（2015）嘉秀民初第297号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-08-24
案件名称
浙江实力高空广告股份有限公司与嘉兴中润瑞丰置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市秀洲区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江实力高空广告股份有限公司,嘉兴中润瑞丰置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉秀民初第297号原告：浙江实力高空广告股份有限公司，住所地：浙江省嘉兴市耀城B幢1002号。法定代表人：吴良清，该公司经理。委托代理人：唐建伟，浙江宜景源律师事务所律师。被告：嘉兴中润瑞丰置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市秀洲区高照街道加创路1568号（浙江三和机电科技有限公司）。法定代表人：毛维杭，该公司经理。委托代理人：陈丹萍、翟晓美，该公司员工。原告浙江实力高空广告股份有限公司诉被告嘉兴中润瑞丰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法由审判员刘连明、杨维均，人民陪审员沈忠贤组成合议庭，并于2015年5月19日公开开庭进行了审理，原告浙江实力高空广告股份有限公司委托代理人唐建伟，被告嘉兴中润瑞丰置业有限公司委托代理人陈丹萍、翟晓美到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告浙江实力高空广告股份有限公司诉称，2013年5月16日、17日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》27份，合同约定，原告向被告购买中润瑞安广场27套房屋，具体为中润瑞安广场第1幢1301室至1309室、1401室至1409室、1501室至1509室，房价总计26579507元。交房时间为2014年1月20日，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同，被告应当自原告解除通知到达之日起30日内退还全部已购房款，并按原告累计已付房款的10%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告将上述27套房屋总房款26579507元全部支付给被告。但被告未按约在2014年1月20日前交房。2014年6月，被告才通知原告于同年6月11日交房，原告按合同约定于2014年6月27日书面通知被告由于被告逾期交房超过90日，故原告解除与被告之间签订总房款26579507元的全部商品房买卖合同，并要求支付违约金。原告于2014年8月4日向嘉兴市秀洲区人民法院提起诉讼，要求解除全部商品房买卖合同并支付违约金，诉讼中，原、被告达成和解协议，协议约定“一、双方2013年5月17日签订的《协议书》及《商品房买卖合同》涉及的中润瑞安广场1301室至1309室、1401室至1409室、1501室至1509室，原交房时间为2014年1月20日，产权证办理时间为2014年4月20日，现双方同意被告于2014年11月30日前将上述房屋初始登记的土地、房屋权属证书交付给原告，供原告办理上述房屋权属转移登记，交付上述权属证书的同时，原告办理上述房屋按收手续。二、双方于2014年10月13日解除2013年5月16日签订的《户外广告发布合同》，被告已支付原告900万元广告发布费，现同意原告退还被告100万元，于被告将上述房屋相关权属证书交付被告后10日退还，2013年5月16日签订的《户外广告发布合同》中已履行的广告发布费用、解除《户外广告发布合同》对原告损失的补偿费以及截至2014年10月13日上述房屋逾期交房及逾期交付权属证书的违约金总共协商作价800万，从900万广告发布费用中直接扣除，至此，2013年5月16日签订的《户外广告发布合同》及2013年5月17日签订的《协议书》、《商品房买卖合同》双方再无其他争议。三、被告如未按约履行上述房屋权属证书交付的，原告享有是否解除上述房屋的商品房买卖合同的权利。如主张解除合同，相关一切违约金已经在本协议中一次性了结，不得另行主张；如主张继续履行合同的，2014年10月14日起逾期交房及逾期交付权属证书的违约金可另行主张。四、本协议一式两份，盖章生效，双方各执一份，具有同等法律效力。”协议签订后，原告向法院提出了撤诉申请，已被法院准予撤诉。但被告至今未将上述房屋的钥匙交付原告，导致原告至今无法使用房屋。故诉请法院，要求判令：1、被告支付原告2014年10月14日至2015年3月31日期间的逾期交房违约金2246010元，2015年4月1日起至被告实际交房之日的逾期交房违约金按每日万分之五即每日13290元计算；2、本案诉讼费由被告承担。