（2014）甬鄞民初字第1871号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2015-08-20

案件名称

宁波市台湾同胞投资企业协会与宁波东海名轩餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市鄞州区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁波市台湾同胞投资企业协会,宁波东海名轩餐饮有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

宁波市鄞州区人民法院民事判决书（2014）甬鄞民初字第1871号原告：宁波市台湾同胞投资企业协会。法定代表人：宗高雄。委托代理人：刘慧杰。被告：宁波东海名轩餐饮有限公司。法定代表人：吴军。委托代理人：叶峰。原告宁波市台湾同胞投资企业协会为与被告宁波东海名轩餐饮有限公司（以下简称东海名轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月15日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员凌碧波适用简易程序审理，后因案情复杂，于2014年11月24日转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2014年10月14日、2015年1月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘慧杰，被告的委托代理人叶峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波市台湾同胞投资企业协会起诉称：原告于2011年3月8日和宁波澜鹰国际贸易有限公司（以下简称澜鹰公司）签订《宁波市台湾同胞投资企业协会会馆租赁合同》，约定承租使用原告会馆以开办宁波企业家会所，被告据此办理了注册号为330212000280072的名称为宁波东海名轩餐饮有限公司的企业法人营业执照，并已实际使用。租赁合同约定了租赁期限、租金支付条款等。但被告自承租以来一直拖欠租金，经原告多次发函催告后，被告仅支付第一期租金84万元，第二期租金84万元、第三期租金68.4万元（欠15.6万元），未支付第四期租金84万元、第五期租金84万元。且对于原告向被告发出的催讨租金律师函，被告也以种种借口拖延支付。后原告于2013年5月24日向宁波市鄞州区人民法院提起诉讼，要求支付租金。2014年3月11日，宁波市鄞州区人民法院作出（2013）用鄞民初字第845号民事判决书，判令被告向原告支付租金1836000元及逾期利息。后被告向宁波市中级人民法院提起上诉，但因未交上诉费，被宁波市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。2014年6月23日，一审判决生效后，原告向宁波市鄞州区人民法院申请强制执行，法院予以立案为（2014）甬鄞执民字第2585号案件，被告一直推诿支付。2014年8月11日，原告再次发律师函向被告催讨租金，限期十五日内支付，被告法定代表人收函后向原告表示需要对判决确定的1836000元中的逾期利息予以减免，对已经届满的2840000元予以优惠并确定分期支付方案，并且对之后的租金予以优惠待双方签署书面的协议后方可能考虑支付，否则不可能支付。原告认为，被告租赁原告的房屋进行经营，有按约支付租金的义务。现被告拒绝履行判决书确定的义务，拒绝支付合同约定的租金，其行为严重违法，严重损害了法院的尊严和出租人的合法权益。根据租赁合同的第七条违约责任第一款的约定，原告认为，原告对于合同的解除权已成就，且被告的态度相当恶劣，原告请求解除与被告的租赁关系，被告应将房屋恢复原状，并归还原告。现请求判令：1、解除原、被告之间的《宁波市台湾同胞投资企业协会会馆租赁合同》；2、被告立即将上述房产恢复原状并归还原告；3、被告向原告支付第六期租金840000元，第七期租金1000000元，第八期租金1000000元，逾期利息98378.72元（暂算至2014年9月4日止），合计2938378.72元，并且按银行同期贷款利率支付逾期利息至实际支付之日止；4、被告向原告支付上述房产的占有使用费，从起诉状送达之日起按每年2100000元计至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日止；5、被告支付约定的违约金人民币1000000元。诉讼过程中，原告将上述第4项诉讼请求变更为：被告向原告支付上述房产按年租金2100000元计算从2014年9月5日起至解除之日止的租金及从解除之日起至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日止的占有使用费。被告东海名轩公司答辩称：原、被告主要争议是原来签订合同时候所预测的税金与实际交付的税金存在差额，这个差额原来约定各半负担。关于租金的起付时间，当时原告的房产证没有做下来，消防验收没有通过，一直拖延，后来双方约定2011年9月1日开始计算租金，原告在要求被告支付租金的时候否认这些事实，导致双方的纠纷。双方一直都在沟通、协调。对于原告提出的诉讼请求1、2被告认为是不合理的，不是被告有意拖欠租金而是双方存在争议。诉讼请求3租金的起算时间与事实不符，第六期租金系2014年3月1日到2014年8月31日，第七期租金系2014年9月1日到2015年2月28日，第八期对应的使用时间还没有到。