（2015）桦民一初字第431号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-07-09
案件名称
桦甸市金色家园物业服务有限公司与黄吉欣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
桦甸市人民法院
所属地区
桦甸市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桦甸市金色家园物业服务有限公司,黄吉欣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第十五条，第二十一条，第六十七条
全文
吉林省桦甸市人民法院民 事 判 决 书（2015）桦民一初字第431号原告：桦甸市金色家园物业服务有限公司。住所地：桦甸市莲花路金穗三区*号。法定代表人：周凤云，经理。委托代理人：魏德霜，该公司职员。委托代理人：李霞，该公司职员。被告：黄吉欣，女。原告桦甸市金色家园物业服务有限公司诉被告黄吉欣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员腾云飞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人魏德霜、李霞，被告黄吉欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告居住在振兴东区，该小区物业由原告进行管理，被告2011年、2012年、2013年无理拒交物业服务费，给原告的物业管理工作造成了不良影响，也给原告造成了一定的经济损失。原告及业主委员会虽多次催要，但被告仍拒交，故诉至法院，请求判令被告黄吉欣给付物业服务费1，113.12元，滞纳金2，412.67元，诉讼费用及诉讼材料费200.00元。被告辩称：一、原告诉讼请求缺乏事实依据。原、被告双方物业合同关系不存在，原告没有资格向被告主张物业费和滞纳金，其主张的金额也没有事实和法律依据，原告所谓的物业服务质量太差，没有提供基本的物业服务内容，被告没有享受到应有的物业服务，没有理由向其支付任何费用。二、原告提出的诉讼请求没有法律依据。本案已经超过诉讼时效，根据民事纠纷二年诉讼时效的规定，原告的关于2011年、2012年的全部费用请求和2013年部分费用请求均已超过诉讼时效。根据以上陈述，被告认为原告的诉讼请求事实不存在，理由也不成立，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。根据原告的起诉和被告的答辩意见，本案争议的焦点问题是：被告应否给付原告物业费，原告的起诉是否超过诉讼时效。根据各自的诉讼主张，结合本案争议的焦点问题，双方当事人进行了举证、质证，本院进行了认证。原告向本院提供了7份证据：证据1，业主委员会登记备案表一份。证明业主委员员会已登记备案。经质证，被告有异议，称业主委员会登记备案表上的时间为2013年6月27日，说明业主委员会在2013年才登记备案，故原告无权向被告索要2011-2013年的物业费。经本院审查，2009年3月，被告所住小区的建设单位桦甸市金穗房地产开发有限公司与原告签订了前期物业服务合同，明确约定：“合同期限自开发商通知交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止”。业主委员会于2013年6月27日登记备案，于2013年8月17日与原告签订物业服务合同，且两份合同不违反法律规定，故本院对被告的质证意见不予采纳，对该证据予以采纳。证据2，金穗家园前期物业服务合同及业主委员会公约合同（业主委员会公约合同未提供原件，原告称合同原件在行政执法局的物业办存档）各一份。证明原告与被告所居住小区业主委员会签订了物业服务合同，形成了服务与被服务的关系。经质证，被告有异议，称前期物业合同上甲乙双方无代表人签字，被告购买房屋首付的时间是在2009年秋天，所以不可能在2009年3月份与开发商签订合同。对业主委员会公约合同有异议，称该证据没有提供原件，被告不知道该业主委员会的存在，也没有投票选举过，且上面记载的业主成员不知是否真实，是否经过正规合法的程序来选举及备案，另合同签订于2013年8月17日，而原告起诉的是2013年之前的物业费，与被告无关。经审查，因被告对其主张不能提供充分的反驳证据加以证明，该两份合同不违反法律规定，符合证据的基本要求，故本院予以采纳。证据3，营业执照、组织机构代码证及收费许可证各一份。证明原告是依法成立的物业服务公司，及收费项目标准、收费资质。经质证，被告对营业执照和代码证的真实性无异议，称与其收到法院诉讼材料中的复印件不一致，并要求查看诉讼材料复印件中以上证照的原件，另称被告诉讼材料中营业执照的取得时间是2010年1月29日，不能看出原告于2014年参加年检，组织机构代码证没有2014年的年检，有效期截止日为2015年1月22日。收费许可证有效日期是2013年10月至2015年5月，原告是2013年10月11日取得该证，故之前其没有收费资质。关于营业执照与代码证，庭审中原告解释称营业执照与代码证是2015年新换的证，因为本案在立案时还没有换证，所以卷宗内的复印件是之前的证照。关于收费许可证，庭审中原告解释称该证每两年更换一次，原告是2009年取得，所以2011年、2013年各更换一次，本次是最新的证，之前的证都收回了。被告则称原告有可能是2015年3月份刚取得以上证照。