（2015）穗中法民五终字第928号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2015-06-08

案件名称

张峻、张宁与广州市康建房地产开发有限公司、黄耀定商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张峻,张宁,广州市康建房地产开发有限公司,黄耀定

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第928号上诉人（原审原告）：张峻，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：张宁，住广州市白云区。上述两上诉人共同委托代理人：陈战，广东五羊律师事务所律师。上述两上诉人共同委托代理人：龙翠婵，广东五羊律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州市康建房地产开��有限公司，住所地广州市越秀区先烈南路17号。法定代表人：姜维涛。被上诉人（原审被告）：黄耀定，住广州市花都区。上诉人张峻、张宁因与被上诉人广州市康建房地产开发有限公司（以下简称康建公司）、黄耀定商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：张峻、张宁提供《商品房买卖合同》，合同载明买卖双方为张峻、张宁与广州市康建房地产开发有限公司（以下简称康建公司），签约时间为2003年5月1日，该合同约定：张峻、张宁向康建公司购买座落于广州市白云区白云堡道松涛东街6号407房（广州市白云区松涛北苑第12幢215号407房，下称“涉案房屋”），建筑面积为127.231平方米，交易总价为￥214137元，出卖人��在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。合同附页补充约定：付款方式按揭，共两期。首期94137元于2003年4月3日前缴付，二期120000元办妥银行按揭手续。上述合同无办理预售合同登记。张峻、张宁于2014年5月9日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认康建公司与黄耀定签订的《商品房买卖合同》无效；2、确认张峻、张宁与康建公司签订的《商品房买卖合同》有效、确认位于广州市白云区白云堡道松涛东街6号407房归张峻、张宁所有；3、康建公司与黄耀定协助张峻、张宁办理广州市白云区白云堡道松涛东街6号407房的房地产证过户手续。本案诉讼费由康建公司与黄耀定承担。后在原审法院2014年9月4日进行的庭审中明确其第二项诉讼请求是确认位于广州市白云区白云堡道松涛东街6号407房归张峻、张宁所有。康建公司、��耀定原审无答辩。在本案原审审理过程中，张峻、张宁表示上述合同签订后，其已支付完毕全部购房款，康建公司亦于2004年8月2日将涉案房屋交付使用。为证明上述事实，张峻、张宁提交了收款收据、证明等证据证实。根据房管部门出具的房地产登记簿查册表及复函载明：广州市白云区白云堡道松涛北苑12幢407房已办理预售备案（预售契约号00038052），预购人为黄耀定，无抵押情况。根据张峻、张宁提供的康建公司、黄耀定签订的《商品房买卖合同》显示，康建公司、黄耀定签订上述合同的时间为2001年9月25日，房管部门预售登记备案的时间为2001年10月9日。另根据原审法院在广州市工商行政管理局查询到康建公司财务公章印鉴式样为圆形的“广州市康建房地产开发有限公司财务专用章”，在该局无查询到张峻、张宁提供的购房款收款收据上所盖的“广州市康建��地产开发有限公司松涛北苑财务专用章”备案。康建公司已于2007年1月24日被吊销工商登记。康建公司至今未协助张峻、张宁办理涉案房屋的产权过户和登记手续。以上事实：有合同、收款收据、工商登记资料、证明、房地产登记簿查册表、复函及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：一方面，现有证据证明涉案房屋已预售登记在黄耀定名下，其性质属于预告登记，具有对抗第三人的效力，而张峻、张宁提供的购房合同无办理预售登记备案，且亦未能提供证据证明康建公司为逃避执行与黄耀定签订虚假购房合同的情况，故张峻、张宁以黄耀定是虚假买受人为由要求确认康建公司、黄耀定签订的《商品房买卖合同》无效的意见缺乏依据，不予支持。另一方面，根据张峻、张宁提供的购房款收据盖章显示与工商部门备案登记的康建公司的财务印章不一致，在缺乏充分证据予以相互印证的情况下，张峻、张宁支付房款的主体亦存疑。综上，在涉案房屋已办理预售登记，张峻、张宁未有证据证明康建公司、黄耀定之间签订的《商品房买卖合同》无效，且张峻、张宁支付购房款情况存疑的情况下，张峻、张宁请求确认与康建公司签订的《商品房买卖合同》有效、确认涉案房屋归其所有，并要求康建公司、黄耀定协助其办理涉案房屋的产权过户手续缺乏法律依据，故对张峻、张宁的上述诉讼请求，不予支持，依法予以驳回。康建公司、黄耀定经原审法院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。据此，原审法院依照《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，于2014年9月22日作出如下判决：驳回张峻、张宁的全部诉讼请��。