被告嘉兴中润瑞丰置业有限公司辩称，原告诉请的违约金没有法律依据。原被告之间存在商品房买卖合同纠纷和广告纠纷，双方已经起诉法院，双方于2014年10月13日签订了和解协议。该和解协议第一条约定被告应于2014年10月30日之前办理房屋登记及交接手续。和解协议第三条约定若被告没有按约履行上述房屋权属证书交付义务，原告有权主张解除房屋买卖合同的，主张的违约金在和解协议中第二条约定了，不得另行主张。和解协议第三条计算违约金是有条件的，条件是被告没有依约定交付土地和权属证书。但是2014年11月14日被告已经向原告移交了相关房屋和维修专用收据和购房基金和权属证书。原告也当日签收了。2014年11月26日原告也向相关机关提出了房屋权属登记手续，于2014年12月底办理出了房屋产权登记证书。综上，被告已经按照和解协议履行了约定义务，和解协议的计算违约金条件不能成立。请求法庭驳回原告的诉讼请求。审理中，双方当事人进行了举证与质证，原告为主其主张，向本院提交的证据有：1—（1）、（2014）嘉秀民初第809号受理案件通知书、民事诉状一份，证明由于被告的逾期交房，原告在2014年已经向秀洲区人民法院提起了民事诉讼。1—（2）、2014年10月13日原、被告签订的和解协议一份，证明双方就（2014）嘉秀民初字第809号案件和其他广告发布事宜达成了和解，其中约定如双方履行合同的，2014年10月14日起逾期交房及逾期交付产权证书的违约金原告可另行主张。1—（3）、（2014）嘉秀民初第809号撤诉申请书一份，证明双方达成和解之后，原告向法院撤诉了。以上该组证据同时证明27套房屋按合同总价为26570507元。经质证，被告对真实性没有异议，对关联性有异议。2、商品房买卖合同一份（1301室）总共27份合同就举证一份。证明违约责任的约定，合同约定的第十条如逾期交房违约金计算按已付房款的每日万分之五。合同第十六条逾期交付产权证书的违约责任按已付房款的每日万分之五计算。经质证，被告对商品房买卖合同的违约责任约定真实性没有异议。但是商品房买卖合同不是本案原告诉请违约金的前提，因为在和解协议中双方已经约定了，被告已经将房屋初始登记证明和权属证书交付给了原告，不存在追究违约的前提。3、录音光盘（2015年3月30日原告法定代表人与被告销售总监沈丽萍的通话）（2015年5月15日原告与瑞安广场物业公司即苏州中润物业服务有限公司工作人员谈话录音）两份、文字整理两份，证明被告只交付了办理产权证的权属登记资料而未将房屋钥匙交付给原告。物业公司也从未收到过房产公司移交的交房手续。被告方实际未向原告交付房屋钥匙的事实。经质证，被告认为这是原告当庭提交的新证据，需要庭后对录音中的人员进行核实，庭后被告向本院提交的书面质证意见为真实性无法辨别被录音人的身份，且与原告诉状中主张的诉讼请求无关。被告嘉兴中润瑞丰置业有限公司为反驳原告的主张，向本院提交的证据：1、收条一份，证明原告收到了购房发票和维修专用资金收据。2、产权交接单一份，证明被告已经向原告交付了产权证。经质证，原告对该组证据的真实性没有异议。但是说明下该组证据是根据双方2014年10月13日的和解协议约定，被告于2014年11月30日前将办理产权证书的手续交付给原告，并未交付房屋钥匙。3、短信内容一份（打印件），证明是2015年3月30日沈丽萍（被告的销售负责人）发给吴良清（原告的法定代表人）的短信。短信内容告知原告房屋钥匙在物业，可以去向物业借。原告房子上的贴纸不是被告撕的，原告可以调监控。原告未委托被告出租被告不可以给原告介绍。被告已将房屋钥匙交付给物业了。经质证，原告对该短信真实性没有异议。确实收到这个短信。但对证明内容有异议：该短信是2015年3月30日，是原告法定代表人吴良清与沈丽萍通话之后，沈丽萍给原告的短信回复，且恰恰证明了之前从来没有通知原告拿钥匙，被告也没有交付钥匙给原告。经审查，本院认证如下：对原告提供的证据1、2，被告对其真实性无异议，且与本案相关联，故本院予以认定；对原告提供的证据3，虽是录音材料，但结合被告的陈述，可认定被告没有交付本案所涉房屋的钥匙给原告。对被告的证据1、2、3，原告对其真实性无异议，且与本案相关联，故本院予以认定；根据以上认定的证据及当事人的陈述，本院认定本案的事实如下：2013年5月16日、17日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》27份，合同约定，原告向被告购买中润瑞安广场27套房屋，具体为中润瑞安广场第1幢1301室至1309室、1401室至1409室、1501室至1509室，房价总计26579507元。交房时间为2014年1月20日，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同，被告应当自原告解除通知到达之日起30日内退还全部已购房款，并按原告累计已付房款的10%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约将上述27套房屋总房款26579507元全部支付给被告。