（2015）水民三初字第560号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2015-09-06

案件名称

史如虎、吴相斌与马燕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

乌鲁木齐市水磨沟区人民法院

所属地区

乌鲁木齐市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

史如虎,吴相斌,马燕

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条

全文

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民事判决书（2015）水民三初字第560号原告：史如虎。委托代理人：李其江，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师原告：吴相斌。委托代理人：李其江，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师被告：马燕。委托代理人：李勇。原告史如虎、吴相斌与被告马燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月17日审查受理后，依法由审判员和颖独任审判，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李其江，被告马燕、被告马燕委托代理人李勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月1日，我方与房屋所有权人张洁签订��房屋租赁合同》，约定，张洁将其位于乌鲁木齐市南湖一期4号（新门牌号为南湖南路西二巷27号），建筑面积为：163平方米的房屋租赁给我方开办公司使用。租赁期限自2014年4月1日至2017年3月31日止。为提升门面形象，我方又与被告协商将其租赁张洁的乌鲁木齐市南湖南路西二巷25号（实际为负一层）的门头（也就是通往负一层楼梯口约10平方米的门头）转租给我方，租赁期限为5年，自2014年4月11日至2019年4月10日，每年租金5万元，我方一次性支付被告租金25万元（由被告出具的收条为证）。在签订合同前，我方要求被告告知房东张洁，她说不需要，保证我能租赁5年，并向我方出具了承诺书。合同签订后的2014年10月份,房东张洁告知未经他同意,马燕的行为属于擅自转租属于违法,要求我们拆除门头.于是,我多次找被告协商拆除门头,并要求她退还收取的25万元租金,但均予以拒绝。现我方要求被告返还租赁费25万元；偿付损失21840元；并承担本案的诉讼费用。被告辩称，一、原告所诉与事实不符，我方将门头转租给原告是经房屋所有权人同意的，且在原告装修时房屋所有权人也到现场，原告所述事实及理由与真实情况严重背离；二、原告所开办的新疆仁鑫荣投资担保有限公司及原告本人涉嫌金融诈骗，原告在得到风声后即撤离所投资装修的经营场地，其一直没有运营。在此期间，没有任何人与我方提及拆除门头和善后之事。原告的三项诉讼请求，没有事实和法律依据，我方拒绝与原告调解，并保留我方对其提起诉讼的权利。本案在审理过程中，原、被告向本院提供以下证据：原告提供：一、2014年4月11日，《房屋租赁合同》一份；2014年4月11日，承诺书一份，2014年4月11日，收条一张，证明被告将位于乌鲁木齐市南湖西二巷25号门头��租赁给原告的事实以及合同签订过后，原告给付被告租金25万元的事实，且被告承诺如在2015年8月合同期届满以后，不能继续租赁，可将未履行部分的租金返还给原告的事实。被告质证后无异议。二、2012年8月8日，《房屋租赁合同》一份，证明被告在与房屋所有权人即出租人签订合同时，明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租以及被告与出租人的房屋租赁期限的届满日期为2015年8月的事实。被告质证后无异议。三、2015年2月25日，通知一份；2015年3月3日，晨报公告一份，证明出租人在2014年10月告知被告要求其拆除门头以及出租人不同意被告给原告转租门头房的事实。被告质证后认为公告收到，但不同意原告证明的问题。四、2014年4月14日，装修协议及装修清单各一份，证明原告承租了门头房后，因装修产生费用30130元，但我方仅主张21840元的事实。