诉讼请求4占有使用费根本不存在，诉讼请求5违约金双方虽然有约定，但是违约金是明显过高的，原告已经主张了租金延期付款的利息，对原告而言没有收到租金也只是存在利息损失，不存在那么高的违约金，如果法院认为被告违约，请求法院对违约金进行调低，虽然双方存在争议，但是双方可以通过协商解决。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.《宁波市台湾同胞投资企业协会会馆租赁合同》一份，用以证明原、被告之间存在租赁关系，双方对租金的数额、支付方式、支付时间，违约金的数额计算及合同解除条件等进行约定的事实；2.（2013）甬鄞民初字第845号民事判决书一份，用以证明原、被告的租赁事实和权利义务经过法院生效判决确认，且被告拖欠租金未付的事实；3.（2014）甬鄞执民字第2585-2号执行裁定书一份，用以证明法院受理原告申请强制执行的事实，该执行因被告拒不履行生效判决且没有履行能力已经终结执行的事实；4.律师函一份（2014年8月11日），用以证明就被告逾期支付租金一事，原告对其进行再次催告要求其支付第六、七、八期租金的事实；5.中国邮政速递物流查询单一份，用以证明被告于2014年8月14日签收律师函事实；6.国有土地使用证一份，用以证明原告拥有该租赁房屋的土地使用权的事实；7.房屋所有权证一份，用以证明原告拥有该租赁房屋的所有权的事实；8.房屋租赁登记证一份，用以证明原告出租房屋符合经营用房出租标准及相关租赁条件的事实；9.会馆原始图纸一份（原件），用以证明会馆于被告承租之前的原始面貌，被告将会馆恢复原状是可行的事实。被告质证后对上述第1、2、3、4、5、6、7、8项证据没有异议，对第9项证据有异议，认为不具有原告要证明目的。被告未向本院提交证据。本院认为：对原告提交的第1、2、3、4、5、6、7、8项证据，因被告对其均无异议，故本院对其予以确认。对原告提交的第9项证据，本院认为该图纸系施工图，对其真实性本院予以确认。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2011年3月8日，原告（甲方）与澜鹰公司（乙方）签订《宁波市台湾同胞投资企业协会会馆租赁合同》，原告将其座落于宁波市鄞州中心区贸城中路850号的宁波台湾同胞投资企业协会会馆（以下简称会馆）的部分空间出租给乙方开办宁波企业家会所（以下称会所），会馆房屋建筑面积为1322平方米；甲方同意对房屋内外进行装修或改建，但应经政府有关部门批准；租赁期限为十年，自2011年3月1日起至2021年2月28日止；租金为每年2000000元，第一年至第三年优惠至1680000元，第四年为2000000元，第五年起在前一年基础上按每年5%递增；租金每六个月支付一次，先付后租，装修期为2011年3月1日至2011年5月31日免收租金，第一期租金于本合同签订之日支付，其余租金具体支付日期为第二次2011年7月31日前、第三次2012年1月31日前、第四次2012年7月31日前、第五次2013年1月31日前，第六次2013年7月31日前，第七次2014年1月31日前，第八次2014年7月31日前……，直至第二十次2020年7月31日前；甲方交付房屋时，乙方应支付保证金1000000元；房屋返还时的状态为：1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的次日返还会馆及该房屋；2、乙方返还会馆及该房屋时，相关附属设施、设备等应当处于能够正常使用状态，否则乙方应负责维修和赔偿；3、乙方返还会馆及该房屋时应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并结清相关费用。违约责任为：乙方逾期三个月不支付租金的，视为乙方根本违约，甲方有权不经催告直接解除本合同，并有权向乙方索赔违约金，违约金数额相当于六个月的租金，违约金不足以弥补损失的部分，甲方可从租赁保证金中抵扣，若保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。双方还另行约定了其他事项。同时，原告与澜鹰公司还签订补充条款：1.如甲方实际缴税比例低于本合同签订时的比例（50%），则减少部分双方共享，乙方可在应交租金中扣减；2.如在与乙方或乙方法定代表人的关联企业或单位（包括个人）间的转移，不视为转租，但须提前两个月书面通知甲方并得到甲方的许可；3.本租赁合同暂由澜鹰公司签订，待酒店注册后，本租赁合同及补充条款的权利义务由新注册酒店承担。上述合同签订后，澜鹰公司对涉案租赁物进行了装修并投入使用。澜鹰公司向原告支付了保证金1000000元，并支付了第一、二期租金共计1680000元、第三期租金684000元。2011年12月14日，被告东海名轩公司注册成立。原告就第一、二期租金向被告东海名轩公司开具了发票。2012年11月至12月期间，原告的法定代表人宗高雄与被告的法定代表人吴军就房权证、租税节约部分的分配、租金起算日期等事项以电子邮件方式进行了沟通。2013年3月11日，原告正式发函给澜鹰公司及吴军，同意将原合同约定的计租日自2011年6月1日起变更为自2011年9月1日起，同时要求提供税务部门的有效书面说明，否则应补交第三期租金156000元，并催付第四期租金。之后，双方又多次为租金支付、租税分享等事项进行了协商，但双方为此未能达成一致。