但被告未按约在2014年1月20日前交房。2014年6月，被告才通知原告于同年6月11日交房，原告按合同约定于2014年6月27日书面通知被告由于被告逾期交房超过90日，故原告解除与被告之间签订总房款26579507元的全部商品房买卖合同，并要求支付违约金。未果后，原告于2014年8月4日向嘉兴市秀洲区人民法院提起诉讼，要求解除全部商品房买卖合同并支付违约金，诉讼中，原、被告达成和解协议，协议约定“一、双方2013年5月17日签订的《协议书》及《商品房买卖合同》涉及的中润瑞安广场1301室至1309室、1401室至1409室、1501室至1509室，原交房时间为2014年1月20日，产权证办理时间为2014年4月20日，现双方同意被告于2014年11月30日前将上述房屋初始登记的土地、房屋权属证书交付给原告，供原告办理上述房屋权属转移登记，交付上述权属证书的同时，原告办理上述房屋按收手续。二、双方于2014年10月13日解除2013年5月16日签订的《户外广告发布合同》，被告已支付原告900万元广告发布费，现同意原告退还被告100万元，于被告将上述房屋相关权属证书交付被告后10日内退还，2013年5月16日签订的《户外广告发布合同》中已履行的广告发布费用、解除《户外广告发布合同》对原告损失的补偿费以及截至2014年10月13日上述房屋逾期交房及逾期交付权属证书的违约金总共协商作价800万，从900万广告发布费用中直接扣除，至此，2013年5月16日签订的《户外广告发布合同》及2013年5月17日签订的《协议书》、《商品房买卖合同》双方再无其他争议。三、被告如未按约履行上述房屋权属证书交付的，原告享有是否解除上述房屋的商品房买卖合同的权利。如主张解除合同，相关一切违约金已经在本协议中一次性了结，不得另行主张；如主张继续履行合同的，2014年10月14日起逾期交房及逾期交付权属证书的违约金可另行主张。四、本协议一式两份，盖章生效，双方各执一份，具有同等法律效力。”协议签订后，原告向法院提出了撤诉申请，已被法院准予撤诉。2014年11月14日，原告收到被告交付的27份购房发票及27份维修资金专用收据。2014年11月24日，原告收到被告交付的上述房屋初始登记的土地、房屋权属证书。同年12月，原告办理了房屋所有权证书。但被告至今未将上述房屋的钥匙交付原告，也未对房屋进行实地查验交付。致使原告至今无法占有使用上述房屋，故成讼。本院认为，原、被告的合法权益受法律保护，原、被告所签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。交付房屋钥匙是商品房交付使用应具备的基本条件，未交付房屋钥匙的房屋是无法占有使用的。被告虽履行了和解协议约定的交付房屋初始登记的土地、房屋权属证书，但未办理实际房屋的查验交付及房屋钥匙交付，自行将房屋钥匙交付给物业，而原告也未委托物业接受交付房屋钥匙。故上述房屋实际未交付给原告占有使用，其责任在于被告。原告主张2014年10月14日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，理应予以支持。双方在合同明确约定，逾期交房与逾期付款的违约金是相同的，均为每日按万分之五计算，即双方的权利与义务均是对等的，且本院于2015年5月22日书面向被告释明了关于违约金的主张后，被告向本院提交的书面意见中也未提出违约金过高应调整的请求。故其违约金应按每日按万分之五计算，其违约金应按合同价26579507元计算，经计算其违约金是13289.75元／天。至其起诉之日（2015年4月13日）为2405444.75元。因被告至今未交付房屋钥匙，故从2015年4月14日起的违约金按每天13289.75元计算至实际交付房屋钥匙止。被告辩称已将房屋初始登记的土地、房屋权属证书交付原告，已完成和解协议约定的义务，不需承担违约责任的意见，因原告在本案中主张的是未交付房屋的违约责任，而不是未交付权属证书的违约责任，且和解协议中未约定原告不可以向被告主张未交付房屋的违约责任，故对被告的辩称意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告嘉兴中润瑞丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江实力高空广告股份有限公司至2015年4月13日止的逾期交房违约金2405444.75元（2015年4月14日起的违约金按每天13289.75元计算至实际交付房屋钥匙之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24768元，财产保全费5000元，共计29768元由被告嘉兴中润瑞丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长 刘连明审 判 员 杨维均人民陪审员 沈忠贤二〇一五年五月二十七日书 记 员 郑 莉 来源：百度“”