（2015）深中法房终字第190号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-11-20
案件名称
深圳市锦灰堆文化营销策划有限公司与深圳市龙岗区汇新源塑胶厂、冯秀梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第190号上诉人（原审被告）：深圳市锦灰堆文化营销策划有限公司。法定代表人：詹立雄。委托代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市龙岗区汇新源塑胶厂。投资人：吴庆义，该厂负责人。被上诉人（原审原告）：冯秀梅。以上共同委托代理人：单梦良，广东振能律师事务所律师。上诉人深圳市锦灰堆文化营销策划有限公司（以下简称锦灰堆公司）因与被上诉人深圳市龙岗区汇新源塑胶厂（以下简称汇新源塑胶厂）、冯秀梅房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法坂民初字第403号民事判决，向本院提起上诉���本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。汇新源塑胶厂、冯秀梅（被上诉人）原审诉讼请求：1、确认双方于2009年8月6日签订的《房屋租赁合同》及2012年10月15日签订的《补充协议》于2014年9月30日终止；2、锦灰堆公司支付2014年4月至9月的租金196446元，水电费17675.6元，合计214121.6元；3、锦灰堆公司支付所欠费用50％的违约金107060.8元；4、锦灰堆公司按每月32466元的标准支付2014年10月起至实际搬离日前的使用费。原审法院审理查明，涉案租赁物为某工业园3#厂房第三层，由被上诉人投资兴建，建筑面积3156平方米，其中：厂房面积2925平方米、宿舍6间面积共计231平方米（每间38.5平方米）。2009年8月6日，被上诉人与上诉人签署《房屋租赁合同》，双方约定：上诉人承租租赁物作轻工业工场或商业或写字楼或仓储或宿舍使用，租赁面积3156平方米���房屋承载力为每平方米500kg，上诉人不能超负荷使用；上诉人投资办厂，独立经营、自负盈亏，自行承担各种经营的手续、费用；租赁期限5年，自2009年9月30日至2014年9月30日，计租日自2009年9月30日起计算；前3年租金按每平方米11元计算，每月租金合计34716元；2012年10月1日起，租金按每月每平方米17元计算；租金不含房屋租赁费、租赁税、卫生及垃圾清运费，房屋租赁费、租赁税由上诉人缴纳，上诉人每月应向被上诉人支付卫生及垃圾清运费800元，被上诉人为上诉人提供公用部分的清洁卫生、维修、园林绿化、公共秩序维护等服务，上诉人应于每月10日前将当月的租赁、卫生及垃圾清运费存入被上诉人指定的账户或现金支付；签署合同之日，上诉人应向被上诉人支付3个月的租金104148元，2个月的租金作为租赁押金，另一个月的租金作为首月租金，押金在合同期满结清��费后无息退还；被上诉人为上诉人接通水电，上诉人自行承担经营支出的水电费用，由被上诉人统一向供电供水部门缴纳水电费用（收费标准按事物价局核定标准执行），被上诉人每月1日前代抄水表、电表，并就实际用水、用电量与上诉人核对，上诉人于当月10日前缴纳；上诉人逾期缴纳上述费用的，逾期一天加收5‰的违约金，逾期达15天，被上诉人有权采取停水停电措施，逾期达20天，视为上诉人自行解除合同，被上诉人不予退还押金；被上诉人因特殊情况需提前终止合同，需提前3个月通知上诉人，并退还押金；上诉人如因特殊情况终止合同，需提前3个月书面通知被上诉人，以便被上诉人在该3个月内再行出租租赁物，如该3个月内未能租出，押金不予退还。《房屋租赁合同》达成后，上诉人向被上诉人缴纳押金69432元和首月租金34716元，如期接受租赁物开展生产经营。2010年7月16日，上诉人与被上诉人达成《补充协议》，就退还部分租赁面积达成一致意见：上诉人于2010年6月退还被上诉人1177平方米厂房，由被上诉人另行招租；被上诉人退还与退租面积1177平方米对应的相当于2个月租金的押金25984元给上诉人（该款已返还）。2012年10月15日，上诉人与被上诉人再次达成《补充协议》，双方确认：2012年10月1日至2014年9月30日的厂房租金按每月每平方米17元计，厂房月租金总额29716元，宿舍5间按每月每间550元，宿舍月租金总额2750元；厂房和宿舍月租金总额32466元；2012年10月1日至2014年9月30日，免收上诉人卫生及垃圾清运费。2014年4月份起，上诉人开始拖欠上述费用。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，上诉人未如期腾退租赁物，至今仍占用租赁物开展经营。