被告质证不认可，认为与被告方无关，不认可装修的事实。五、证人李秀宝证言一份，证明存在装修的事实。被告质证不认可，认为与被告方无关，不认可装修的事实。被告提供：一、事实经过一份；照片八张，证明转租门头房是经过房屋所有权人张洁同意的事实，不是擅自转租。原告质证后认为无法核实其真实性，不认可，照片也不能反映其转租是经房屋所有权人张洁同意的。法院依职权询问乌鲁木齐市南湖南路西二巷25号房屋所有人张洁笔录一份。张洁称马燕将乌鲁木齐市南湖南路西二巷25号门头房转租给史如虎，没有经过我方同意，我方也没有同意。原告质证：无异议。被告拒绝质证，并拒绝在询问笔录上签字。根据上述事实，本院查明以下法律事实：张洁是乌鲁木齐市南湖南路西二巷25号房屋的所有权人，2012年8月，张洁将其位于乌鲁木齐市南湖南路西二巷25��房屋租赁给被告使用，并签订租赁协议，约定，租赁期限自2012年8月8日至2015年8月7日止，同时，协议第九条约定：乙方（被告马燕）擅自将房屋转租、转让、转借他人或拖欠租金累计10天，视同违约，甲方（张洁）可以终止合同，收回房屋，房租、押金不退。2014年4月11日，被告马燕（甲方）与原告史如虎、吴相斌（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将乌鲁木齐市南湖南路西二巷25号的门面租赁给乙方，建筑面积为：10平方米。租赁期限为：五年，自2014年4月11日至2019年4月10日止。房屋租金为：25万元/5年，租金按5年结算。甲方保证上述房屋已经依法取得房屋所有权证书或相关产权证明文件，权属清晰，无产权争议，不在建设拆迁公告范围内，能保证安全居住、使用；有关法律、法规未限制出租等，任何一方未能履行本合同，造成的损失由责任一方承担。合同��订的同日，被告给原告出具承诺书及收到25万元租赁费收条一张。2015年2月25日，张洁出具名为公告的通知一张，通知中载明“2014年10月发现马燕未经张洁同意将乌鲁木齐市南湖南路西二巷25号负一层楼梯口约10平方米的门头擅自转租给史如虎，多次催促你们（即史如虎、马燕）恢复原状，但置之不理，现以书面形式通知你们，望你们双方立即解除租赁协议，将门头恢复原状”。2015年3月3日张洁在晨报上发公告通知史如虎、马燕立即解除租赁协议，将门头恢复原状。本院认为：本案原告与被告争议的焦点是：被告将位于乌鲁木齐市南湖南路西二巷25号的门头房转租是否征得房屋所有权人张洁的同意；原告要求被告返还租金250000元及赔偿损失271840元的依据。依据被告马燕和房屋所有权人张洁签订的房屋租赁协议，房屋所有权人张洁发出的公告、以及询问笔录中张洁明确表示马燕将乌鲁木齐市南湖南路西二巷25号的门头房转让给史如虎（原告）未经张洁同意，且张洁也不同意转租的意思表示，能够证明马燕将乌鲁木齐市南湖南路西二巷25号的门头房转租给史如虎没有经过房屋所有权人张洁同意的事实。被告马燕在未取得房屋所有权人张洁同意的情况下，将乌鲁木齐市南湖南路西二巷25号的门头房转租给原告使用，属于无权处分他人财产的行为，故对原告要求被告返还租金250000元本院予以支持。乌鲁木齐市南湖南路西二巷25号房屋以及乌鲁木齐市南湖一期4号房屋相邻，原被告均确认上述房屋所有人为张洁，原告在明知乌鲁木齐市南湖南路西二巷25号的门头房不是被告所有的情况下，不与房屋所有权人核实，仅以被告单方面承诺为据，与被告签订房屋租赁合同的行为也存在一定的过错，故对原告要求被告给付装修费用21840元的事实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、一、被告马燕返还原告史如虎、吴相斌房屋租赁费25万元；二、驳回原告史如虎、吴相斌要求被告马燕装修损失21840元。以上被告应支付原告款项25万元，须在本判决生效后，十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的271840元，给付金额250000元，占争议标的91.97%，应收案件受理费5377.60元（原告已预交），减半收取（即2688.80元），原告负担215.91元，被告负担2472.89元。余款2688.80元由本院退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向��院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员　　和颖二〇一五年五月二十七日书记员　　唐楠微信公众号“”