经审查，因被告对其主张不能提供充分的反驳证据加以证明，且原告的证照符合证据的基本要求，原告庭审中作出的解释合理，故本院予以采纳。证据4，不动产发票存根一份。证明被告房屋的建筑面积是77.3平方米。经质证，被告无异议，故本院予以采纳。证据5，物业公司收费员收费记录表一份。证明收费员在2011-2013年物业费收取期间内去过被告家收费。经质证，被告有异议，称该证据是原告自己做出，没有被告本人签字确认，不具有证明力。经审查，该证据不能证明原告向被告催收物业费的事实及时间，故本院不予采纳。证据6，证人郑某某出庭证言。证言内容：证人是振兴东区的物业收费员，从2010年开始打电话催缴物业费，每年都是如此，每次给被告打电话，被告的态度都很不好。证据7，证人袁某某出庭证言。证言内容：证人是振兴东区的保安，是2013年去工作的，曾和另一个保安孙某某去过被告家2次，一次去送过法院传票，一次去催缴物业费，一直没见到被告本人，见到的是被告的家人。上述证人证言，原告用以证明自2011年至今其一直在催缴被告家的物业费，从未间断。经质证，被告对证人郑某某的证言有异议，称其在小区其他人处听说过从2014年才开始催缴物业费。对证人袁某某的证言无异议，但称证人也明确说明没有见过被告本人。根据证人证言的内容，结合物业服务行业的工作惯例，可以印证原告在收费年度到期后向被告催收物业费的客观事实，故本院予以采纳。被告向本院提供了3份证据。证据1，收据一份。证明被告于2009年12月27日向所住小区开发商交纳了物业费，被告不知原告物业公司的存在。经审查，该证据与本案争议焦点问题无关，故本院不予评议。证据2，照片21张。证明原告所提供的物业服务质量差，构成根本违约在先，且原告没有能力履行物业管理服务义务，被告不交纳物业费属于行使不安抗辩权。经质证，原告有异议，称照片没有时间，不能证明是2011年到2013年之间发生的事情。经审查，照片可以体现原告的物业服务存在一定瑕疵，故本院对原告物业服务存在一定瑕疵的事实予以认定。证据3，证人郭某某出庭证言。证明原告举证的合同中，业主委员会不存在，是自己虚构的。小区业主始终没有与原告签订任何形式的合同。原告所提供的服务质量太差，从入住开始，小区物业管理混乱，原告没有能力履行物业管理服务义务，被告不交纳物业费属于行使不安抗辩权。原告物业管理不到位，小区内有积雪，冰层，车辆乱停乱放，乱贴小广告，摆摊设点，楼道垃圾堆放，路灯不亮等。同时证明原告所举的业主委员会真实性、合法性均不能有效证实，不能证明经过法定的程序选举、备案等。经质证，原告有异议，称证人与被告一样自2011年开始未交物业费，故不认可证人证言。经审查，因被告对其主张不能提供其他充分的证据加以证明，故本院不予采纳。根据双方当事人的举证、质证及本院认证，结合庭审调查，可确认如下事实：被告黄吉欣系桦甸市振兴东区的业主，其房屋建筑面积为77.3平方米，于2009年入住。2009年3月，被告所住小区的建设单位桦甸市金穗房地产开发有限公司与原告签订了前期物业服务合同，约定合同期限自开发商通知交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，物业费每平方米每月0.40元，按年交纳。2013年6月27日，业主委员会登记备案，并于同年8月17日与原告签订了物业服务合同，约定物业费每平方米每月0.70元（原告自愿按0.40元的标准主张）。2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业费被告未交纳。庭审后，原告自愿放弃其对滞纳金及诉讼材料费用部分的诉讼请求。本院认为，原、被告已建立物业服务合同关系，在物业公司提供了物业服务的情况下，按时交纳物业服务费用是业主在物业管理活动中应当履行的义务。原告与金穗房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同以及与被告所在小区的业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，被告应按物业服务合同中的约定交纳物业服务费用，故原告要求被告交纳物业服务费的请求本院予以支持。原告的物业服务存在瑕疵，被告可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定保护自身利益，不能免除其交纳物业费的义务。庭审后，原告自愿放弃其对滞纳金及诉讼材料费用部分的诉讼请求，系其对自身诉讼权利的处分且不违反法律规定，本院准予。关于被告提出诉讼时效的抗辩意见，根据原告提供的证人证言内容结合物业服务行业的工作惯例，本院对原告向被告主张权利的客观事实予以采纳，故对被告的该项抗辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第二十一条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条之规定，判决如下：被告黄吉欣于本判决生效之日给付原告桦甸市金色家园物业服务有限公司2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费1，113.12元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告黄吉欣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 腾云飞二〇一五年五月二十七日书记员 张 羽 更多数据：搜索“”来源：