被上诉人追讨欠款未果，诉至原审法院。截至法庭辩论终结之���（2014年11月），上诉人仍拖欠被上诉人2014年4月至2014年11月的房屋占有使用费259728元、2014年4月至2014年9月的水电费17675.6元。另查，租赁物虽经深圳市建工质量检测鉴定中心有限公司鉴定为质量合格建筑，但未取得建设和规划行政部门颁发的建设工程规划许可证。至一审法庭辩论终结之日，被上诉人亦未能出示建设工程规划许可证或主管部门批准建设的其他准建文件。被上诉人基于合同有效提起诉讼，而涉案合同为无效合同，经原审法院庭审释明，被上诉人变更租金为占有使用费、违约金变更为合同无效导致的损失，其他诉求及金额不变；上诉人提出，合同效力由人民法院依法认定，被上诉人是合同无效的主要责任方，应由被上诉人自行承担其因合同无效产生的损失。原审法院认为，《房屋租赁合同》、《补充协议》虽系上诉人与被上诉人的���实意思表示，租赁物亦经检验合格适于工业使用，但因租赁物未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的其他准建文件，导致租赁合同违反法律法规的强制性规定而使双方约定归于无效，故《房屋租赁合同》、《补充协议》为无效合同，上诉人与被上诉人因合同取得的财产，应予相互返还，由此导致一方或双方蒙受损失的，当事人应根据过错程度承担相应的民事责任。关于房屋占有使用费、水电费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，上诉人应当参照原合同约定的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费，已付租金充当应缴纳的占有使用费，不予退还，未支付的占有使用费应予给付。水电费为上诉人经营的成本支出，应由上诉人承担。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，��诉人作为房屋占有使用费、水电费的缴交义务人，应对其是否履行缴交义务承担举证责任。被上诉人已向上诉人送达租金、水电费的催缴通知单，经上诉人员工签收确认，已履行举证义务；上诉人拒不提交其缴交房屋占有使用费、水电费的相关证据，应承担不利法律后果；故原审法院采信被上诉人主张，确认上诉人尚欠被上诉人2014年4月至2014年11月的房屋占有使用费259728元（32466元×8）、2014年4月至2014年9月的水电费17675.6元，合计277403.6元。上诉人关于拒付房屋占有使用费、水电费的抗辩意见不能成立。2014年12月至上诉人实际腾退租赁物之日，上诉人应按每月32466元的标准向被上诉人支付房屋占有使用费。关于合同无效导致的损失。本案为无效合同，违约金条款不适用，双方确有损失的，应按过错程度分担。被上诉人作为出租人，对租赁物未取得建设工程规划许可证为明知，应承担合同无效的主要责任；上诉人作为承租人，应当了解租赁物权属及法律风险，亦存在过错，应承担合同无效的次要责任。本案中，租赁合同的无效不影响上诉人正常理由利用租赁物开展经营，亦不影响被上诉人继续向上诉人收取后续的房屋占有使用费，故合同无效并未给双方带来实际损失，被上诉人主张合同无效损失107060.8元没有事实和法律依据，原审法院不予支持。上诉人主张以押金抵扣欠缴的房屋占有使用费、水电费，理由成立，原审法院予以采纳。扣除预缴的押金43448元（104148元-34716元-25984元），上诉人还需支付被上诉人2014年4月至2014年11月的房屋占有使用费和2014年4月至2014年9月的水电费共计233955.6元（277403.6元-43448元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国建筑法》第��条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》无效，上诉人应于判决生效后三日内将租赁房屋腾空并返还给被上诉人；二、上诉人须于判决生效之日起三日内支付被上诉人2014年4月至2014年11月的房屋占有使用费和2014年4月至2014年9月的水电费共计233955.6元；三、2014年12月至实际腾退租赁物之日，上诉人应按每月32466元的标准向被上诉人支付房屋占有使用费；四、驳回被上诉人的其他诉讼请求。案件受理费人民币6118元，减半收取3059元，财产保全费2125.9元，合计5184.9元，由被上诉人承担1407.9元，上诉人承担3777元。