小兰的房屋租金28366元。三、驳回原告翟孝煌的其它诉讼请求。四、驳回反诉原告祝小兰的其它反诉请求。本诉案件受理费953元，由原告翟孝煌承担853元，被告祝小兰承担100元；反诉案件受理费793元，由反诉原告祝小兰承担478元，反诉被告承担315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长 屈 超审 判 员 王雅茹代理审判员 张金凤二〇一五年五月二十七日书 记 员 陈 琳 百度搜索“”