本案受理费4712元，由张峻、张宁负担。判后，上诉人张峻、张宁不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决事实不清。本案中，张峻、张宁与康建公司签定买卖合同，已付清全部房款，并由康建公司交付张峻、张宁使用涉诉房屋。而康建公司、黄耀定多年来从来没有对上述房屋主张权利。张峻、张宁通过电话多次致电黄耀定，黄耀定均明确表示没有购买该房屋。因此，张峻、张宁认为，康建公司、黄耀定签署的买卖合同并非真实合法有效的，而原审法院以黄耀定没有到庭参与审判，认定康建公司、黄耀定签订的买卖合同有效，是缺乏根据的。因此，张峻、张宁恳请法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零九条的有关规定，传唤黄耀定必须到庭参与诉讼，以便查清本案的事实。二、原审法院以张峻、张宁的购房款上收据盖章与工商部门备案登记��康建公司的财务章不一致为由，认定张峻、张宁支付房款的事实存疑，缺乏事实根据。张峻、张宁作为涉诉房屋买受人支付购房款时，也没有留意到该情况，而且张峻、张宁作为买受人也没能力判断康建公司该财务章与在工商行政管理机关备案的财务章是否一致的情况。广州市中级人民法院（2004）穗中法执字第925-4号《民事裁定书》中已证明张峻、张宁作为涉案房屋买受人，所签订购房合同、支付房款、实际使用是真实性的。综上，故上诉请求撤销原审判决，改判：1、确认康建公司、黄耀定签订的穗房合字2000038052号《商品房买卖合同》无效；2、确认张峻、张宁与康建公司签订的穗房合字2000038255号《商品房买卖合同》有效，位于广州市白云区白云堡道松涛东街6号407号（现松涛北苑12座215号407房）归张峻、张宁所有；3、判决康建公司、黄耀定于判决生效之日协助张��、张宁到房管局办理广州市白云区白云堡道松涛东街6号407房（现松涛北苑12座215号407房）房屋到张峻、张宁名下的房地产证登记手续；本案诉讼费由康建公司、黄耀定承担。康建公司、黄耀定未答辩。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，一、康建公司、黄耀定签订的《商品房买卖合同》显示双方约定案涉房屋总价为418579元，其中2001年9月16日前支付41858元，2001年9月26日前支付86721元，余款290000元向银行申请20年按揭。二、张峻、张宁在二审中向本院提交广州市中级人民法院（2004）穗中法执字第925-4号《民事裁定书》，载明“2005年5月23日公开进行了听证”，张峻、张宁提交一份显示时间为2006年4月18日《收款收据》。至于为何原审未向法院提交，张峻、张宁二审称未收到该裁定书，故未按照裁定书要求将剩余房款缴交至法院。三、张峻、张宁申��本院向黄耀定本人调查取证。张峻、张宁另称与黄耀定本人联系过，黄耀定称未购买案涉房屋，但不同意到庭应诉。本院认为，关于张峻、张宁的调查取证的申请，黄耀定是本案的诉讼当事人，其经法院传唤未到庭应诉的情况下应承担相应的法律后果，故张峻、张宁申请本院向案件当事人调查取证不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定的“民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集”情形，本院对张峻、张宁的申请不予接纳。原审未予支持张峻、张宁的诉讼请求的论理清晰且无明显不妥，本院予以确认，不予赘述。针对张峻、张宁提出的上诉意见，评析如下。首先，张峻、张宁在二审提交的本院（2004）穗中法执字第925-4号《民事裁定书》已显示张峻、张宁在2005年5月23日已作为异议人参加了被执行人为康建公司、被执行财产包括案涉房屋的公开听证会，在本院尚未审查终结的情况下，张峻、张宁称仍然向康建公司支付剩余的房款120000元并提交一份显示时间为2006年4月18日《收款收据》，不符常理。其次，康建公司、黄耀定签订的《商品房买卖合同》显示双方约定案涉房屋总价为418579元，其中2001年9月16日前支付41858元，2001年9月26日前支付86721元，余款290000元向银行申请20年按揭。而张峻、张宁提供的其与康建公司签订的《商品房��卖合同》显示房屋价款为214137元，且除收款收据外并不能提供其余支付凭证，且张峻、张宁提供的购房款收款收据上所盖的“广州市康建房地产开发有限公司松涛北苑财务专用章”与原审法院去广州市工商行政管理局查询到康建公司财务公章印鉴式样为圆形的“广州市康建房地产开发有限公司财务专用章”显然不一致，故原审法院认为在缺乏充分证据予以相互印证的情况下，张峻、张宁支付房款的主体亦存疑合理有据。故在涉案房屋已办理预售登记，张峻、张宁未能证明康建公司、黄耀定之间签订的《商品房买卖合同》无效，且张峻、张宁支付购房款情况存疑的情况下，张峻、张宁请求确认涉案房屋归其所有，并要求康建公司、黄耀定协助其办理涉案房屋的产权过户手续理据不足，本院亦不予支持。综上所述，上诉人张峻、张宁的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4712元，由上诉人张峻、张宁负担。本判决为终审判决。审　判　长　　岳为群审　判　员　　郑怀勇代理审判员　　柳玮玮二〇一五年五月二十七日书　记　员　　张永亮关注公众号“”