上诉人锦灰堆公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、���判决书第二项改判为：上诉人向被上诉人支付2014年4月至2014年9月房屋占用使用费和2014年4月至2014年9月的水电费共计135603.6元；（上诉要求减少的金额为98352元）二、请求依法撤销判决书第三项判决内容；三、判令被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：原审判决判令上诉人向被上诉人支付房屋占用使用费及水电费233955.6元并自2014年12月至实际腾退租赁物之日，每月按32466元的标准向被上诉人支付房屋占用使用费显属认定事实不清，适用法律严重错误，依法应予纠正。一、原审判决认定上诉人应向被上诉人支付房屋占用使用费及水电费233955.6元显属认定事实不清，适用法律错误。1、原审法院已确认因合同无效，上诉人向被上诉人交纳的押金69432元就应全额退还给上诉人，但原审判决却依据双方2010年7月16日所签《补充协议》第二条之约定就认定被上诉人已退还上诉人25984元显属毫无证据支持的错误认定。该《补充协议》第二条约定：甲方（被上诉人）同意退给乙方（上诉人）1199平方米的两个月押金25894元给乙方。此约定仅能证明2010年7月16日被上诉人同意此后给上诉人退还押金25984元，却根本无法证明2010年7月16日已返还押金的事实。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款明确规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”故本案中被上诉人如主张其已按合同约定向上诉人履行了押金给付义务，则必须向人民法院提交其履行合同约定给付25984元押金的证据即上诉人收到押金的收条。原审法院在被上诉人未举证证明的情况下认定被上诉人已将两个月押金25984元退还上诉人，显属认定事实不清，适用法律错误。2、原审判决判令上诉人向被上诉人支付2014年4月��2014年11月的房屋占用使用费显属认定事实不清适用法律错误。原审判决确认合同无效后，向被上诉人依法释明租金应为房屋占用使用费并无错误，但原审中被上诉人起诉的诉求为：请求法院判决上诉人支付被上诉人2014年4月至9月的租金196446元，在被上诉人未追加诉求要求上诉人支付2014年9月至11月房屋占用使用费并依法交纳相应诉讼费的情况下对被上诉人未主张的诉讼请求进行裁判，超诉求判令上诉人向其支付房屋占用使用费显属违法错判，应予纠正。3、原审判决依据双方2012年10月15日所订《补充协议》第一条约定确认厂房月租金29716元显属认定事实不清。在原审中通过上诉人当庭说明此厂房月租金总额数字是双方计算错所得出的，结合主合同及2010年7月16日的补充协议的相关约定，厂房的月租金应为29342元，被上诉人自此日后每月均多收上诉人租金374元至起诉之日己累计多计、多收款额达8976元。原审应对此争议事实进行调查，但原审法院却根本不理会此实际情况，武断下判不仅显属认定事实不清，更是以一种毫不负责的办案方式支持了被上诉人对上诉人合法财产的肆意侵占。故本案中上诉人欠付的房屋占用使用费及水电费金额应为原审确认的总额233955.6元减去押金25984再减去未主张的9月至11月房屋占用使用费63392元再减去多计、多收房屋占用使用费8976元后的135603.6元。二、原审判决认定自2014年12月至实际腾退租赁物之日，上诉人应按每月32466元的标准向被上诉人支付房屋占用使用费，显属认定事实不清，适用法律错误。上诉人租用涉案房屋的用途是作为厂房进行生产经营，创造利润，不是仅为存贮货物，合同到期后不管双方之间是否存在经济纠纷，上诉人均可搬出相关设备、设施、产品，腾退厂房，现无法将设备、设施、产品���出向被上诉人腾交厂房的原因系被上诉人对被上诉人价值千万元的货物进行了保全查封，法院对整个厂房的大门进行了查封所致。显然上诉人主观上无继续使用该厂房的意愿，客观上也无使用厂房进行生产经营的情况，如仅为存储货物上诉人完全可以十分低廉的价格租赁仓库，根本不会出每月高额费用使用不具备生产经营条件的涉案厂房。被上诉人不让上诉人腾房，却又以上诉人拒不腾房为由要求支付占用使用费无事实和法律依据，原审法院不顾实际情况的错误判决直接给上诉人造成了巨额经济损失，依法应予撤销。综上，原审判令上诉人向被上诉人支付房屋占用使用费及水电费233955.6元并自2014年12月至实际腾退租赁物之日，每月按32466元的标准向被上诉人支付房屋占用使用费显属认定事实不清，适用法律严重错误。被上诉人汇新源塑胶厂、冯秀梅答辩称，一审法院认定事实清楚，被上诉人按照合同的约定收取相关费用符合合同约定。