原告遂于2013年5月24日向本院起诉要求澜鹰公司与被告共同向原告支付第三期租金156000元，第四期、第五期租金各840000元，并支付逾期利息65524.80元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2013年5月15日，之后计至实际付清之日止）。本院于2014年3月11日作出（2013）甬鄞民初字第845号民事判决书，判决如下：一、被告东海名轩公司支付原告第三、第四、第五期租金共计1836000元及逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中第三期租金156000元自2012年2月1日起计算利息，第四期租金840000元自2012年8月1日起计算利息，第五期租金840000元自2013年2月1日起计算利息，均计至本判决确定的履行宽限期止），于本判决生效后三日内履行完毕。二、驳回原告的其他诉讼请求。现该判决已生效，原告向本院申请执行，执行中原告领取了执行款772055元，因被告暂无其他可供执行财产，本院于2014年11月10日作出（2014）甬鄞执民字第2585-2号执行裁定书，裁定如下：本院（2014）甬鄞执民字第2585号案终结执行。根据涉案租赁合同的约定，被告应于2013年7月31日前支付第六期（自2014年3月1日至2014年8月31日）租金840000元，于2014年1月31日前支付第七期（自2014年9月1日至2015年2月28日）租金1000000元，于2014年7月31日前支付第八期（自2015年3月1日至2015年8月31日）租金1000000元，上述款项，被告至今均未支付过。本院认为：涉案房屋的实际承租人被告宁波东海名轩餐饮有限公司以宁波澜鹰国际贸易有限公司名义与原告宁波市台湾同胞投资企业协会于2011年3月8日签订的《宁波市台湾同胞投资企业协会会馆租赁合同》，系原、被告双方真实、自愿的意思表示，其内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。涉案租赁合同明确约定被告逾期三个月不支付租金的，视为根本违约，原告有权解除合同。现被告承租涉案房屋后，曾因拖欠至第五期的租金被本院判决并被强制执行，至今亦未全部履行完毕。且在第六期、第七期、第八期应付租金到期后，被告亦未支付，现原告要求解除涉案租赁合同、由被告返还涉案房屋并支付第六期租金840000元、第七期租金1000000元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款利息，虽然合同对逾期付款责任并未约定，但被告存在逾期付款的行为，现原告按照中国人民银行同期同类贷款利率主张，不违反法律规定，本院予以支持，被告应自每一期租金逾期之日起支付利息至判决确定的履行日止。但第八期租金1000000元的计租期限系2015年3月1日至2015年8月31日，故被告应按涉案租赁合同约定的租金标准支付自2015年3月1日起至本院判决解除之日的租金及从解除之日起至被告将上述房产返还原告之日止的占有使用费（2015年9月1日后按第九期，依此类推）。对于原告要求被告将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，被告表示如果涉案租赁合同解除，其亦愿意对涉案房屋予以恢复原状，故对此请求，本院予以准许。对于原告要求被告支付违约金1000000元的诉讼请求，本院认为，虽然涉案租赁合同对违约金数额作了约定，但约定的违约金过分高于造成的损失，故本院结合被告在支付原告逾期付款利息损失后，酌情由被告支付原告违约金100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除被告宁波东海名轩餐饮有限公司以宁波澜鹰国际贸易有限公司名义与原告宁波市台湾同胞投资企业协会于2011年3月8日签订的《宁波市台湾同胞投资企业协会会馆租赁合同》；二、被告宁波东海名轩餐饮有限公司对其所承租的原告宁波市台湾同胞投资企业协会涉案房屋恢复原状并予以返还，限在本判决生效后三个月内履行完毕；三、被告宁波东海名轩餐饮有限公司支付原告宁波市台湾同胞投资企业协会第六、第七期租金共计1840000元及逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中第六期租金840000元自2013年8月1日起计算利息，第七期租金1000000元自2014年2月1日起计算利息，均计至本判决确定的履行宽限期止），限在本判决生效后十日内履行完毕；四、被告宁波东海名轩餐饮有限公司支付原告宁波市台湾同胞投资企业协会按涉案租赁合同约定的第八期（2015年9月1日后按第九期，依此类推）租金标准支付自2015年3月1日起至本院判决解除之日的租金及从解除之日起至被告将上述房产返还原告之日止的占有使用费，限在返还涉案房屋后十日内履行完毕；五、被告宁波东海名轩餐饮有限公司支付原告宁波市台湾同胞投资企业协会违约金100000元，限在本判决生效后十日内履行完毕；六、驳回原告宁波市台湾同胞投资企业协会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确认的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）本案受理费38307元，由原告宁波市台湾同胞投资企业协会负担16047元，被告宁波东海名轩餐饮有限公司负担22260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　凌碧波代理审判员　　蔡雯晴人民陪审员　　吴云飞二〇一五年五月二十七日代书　记员　　陈芸琦微信公众号“”