请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，（一）被上诉人在原审中主张其已依据2010年7月16日签订的《补充协议》退还上诉人押金25894元，上诉人对此不予认可，被上诉人于原审举证期限届满后向原审法院提交了一份上诉人出具的收款收据，原审法院对该份证据未组织双方当事人质证。上诉人对该份收款收据的真实性不予认可，并就该份证据上印章的真实性申请司法鉴定。被上诉人向本院出具书面说明称，声明放弃上述押金25894元，即不主张押金25894元已退还。（二）根据被上诉人的诉讼保全申请，原审法院于2014年11月13日现场查封了涉案租赁物及租赁物内财产。除此之外，原审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据查明的事实，涉案租赁物为违法建筑物，原审法院认定涉案房屋租赁合同无效正确，本院予以确认。被上诉人主张其已依据2010年7月16日签订的《补充协议》退还上诉人押金25894元，并于原审举证期限届满后向原审法院提交了一份上诉人出具的收款收据，该份证据未经质证，原审法院据此认定被上诉人已退还押金25894元的事实属于程序错误。上诉人关于上述补充协议约定的押金25894元并未退还的主张，因被上诉人于二审审理期间认可该主张，本院予以采信，因此被上诉人提出的鉴定申请已没有必要，本院不予准许。被上诉人原审诉讼请求上诉人支付至其实际搬离日前的房屋使用费，原审法院判令其支付2014年9月至11月的房屋占有使用费并未超过该诉讼请求范围，上诉人主张原审判决超越诉讼请求范围理由不足，本院不予采纳。双方于2012年10月15日签订的《补充协议》明确约定涉案厂房每月租金为29716元，该意思表示真实有效，上诉人上诉主张厂房月租金应为29342元缺乏证据支持，本院不予采纳。根据查明的事实，因被上诉人申请诉讼财产保全，原审法院于2014年11月13日对涉案租赁物采取了查封措施，原审法院根据合同约定的租金标准判令上诉人支付查封期间的房屋占有使用费存在不当。鉴于双方对合同无效及涉案房屋没有正常使用均有过错，本院酌定上诉人承担涉案租赁物查封期间的房屋占有使用费损失的50%，被上诉人自担该部分损失的50%，即自2014年11月13日起至本判决确定上诉人腾退租赁物之日，上诉人应按每月16233元的标准向被上诉人支付房屋占有使用费。经核算，上诉人应向被上诉人支付的2014年4月至2014年11月12日期间的房屋占有使用费和2014年4月至2014年9月的水电费共计188492元。综上所述，上诉��的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以采纳。原审判决处理部分有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民初字第403号民事判决第一项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民初字第403号民事判决第四项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民初字第403号民事判决第二项为：上诉人深圳市锦灰堆文化营销策划有限公司须于本判决生效之日起三日内向被上诉人深圳市龙岗区汇新源塑胶厂、冯秀梅支付2014年4月至2014年11月12日期间的房屋占有使用费和2014年4月至2014年9月的水电费共计188492元；四、变更深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民初字第403号民事判决第三项为：自2014年11月13日起至本判决确定上诉人深圳市锦灰堆文化营销策划有限公司腾退租赁物之日，上诉人深圳市锦灰堆文化营销策划有限公司应按每月16233元的标准向被上诉人深圳市龙岗区汇新源塑胶厂、冯秀梅支付房屋占有使用费；五、驳回被上诉人深圳市龙岗区汇新源塑胶厂、冯秀梅的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币6118元，减半收取3059元，财产保全费2125.9元，合计5184.9元，由被上诉人深圳市龙岗区汇新源塑胶厂、冯秀梅承担2184.9元，上诉人深圳市锦灰堆文化营销策划有限公司承担3000元；二审案件受理费2258.8元，由被上诉人深圳市龙岗区汇新源塑胶厂、冯秀梅承担1258.8元，上诉人深圳市锦灰堆文化营销策划有限公司��担1000元。本判决为终审判决。审 判 长 俞 红代理 审 判员 邓 媛代理 审 判员 吴思罕二〇一五年五月二十七日书记员（兼） 刘尹琳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原��人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”